住宅の買い替え特例とは？適用条件やデメリットを解説！

昨今の好調な不動産市場の影響で、購入した金額よりも高い値段で売却できたというケースが増えています。
通常であればその差額には所得税が課税されますが、買い替えの場合は一定の条件を満たすことで、次の買い替えまで課税を繰り延べできる特例があります。
今回は、そんな買い替え特例について、適用条件や適用した際のデメリットなどを解説します。

住宅の買い替え特例とは？

不動産が取得費よりもよりも高く売れた場合、その差額を「譲渡所得」と言い、これに対して所得税が課税されます。
（取得費とは、購入するときにかかった実際の費用から建物の減価償却費を差し引いた額のこと。）
居住用不動産（自分が住んでいた家）の譲渡所得にかかる所得税は、売却した不動産の所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」の場合は税率39.63％、 所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は税率20.315％となります。（復興特別所得税込み）
「居住用不動産の買い替え特例」とは、10年以上住んだ自宅を買い替えたときに譲渡所得が発生した場合、所得税の課税を次回の売却のときまで先延ばしできる制度のこと。
たとえば、取得費が3,500万円の自宅を5,000万円で売却し、6,000万円の家に買い換えたとします。
この場合、前の家の譲渡所得は1,500万円となり、これに対して税率20.315%（長期譲渡所得）が課税されます。
税額は304万7,250円となります。
買い替え特例の適用を受けた場合、売却した年に発生する譲渡所得に対する所得税を買い換えた住宅を将来売却するときまで先延ばしできるのです。
自宅を買い替える場合、新居の諸費用や家具などにお金がかかるため、できるだけ手元の資金に余裕がほしいと思うもの。
前の自宅を売却して発生した譲渡所得を買い替え先の頭金に回すことができれば、住み替え後の住宅ローンの負担も軽減させることができます。
住宅の譲渡所得に関する特例では、「買い替え特例」の他に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」があります。
また、取得費よりも売却価格が低く、「譲渡損失」が発生してしまった場合は、給与などの所得と損益通算したり繰越控除したりできる特例があります。

住宅の買い替え特例を受けるための適用条件は？

譲渡所得の買い替え特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。
大きく分けて「売却した不動産に対する条件」と、「買い替え先の不動産に関する条件」、「売却した不動産・買い替え先の不動産の両方に関する条件」があります。

売却した不動産に関する条件

●居住用不動産（自分が住んでいた家）の売却であること。
●売却代金は1億円以下であること。
●2021年12月31日までの売却であること。
●自宅（土地＋建物）の所有期間と居住期間がともに売却した年の1月1日時点で10年を超えていること。
●売却した年から3年以内（売った年、その前年と前々年）に、住宅の売却にかかる以下の特例を受けていないこと。

「居住用不動産の譲渡所得にかかる3,000万円特別控除」
「居住用不動産を売却したときの軽減税率の特例」
「居住用不動産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」
「収用等の場合の特別控除」

買い替え先の不動産に関する条件

●売却した不動産の価格よりも買い替え先の不動産の価格が高額であること。
●建物の延床面積が50㎡以上、敷地面積が500㎡以下であること。
●買い替え先が中古住宅の場合、「築25年以内であること」「一定の耐震基準を満たしていること」などが条件となります。

売却した不動産・買い替え先の不動産の両方に関する条件

●自宅を売却した年の前後3年の間に自宅を買い替えていること。
●また、買い替え先の家には、自宅を売却した年の翌年末まで、または購入した年の翌年末までに住み始めること。
●売却した自宅と買い替え先の自宅の両方が日本国内にあること。
●親子や夫婦など、特別な関係の人同士での売買でないこと。

住宅の買い替え特例を受けるとデメリットがあるって本当？

買い替え特例は、必要資金が膨らみがちな買い替えの際の資金繰りを考えるとメリットの大きい特例となりますが、デメリットもあるため注意が必要です。

控除を受けて先に払うか先延ばしにするか

買い替え特例を適用する場合に注意すべきことは、「非課税になったわけではなく、所得税の課税を先延ばししただけであある」ということです。
買い替え特例は所得税の課税を次回の売却の時まで先延ばししているだけです。
つまり、将来自宅を売却した際には譲渡所得分の所得税を全額支払う必要があります。
買い替え先を当面売却するつもりがなく、一生住むつもりという場合は、税金を払う必要がないためメリットの大きい特例といえるでしょう。
しかし、買い替え先の自宅も将来的には売却するつもりだという人にとっては、「居住用不動産の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を適用させて先に支払っておく方がお得と言えるでしょう。
もちろん、今は子どもの教育費などに資金が必要だけど、次回の住み替え時には実家に戻る・コンパクトな家にする予定なので資金的に今よりも余裕があるはず…という場合には、現在の資金繰りのために支払いを繰り延べするという選択肢もあるでしょう。
安く先払いするか、先延ばしして、余裕ができてからまとめて支払うかは慎重に選択しましょう。

他の特例と併用ができない

買い替え特例は「3,000万円特別控除」など譲渡所得に関する他の特例と併用することができません。
さらに、過去2年以内に他の特例を受けている場合にも適用できないため、短期間での買い替えの場合は注意が必要です。

住宅ローン控除との併用ができない

住宅ローン控除、または住宅ローン減税制度（正式名称「住宅借入金等特別控除」）とは、毎年年末の住宅ローン残高の1％（最大40万円）が10～13年間所得税から控除される制度です。
買い替え特例によって繰り延べられる税金が住宅ローン控除で戻ってくる税額以下であった場合は、所得税を支払っても住宅ローン控除を利用した方がお得ということになります。
たとえば、取得費が3,500万円の自宅を5,000万円で売却し、6,000万円の家（長期優良住宅）に買い換え、5,000万円を借入期間35年、適用金利0.5%で借り入れ、13年間の住宅ローン控除を受けたと仮定します。
住宅ローン控除を利用した場合、年末調整で戻ってくる税金はトータルで最大525.2万円となります。
前の家の譲渡所得は1,500万円、税率20.315%（長期譲渡所得）となるため、譲渡所得税の税額は304.725万円となります。
買い替え特例を利用して304.725万円の支払いを繰り延べするよりも、住宅ローン控除で525.2万円を還付された方がお得というわけです。
このように、どの特例を利用するのが最もお得になるか、買い替え先の借入金額や譲渡所得の金額によっても大きく異なるため、綿密なシミュレーションが必要になります。
減価償却費も含めた譲渡所得の税額が具体的にシミュレーションできるインターネットサイトもあるため、まずはどれくらいの譲渡所得が発生するのかを計算してみると良いでしょう。
譲渡所得税だけでなく、印紙税や仲介手数料もあわせて計算しておき、最終的に手元にどのくらいの金額が残るのかを把握しておくことが大切です。

確定申告が必要

デメリットというわけではありませんが、居住用財産の買い替え特例を適用するには、売却する不動産と購入する不動産についての条件をすべて満たした上で、確定申告をしなければなりません。
たとえ条件を満たしていても、確定申告をしなければ特例は適用されなくなってしまうため、注意が必要です。
なお、確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日までとなります。

まとめ

不動産の売却・購入を同時進行で進める買い替えは、一度に大きな金額が動く上に、手続きの面や税制の面でも注意すべきポイントがたくさんあります。
特例の利用にはメリット・デメリットの両方があるため、適用条件や他の特例を利用した場合と比較して慎重に選択しましょう。