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住替えするのに必要期間は?不動産の購入と売却のタイミングも解説

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住替えするのに必要期間は?不動産の購入と売却のタイミングも解説

カテゴリ:おうちを売る

住替えするのに必要期間は?購入と売却のタイミングも解説

不動産を購入するとそのままずっと住まず、違う場所に住替えをすることがあります。
しかし住替えは購入と売却をおこなわなければならず、上手にいかないことが多いです。
上手な住替えをおこなうためには、事前の準備が大事になり知識についても理解を深める必要があります。
ここでは住替えに必要となる期間や購入と売却のタイミングについて解説していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

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住替え時の不動産の購入や売却の必要期間

住替え時の不動産の購入や売却の必要期間

アパートなどの住替えとは違い、住居の住替えは想定以上の期間が必要になります。
たとえば、購入したい物件はあるが現在住んでいる物件が売れずすぐに住替えができないなど多くのケースがあります。
また一戸建ての住替えだけでなくマンションの住替えの際も、マンションの建設が進まず仮住まいの期間が2年と言う人もおります。
住替えは購入と売却と2つの売買契約をおこなってやっと完了するものなので、長期間かかることを覚えておいてください。

住替えの必要期間は最低でも2ヶ月

購入の場合、物件見学をして気に入れば所定の手続きをおこない入居することができます。
しかし売却は購入したい人が見つかって、初めて成立する行為です。
そのため購入よりも多くの期間が必要になり、最低でも2ヶ月はかかります。
住替えのスケジュールを立てる際は余裕をもった計画を立て、日常生活に影響を及ぼさないようにしていかなければなりません。

住替え時の不動産の購入と売却の優先順位

住替え時の不動産の購入と売却の優先順位

住替えをおこなう際に売却や購入のどちらを先にすれば良いのかが悩みどころです。
必ずこうしなければならないという優先順位はありませんが、持ち合わせている資金に合わせて優先順位を決めると大きな失敗をしなくて済みます。
ここでは購入や売却のタイミングを3パターンに分けてそれぞれのメリットやデメリットを説明していきますので、確認してみてください。

購入と売却の同時進行

購入と売却を同時進行する住替えは、仮住まいを用意することなく早い期間での住替えが可能です。
しかし購入と売却、引っ越し作業のタイミングを同時に合わせる必要があり、すべての手続き作業を滞りなくおこなわないといけません。
そのため売却を早めるあまり、売却価格が不利になりやすいデメリットがあります。

同時進行の流れ


●現在住んでいる住居の売却活動をしながら、住替えする住居を探す
●売却活動で買主が見つかったら条件交渉をおこなう
●不動産会社に新居に対しての買付申込書を提出
●住宅ローンを組む場合は金融機関から審査を進めてもらう
●売買契約(購入と売却同時に契約、買主や買主の関係者もその場で一斉に会す)
●売却する不動産、新居の決済を同日におこなう
●新居へ引っ越し

売却を先行する

現在住んでいる住居を先に売却する方法は、売却で得た資金を新居の購入費用に充てられ、購入計画も立てやすいメリットがあります。
また新居で利用する住宅ローンの融資金額や引っ越し費用など、必要な経費を綿密に計算ができ、新居を購入していないため売却を焦る必要がありません。
そのため、相場が高くなる時期を見計らうなど有利な売却活動をおこなえます。
一方で、住んでいる住居を売却するため売却する日までに仮住まいなどを用意しないといけません。
また仮住まいの期間を少しでも短くしたいからと、購入先を急いで探してしまう恐れがあります。
希望とかけ離れた物件を妥協して購入することは後悔に繋がりますので、注意してください。

売却を先行する流れ


●現在住んでいる住居の売却活動をおこなう
●買主が見つかったら売買契約をし、決済後に引き渡す
●引き渡し日までに仮住まいを探し、その住居に引っ越し
●仮住まいに居ながら新居を探す
●新居の売買契約、決済後引っ越し

購入を先行する

新居を先に購入する方法は、新居をじっくり選ぶメリットがあります。
また仮住まいを探す手間がなく、新居に入居するだけなので手間がかかりません。
ただし購入を先行するには、それなりの資金が必要です。
売却資金とは別に新居の購入費用を用意ができる場合は問題ありませんが、高額な不動産の購入費用を簡単に用意ができる人はそうそうおりません。
多くの人は売却資金を購入費用に充てるかと思います。
その場合、購入した新居の残金決済日までに住んでいる住居の売却を終わらせる必要があります。
決済ができないなどのトラブルにならないように、事前によく確認しておいてください。
さらに購入を先行する際は、売却しようとする住居のローンと新居の住宅ローンの二重払いをおこなうことになります。
二重払いしても生活に差し支えないかも慎重に判断してください。

購入を先行する流れ


●新居の購入、売買契約、決済後に引っ越し
●今まで入居していた住居の売却活動
●売買契約、決済後に買主に引き渡し

住替えに関する住宅ローンの扱い

現在住んでいる住居の住宅ローンを完済していれば住替えは問題なくおこなえますが、完済せずに住替えする際は注意が必要です。
住宅ローンが残っている場合、抵当権がついたままになっておりそのような状態では、次の買主は住宅ローンを組むことができません。
つまり売却するときは住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。
しかしながら残債が売却で得た資金より大きい場合もあり、そのような事態になった際は以下の方法で対処します。

買い替えローンを利用する

買い替えローンは、現在組んでいる住宅ローンの残債部分を次の購入する住居の住宅ローンに上乗せして融資が受けられるローンです。
購入したい住居の費用だけでなく、仮住まいや買い替えに関係する費用も含めてローンを組むことができます。
審査や利用条件があるので利用する際は、金融機関に利用できるかどうかを相談してみてください。

つなぎ融資

新居を先行して購入する際に、現在住んでいる住居の売却代金の相当額を事前に融資してもらう方法です。
住居の売却が終わり資金を得たら、つなぎ融資の借り入れ金額にその代金を充当し一括返済をします。
なおつなぎ融資を取り扱っている金融機関が少ないだけでなく、買い替え先の住宅ローンを同一の金融機関にする必要があります。

住替えを失敗しないためのポイントについて

住替えを失敗しないためのポイントについて

人生を左右するかもしれない住居の住替えは、絶対に失敗したくありません。
ここでは失敗しない住替えについてのポイントをお伝えします。

住替えは売却を重視する

購入と売却を行わなければいけない住替えですが、売却を重視すると失敗しない住替えができます。
売却価格はタイミング次第で高くなることがあり、資金を多く調達することが可能です。
つまり資金を多く調達することで、新居を購入する費用にも余裕が生まれ資金不足に陥るリスクが少なくなります。
なお売却のタイミングを図ると、新居の購入を先におこなう可能性もありますが、買い替えローンやつなぎ融資を使うことで無理のない購入ができます。
資金に余裕があまりない場合は、とにかく売却を重視することが重要なポイントとなりますので覚えておいてください。

買い替えローンの設定は慎重に

買い替えローンを利用する際には、設定を慎重におこなう必要があります。
残債が大きく増えた事で月額の返済額をあげたいところですが、無理のない範囲で設定するようにします。
せっかくの新居生活も我慢しては、住替えをしなければ良かったと後悔するだけです。
また月額の返済額を安くするために長期的なローンを設定するのも問題となります。
長期的なローン設定では老後の年金生活中でも返済をする必要があり、現実的とは言えません。
返済額や期間のバランスを図って設定するようにしてください。

まとめ

住替えは多くの資金と労力が要るものです。
しかし手を抜くと失敗する可能性が高まり、一生を棒に振ってしまいます。
そうならないためにも住替えに関する知識を高め、事前に良く確認してからおこなうようにしましょう。

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