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2024年 ホームインスペクションで上手く住宅を売却しよう

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2024年 ホームインスペクションで上手く住宅を売却しよう

カテゴリ:おうちを売る

ホームインスペクションで上手く住宅を売却しよう

住宅売却時にホームインスペクションを実施する頻度が増えていますが、どのような制度なのかなど詳しく理解しているのは少人数です。
そのため、今回はホームインスペクションの理解を深めるために、具体的な内容とメリット・デメリットについて解説します。

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住宅売却時におこなうホームインスペクションとは

住宅売却時におこなうホームインスペクションとは

住宅について豊富な知識をもっているホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場に立ち、住宅の欠陥の有無・劣化状況・改修すべき箇所などや時期・おおよその費用などのアドバイスをおこなうことをホームインスペクションといいます。
アメリカでは住宅を取引する際、多くのケースでホームインスペクションをおこなっています。
その割合は洲によって違いますが、70~90%の頻度でおこないます。
以前まで日本ではホームインスペクションをおこなう頻度は非常に低い傾向がありました。
しかし、2018年4月から、中古住宅を取引する際にホームインスペクションの説明が義務となり、以前より頻度が多くなっています。
ホームインスペクションは2つに分かれており、「一次検査(基本調査)」と「二次検査(詳細調査)」になります。
「一次検査(基本調査)」は構造上における安全性の有無、雨漏りの有無など目視できる範囲を検査します。
一方、「二次検査(詳細調査)」は壁や天井の中など目視できない部分の詳細な調査をおこないます。
中古住宅を売却する際のホームインスペクションは詳細な調査をおこなう「二次検査」ではなく、基本的な調査の「一次検査」になります。

ホームインスペクションの目的とは

下記のようにホームインスペクションをおこなう目的はさまざまです。

住宅を購入する際の判断に利用するため

まず、最大の目的とは「住宅を購入する際の判断に利用するため」です。
住宅の購入は人生において大きな買い物であるため、一度購入すれば簡単には後戻りはできません。
ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入するため、少しでもリスクを減らしたいはずです。
また、住宅を売却する方にとっても、住宅の状態に問題がないことが分かれば、売却価格を高く設定、短期間での売却などが期待できます。
住宅を販売している営業マンでもある程度の知識は持っています。
しかし、ホームインスペクターのほうが建物・建築に関する専門性は非常に細かいため、安心感が強くなります。

リフォーム時の参考にするため

ホームインスペクションのほとんどが住宅を売却する際におこないますが、それ以外の場面においてもおこなう場合があります。
その1つの理由として「リフォーム時の参考にするため」です。
ホームインスペクションで、「不要な補修・補強工事を減らす」「補修・補強工事の優先順位が高い箇所がわかる」などの効果があります。
またそれ以外にも、居宅中ではあるものの、定期的なチェックのためにホームインスペクションをおこなう場合があります。

ホームインスペクションに必要な費用とは

「物件の種類」「検査の種類」によってホームインスペクションの費用は変わります。
30坪程度の一戸建て住宅の場合、「一次検査」であれば3時間程度で5~7万円、「二次検査」の場合プラス1時間程度で6~12万円の時間と費用がかかります。
一方、70㎡程度のマンションは「一次検査」で2時間程度の4~6万円の時間と費用がかかります。
マンションの場合は、「二次検査」のように詳細な調査は難しいため、「一次検査」がメインになります。
住宅の規模によっても変わりますが、検査するところが一戸建て住宅のほうが多いため費用が高くなる傾向です。

住宅売却時のホームインスペクションのメリットとは

住宅売却時のホームインスペクションのメリットとは

下記のように、ホームインスペクションには多くのメリットがあり、売却後に生じる多くのトラブルを防ぐことができます。

住宅の取引を売主・買主ともに安心してできる

中古住宅を売却する際、築年数が大きな目安になります。
劣化の状況が不明な場合は、それらをメンテナンスする必要費用など不透明な点が多いまま取引が進みます。
しかしホームインスペクションは、詳細な状況が把握できるため買主は安心して購入できます。
また、売主にとっても、劣化などがなく良い結果だった場合、築年数が経過していても希望価格で売却できる可能性があります。
このように詳細な状況を売主・買主ともに把握すれば、双方が安心して取引をおこなうことができます。

住宅の売却をスムーズにおこなえる

事前にホームインスペクションを実施していれば、その住宅の信頼性が高くなり、早く買い手が見つかる、希望している価格での売却、もしくは想定していた価格より高く売却できる可能性があります。
ホームインスペクションを実施した結果、補修すべき箇所が見つかっても事前に補修できるため、住宅の売却がしやすくなります。

住宅売却後のトラブルを防ぐことができる

中古住宅を売却する際は、契約書の記載内容と違う住宅を売却した場合に売主が負う「契約不適合責任」があります。
しかし、結果を契約書に記載し、買主が内容を了承していれば「契約不適合責任」を負うことはありませんが、契約書に未記載であれば、売却後も契約解除や損害賠償請求などに発展する可能性があります。

住宅売却時のホームインスペクションのデメリットとは

住宅売却時のホームインスペクションのデメリットとは

ホームインスペクションをおこなうことはメリットだけでなく、下記のようにデメリットになる場合もあります。

住宅の欠陥がないと証明できない

上記で解決したとおり、住宅のホームインスペクションは基本的に目視による「一次検査」です。
そのため内容には限界があり、「欠陥が絶対にない」と証明することはできません。
また、おこなう人によっても精度に差が出てしまう可能性もあります。

ホームインスペクションの必要性がない場合がある

ホームインスペクションは住宅の欠陥やどれくらい劣化しているのかなどを確認するため、2~3年程度の住宅の場合の重要性はありません。
また、住宅を売却した後に解体することを検討している場合も、住宅自体がなくなるため必要性がありません。
上記のケースのようにホームインスペクションをおこなう必要性がない場合があることも認識することが重要です。

調査時間と費用が必要である

ホームインスペクションをおこなうにあたっては、調査時間とある程度の費用が必要です。
調査時間は基本的に2週間程度で、費用は調査の内容や範囲で変わります。
そのため、少しでも安く費用を抑えたい人や1日でも早く売却したい人は向いていません。

調査結果によっては値引き交渉の可能性がある

ホームインスペクションをおこない、もし欠陥などが見つかった場合、住宅の売却価格を値引き交渉するケースがあります。
値引き交渉がなくても、欠陥部分の補修対応を求められる場合があります。
その結果、補修することが難しい欠陥が見つかったり、高額な補修費が必要な場合は、買主が見つからない可能性が出てきます。
住宅を売却する前に補修すれば値下げのリスクは低くなるものの、希望価格どおりに売却するのは難しくなります。

まとめ

今回は、住宅を売却する際のホームインスペクションについて解説しました。
ホームインスペクションはホームインスペクターが詳細な調査をおこなうため、住宅を売却する際に有効な方法です。
しかし、それとともに、メリット・デメリットともに存在するため、不動産会社などに相談することが重要です。

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