相続や譲渡、自身で購入したなどで得た不動産、売却する理由はさまざまです。
そんな不動産の売却、実際税金の種類はどのくらいあって、結局いくらかかるのでしょうか。
今回は不動産売却の際にかかる税金の種類、そしてその計算方法や対策についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産の売却にかかる税金の種類とは？それぞれいくらになるのか
不動産をただ売却するといっても、いざ売却するとなるとさまざまな税金が発生します。
税金を全く把握せず、何も対策をとっていないと税金だけでも大変大きな出費になってしまうので注意が必要です。
その税金にはどんな種類があるのでしょうか？大きく二つの項目にわけて、それぞれご説明していきます。
必ず発生する印紙税と登録免許税
この印紙税と登録免許税に関しては、不動産の売却をした際に発生する税金となります。
10,000円未満の不動産は非課税となりますが、それ以上は必ず発生しますので注意しましょう。
印紙税とは、不動産売買契約書に印紙を貼るために必要な税金です。
印紙税の金額は不動産売買契約書記載の金額によって変動し、契約書1通ごとに課税されます。
そのため、売主と買主で2通必要な場合、印紙税は2通分発生します。
令和4年の3月31日に以降は軽減措置がありますので、こちらもあわせてチェックしておきましょう。
続いて発生するのは登録免許税です。
不動産の所有権移転登記というのが必要になり、その差には発生する税金です。
こちらの計算式は以下のようになります。
不動産の価格×1.5％（令和4年3月31日以降は2％）＝土地の登録免許税
この所得権移転登記の手続きは非常に込み入っていて大変な作業のため、計算方法が分かっていても個人でおこなうのは酷です。
なので、司法書士に依頼するものと考え、依頼料も込みで計算いておきます。
金額にして30,000円から50,000円程度となります。
利益が出ると必要になる住民税、譲渡所得税、復興特別所得税
続いては利益が出た際に必要になってくる税金です。
不動産を譲渡して利益が発生するのであれば、譲渡所得として住民税や所得税などの譲渡所得が課せられます。
さらに平成23年以降の25年間は東日本大震災の復興のような財源確保のための復興特別所得税というものも加わっています。
これらの税金は事業所得や給与所得と分離して計算するため、分離課税と呼ばれています。
この譲渡所得税は売却時に利益が生じている場合に発生する税金のため、購入した値段よりも安価に不動産を売却した場合には発生しません。
不動産売却時の税金がいくらになるのか、計算方法についてご紹介
つづいては税金の計算方法です。
印紙税のように不動産の売却金額に応じてすぐに金額がわかるものや、依頼して済ませるもの以外は計算が必要です。
先ずは不動産の利益が出るかどうかを確認しないことには、税金が発生するかの判断もできませんので、先に計算をおこないます。
不動産の売却利益の計算方法
不動産売却利益の計算式は以下のようになります。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
ここにある取得費というのは、売却した土地、建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費や改良費などが挙げられます。
取得費については、建物は老朽化した部分の計算が複雑になりますので、国税庁のホームページを確認しながらおこないましょう。
建物が経年劣化により消耗し、金額に置き換えて建物の価値から引いていく金額を減価償却費と言います。
譲渡費用とは売却時に出る出費の事です。
土地や建物を売るための仲介手数料や、印紙税で売主が負担した部分、土地だけの売却で建物の取り壊し費用などです。
譲渡費用も途方もない種類が存在しますので、国税庁のホームページでしっかりと確認して把握しておきましょう。
税金の具体的な計算方法
続いては譲渡所得税の計算方法についてです。
課税譲渡所得の金額が計算できたら、続いてはそこに課税される税金の計算を以下の式でおこないます。
不動産売却益×税率(所得税+住民税+復興特別所得税の各種税率) =譲渡所得税
ここで注意したいのが、所得税率は所有期間によって変わるということです。
売却する年の1月1日時点で所有期間が5件以下か、超過しているかで判断さます。
所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年以上なら長期譲渡所得というようになります。
短期譲渡所得の場合の税率は、所得税・復興特別所得税で30.63％、住民税で9％となるので合計で39.63％です。
長期譲渡所得の場合は所得税・復興特別所得税で15.315％、住民税で5%と合計20.315％です。
所有期間によっても税率は変わっていきますので、この部分も注意しておきましょう。
不動産売却時の税金対策によっていくらお得にできる？
不動産売却時に注目しておきたいのが、売却価格というのは所得費用、譲渡費用などを差し引きいて計算をするので、売却した価格がそのまま課税対象とならないという部分です。
売却価格から大きく差し引きがあれば、当然税額は安くなってきます。
何が差し引きできるのか情報収集は欠かさない
不動産売却時でより利益を得たいのであれば、節税対策はしっかりとおこなっておきましょう。
税金や節税、不動産についての知識は必要不可欠になるので、こうしたおのは不動産税務に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産や関連した項目に関してのプロであれば、より詳しいアドバイスを受けられます。
購入額のわかる書類を用意しておくのもポイントです。
税率の下がる時期を意識して売却しよう
不動産の所有期間が5年未満かそれ以上かで譲渡所得の種類が変わり、税率も変わってきます。
長期譲渡所得の税率は20.315％であるのに対して、短期譲渡所得は39.63％ですので、期間によって倍近く変わってきます。
早急に売却の必要がないのであれば、5年超過するのを待ってから売却するだけでも大きく節税できます。
しかし、3,000万円の特別控除といった特例は、住まなくなってから3年を経過すると利用できなくなってしまいます。
売却する時期には注意しておきましょう。
使える特例を把握しておく
家の売却で譲渡益が出たのであれば、さまざまな特例が使える可能性があります。
例えば不動産の所有期間が10年を超過しているのであれば、譲渡所得から3,000万円まで差し引ける3,000万円特別控除という特例が使用できます。
さらに所有期間が10年を超過している10年を超過するマイホームの売却には、軽減税率が適用されます。
この軽減税率と3,000万円の特別控除は併用できるので、自身の持っている不動産にどんな控除が使えるのかというのは節税をおこなう上で大切な部分となります。
相続納税者が利用できる取得費加算
相続税の納税をしているのなら、取得費加算を利用しましょう。
この特例は情所得から取得費に加算する相続税額の控除が可能となります。
相続や遺贈によって、財産を取得し、その人に対して相続税が課税されていること、3年以内に譲渡していることなどの要件があります。
まとめ
事情があって不動産の売却をおこなうのであれば、利益もしっかり得たいものです。
しかし税金の種類を把握できていなかったり、いくら税金が発生するかを理解できていなかったりすると、望んでいた結果にならないことも多くあります。
税金の計算方法は多少面倒でも決して難しくないので、税金を把握してしっかりと対策をしましょう。
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