不動産売却における地価公示とは？調べ方や参考にする際の注意点を解説！

地価公示という言葉を聞いたことがありますか？
地価公示とは、不動産を売却する際、参考にすることが多い土地価格の指標です。
そこで今回は、地価公示にスポットをあてて、調べ方や参考にする際の注意点を解説していきます。
これから、不動産を売却する予定があるという方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の売却における地価公示とは？

不動産の地価公示は、一般の方には聞き慣れない言葉だと思います。
地価公示とはいったいどのような意味があるのでしょうか。

地価公示の概要

国土交通省が発表している、令和3年地価公示の概要は以下のとおりです。

●地価公示
地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会（委員長：森田修　東京大学院教授）が一般の土地の取引価格の指標とするなどのため、都市計画区域などにおける標準値を選定して、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定し公示するもの。
●公示価格
は、全国167の分科会に所属する2,353人の鑑定評価員（不動産鑑定士）が全国26,000地点（うち、福島第一原子力発電所の事故の影響による7地点で調査を休止）について選定及び確認をおこない、分科会における議論を経て鑑定評価して価格に基づいて判定している。

地価公示とは何？

不動産の売却にあたり、土地取引や資産評価に対する、適正な価格を判断するための、土地評価の目安として活用されているのが地価公示です。
毎年3月下旬に、国土交通相が発表する代表的な土地評価が、地価公示となります。
地価公示は、土地取引の目安となるほか、不動産鑑定士などの鑑定評価や、公共用地の取得価格を決める際の基準となるなど、さまざまな役割があるのです。
相続税評価や固定資産税評価の目安、企業会計における資産の時価評価にも活用され、国土利用計画法による土地の価格審査の基準にもなっています。

地価公示が活用される背景

取引したい土地を地価公示と比較して活用します。
たとえば、地価公示の詳細を見て、公示地点よりも駅に近いのでもう少し価格が高いですとか、公示地点より道幅が狭いからもう少し価格は安いという使い方をします。
土地は売却などの取引に関して、いろいろな事情や動機などで左右されがちです。
そこで、売主と買主どちらの事情にもかたよらない、公平な価格として活用されます。
また、地価公示は建物などを除いた更地として評価されますので、建っている建物の違いや築年数などにも左右されることなく、純粋に土地だけを評価する方法なのです。

不動産売却における地価公示の調べ方とは？

それでは次に、これから売却する不動産の参考にするために、地価公示を調べるとします。
どのようにリサーチすれば良いのか解説していきましょう。

全国地価マップ

国や地方公共団体が一般に公開しているデータを元に、一般財団法人資産評価システム研究センターというところがデータを公表しています。
全国地価マップでは、地価公示や地価調査の検索が可能です。
お問い合わせの際は、一般財団法人土地情報センターが管轄していますので、地価公示の参考にしてみましょう。

国土交通省のホームページ

地価公示を公表しているのは国土交通省です。
正確なデータを調査したいのであれば、国土交通省の情報を確認しましょう。
ホームページでは、実際の不動産の取引価格や地価公示を確認することが可能です。
実際の調べ方ですが、国土交通省のホームページに入って探すのはおすすめしません。
国土交通省のホームページには項目がたくさんあり、ホームページ内で地価公示の検索画面にたどり着くことが困難なので、検索サイトで「地価公示」と検索するのが近道です。
地価公示で検索すると、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」という検索結果が表示されますので、それをクリックしてください。
すると、都道府県の名前が記載された地図が表示されます。
次に、調べたい都道府県の名前をクリックしてください。
すると、クリックした都道府県の市町村名が記載された地図が表示されますので、調べたい市町村名をクリックします。
次に、検索条件を指定する画面になりますので、「地価公示のみ」、「最新調査年のみ」にチェックを入れてください。
用途区分については、調べたい項目にチェックを入れますが、たとえば住宅地を売却したい場合は「住宅地」にチェックを入れます。
そして、「検索」をクリックすると検索がはじまります。
検索結果の一覧がでてきますので、売却したい土地の住所に近いものを選びましょう。
「詳細を開く」をクリックすると詳細が表示され、「地図で確認」をクリックすると地図が表示されます。
詳細表示では不動産鑑定評価書の閲覧も可能です。
「地図で確認」で地図を表示して、自分の調べたい土地をクリックすると、ピンポイントで地価公示を調べることができます。

不動産売却で地価公示を参考にする際の注意点

最後に、不動産売却で地価公示を参考にする際の注意点をいくつかご紹介していきます。

地価公示の価格で売れるとは限らない

不動産を売却する際、必ずしも地価公示の価格で売れるわけではありません。
地価公示はあくまでも目安にしか過ぎないからです。
では、実際に土地の価格はどのようにして決まるのでしょうか。
実際の不動産売却の際は、公示地価ではなく、実勢価格というものを参考にする場合が多いです。
実勢価格とは実際に取引された価格のことをいいます。
最新の実勢価格だとより真実味が増しますよね。
実勢価格はインターネットで調べることが可能ですが、近隣に取引事例がない場合は調べることが困難です。
その場合は、地価公示や固定資産税評価額などから推定することとなります。
しかし、実勢価格においても、そのとおりの金額で取引できるとは限らないという点にご注意ください。
土地の取引はいろいろな要因で変動しますので、地価公示も実勢価格も、あくまで目安にとして活用するということがポイントです。

知っておくべき土地価格の変動要因

土地の価格は、公示地価だけではありません。
先ほどお伝えした、実勢価格に加えて路線価や固定資産税評価額、基準地価などの種類があります。
しかし、土地はさまざまな要因で変動するということに注意が必要です。
ここで、知識としておさえておきたいのが、土地の価格が変動する要因です。
土地が変動する要因をいくつかご紹介しますので、参考にしてください。

立地環境
覚えておきたい注意点として、売却したい土地の近くに環境の良くない施設が建ってしまった場合、価格が下がってしまうことがあります。
たとえば、騒音の出る娯楽施設、お墓や火葬場なども価格が下がる要因となります。

土地の形状
地価公示や実勢価格を参考に近隣の土地価格を算出したとして、実際に売りたい土地の形状が使いづらい場合は価格が下ることがあります。
たとえば、変形地や間口が狭い土地は、長方形などの土地と比べて価格が低くなる傾向があるのです。

道路に接している方角
たとえば、道路に接している方角が南側ですと日当たりも良く、価格も高い傾向があります。
逆に北側に面していると日当たりの問題で価格が下るおそれがあります。
また、土地の周辺の建物によって日当たりが悪い場合も、土地としての価値が落ちてしまいます。

まとめ

今回は、不動産売却の際に参考にすることが多い、地価公示について詳しく解説しました。
しかし、不動産の売却は地価公示だけではなく、さまざまな土地価格を基準とし、環境の変化などによっても価格が変動します。
土地の価格は常に変動しますので、できるだけ最新の情報を参考にすべきですが、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。
国土交通省のホームページや、過去の取引実績などは、あくまでも目安としてとらえ、本格的に売却したい場合は、一度査定されることをおすすめします。