再建築不可物件を売却する方法とは？売れにくい理由などについても解説！

再建築不可物件の売却でお悩みではないでしょうか？
再建築不可物件は、一般的に売れにくい、売ることが難しいというイメージがありますが、果たして実際はどうなのでしょうか。
今回は、再建築不可物件にスポットをあてて、そもそも再建築不可物件とはなにか、売却方法についてもご紹介していきます。
売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件を売却する際の接道義務について

最初に、再建築不可物件とはなにかという基本について解説します。

再建築不可物件とは？

現在建物が建っている土地で、建物を取り壊したあと、再度建物を建てることができない不動産のことを、再建築不可物件といいます。
なぜ現在の建物を建てることができたのか、疑問に思いますよね。
その理由は建築基準法に定められている接道義務にあります。
ますは、接道義務についてご説明します。

接道義務とは？

接道義務は、建物の敷地が幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していなければいけないという義務のことです。
接道義務は、建築基準法に定められている義務で、都市計画区域と準都市計画区域に適用されます。

なぜ再建築不可物件が存在するのか？

再建築不可物件とは、建築基準法に定められた接道義務を満たしていない物件ということになります。
なぜ再建築物件が存在するのかというと、建築基準法が施行される前に建てた昭和25年以前の建物というのが、理由のひとつです。
また、昭和54年に道路に対する基準の改正がおこなわれたことにより、再建築不可物件になった建物もあります。
また、建てた当時は都市計画区域街だったものの、途中から都市計画区域になった場合も再建築不可物件となってしまいます。
土地の一部を売却したり、接道している道路が廃道になったりしたため、接道義務を満たさなくなってしまった、というケースもあるのです。
再建築不可物件は、接道義務を満たさない土地に違法で建てたのではなく、あとから接道義務を果たせなくなったというケースがほとんどとなります。
たとえば、実家を相続して建て直しをする際に、再建築不可物件と気付くケースも多いので、相続の際はしっかりチェックしておきましょう。
売却の際に、改めて測定してみたら、接道義務を満たしていなかったということも、珍しいことではありません。
建築当時の測量精度が低く、接道義務を満たしていることになっていたということもありえます。
境界線がずれているということもあり、後々トラブルの原因となってしまいます。
再建築不可物件の可能性があるような不動産は、売却の際にしっかりチェックしておきましょう。
また、再建築不可物件は売却が難しいからと、あきらめて固定資産税を払い続けているという方も少なくはないです。
一般の土地に比べると売却が難しくはなりますが、売却できないという訳ではありません。

再建築不可物件の売却が難しいと言われる理由について

再建築不可物件の売却が難しいと言われるのは、どのような理由からなのか、みていきましょう。

再建築不可物件の売却が難しい1番の理由は、建て替えができないということです。

再建築不可物件の土地に建っている建物は、古い建物が多いので、そのまま住むという方はそんなにいないと思います。
条件を満たしていれば、リフォームすることも可能ですが、さすがに昭和25年以前の物件をリフォームして住み続けるというのは現実的ではありませんよね。
昭和25年以前の建物ではなくても、再建築不可物件には昭和の物件が多く、少なくても築40年以上は建っていますので、リフォームにも限界があるでしょう。

広告に再建築不可と表示されるから

不動産を売り出す場合、広告に出すことがほとんどですが、再建築不可物件は広告に「建築不可」、「再建築不可」と明示しなければいけません。
再建築できないとなると、一般の方の購入希望者は極端に少なくなってしまいます。
また、広告で気づかなくても重要事項説明で説明されて、購入をキャンセルすることも稀にあるのです。

住宅ローンを組めないことがある

住宅ローンを組む際、売買契約書と重要事項説明書を銀行に提出します。
再建築不可物件という時点で、担保価値が下がるため、住宅ローンが通らないことがほとんどです。
売買契約書には、住宅ローンの本審査に通らない場合は、契約を解除できるという決まりが記載されていることがほとんどですので、審査が通らない限り売却することができないということにあります。
そのため、再建築不可物件を購入する際は、現金または高金利のフリーローンを利用するということになりますが、リスクが高いため一般の方で購入することはあまりないでしょう。
再建築物件を売却する際、相場より4～6割の価格で売り出されますが、それでも売却までに時間がかかります。

再建築不可物件の売却方法とは

先ほどもお伝えしましたが、再建築不可物件を売却したいという方のなかには、相続した土地が再建築不可物件だったというケースが多いです。
一度売却してみたけど、売れなかったとあきらめる方も少なくはありません。
活用してない土地に固定資産税を払い続けているという方もいます。
最後に、再建築不可物件を売却する方法をご紹介しますので、参考にしてください。

リフォームやリノベーションをしてから売却する

再建築不可物件は古い建物が多いため、そのままの状態で売却するのは難しいでしょう。
築年数が40～50年程度であれば、リフォームやリノベーションをして売却すれば、そのまま売るよりも売れる確率がアップします。
しかし、リフォームしても再建築不可能なことには変わりありませんので、必ず売れるとは限りません。
高い費用をかけてリフォームやリノベーションをしても売れなかったというケースもありますので注意が必要です。

隣地を足して建築不可にする

建築不可物件を売却する際は、隣地を購入して接道義務を満たし、建築可能物件として売却する方法があります。
建築不可物件ではないので、相場の価格で売却することも可能です。
ただし、隣地が空き地の場合は購入がスムーズですが、隣地に家が建っているという場合は、持ち主から土地の一部を購入することになります。
すんなり売ってくれるとは限りませんし、高い価格を提示される場合もあるでしょう。
逆に隣地の所有者に売却してもらうという方法もあります。
隣地の方であれば、購入した土地は再建築不可物件ではなくなりますし、将来的に分割して売り出すこともできるのでメリットも大きいです。
ただし、購入してくれるかどうかは、交渉次第となります。

不動産会社に買取してもらう

再建築不可物件は一般の方はなかなか買うことがないため、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。
上記の方法で売却できなかった場合の最終手段として、頭に入れておきましょう。
一般の方には売るのが難しい再建築不可物件ですが、不動産会社では買取ってくれることが多いです。
不動産買取は一般の相場の5割～8割程度の価格となりますが、スピーディに売却したいという方には1番おすすめの方法といえます。
とくに、相続して利用していない再建築不可物件には有効でしょう。

まとめ

今回は、再建築不可物件とはなにか？なぜそのような物件が存在するのか、売却方法などについて解説しました。
相続した不動産が建築不可物件だったということは、よくあることです。
売るのが難しいからと放置していると、税金だけ払い続けることになりかねません。
ぜひ、今回ご紹介した売却方法を試してみてください。