所有している土地の売却を考えるとき、確認しておきたい事柄はさまざまです。
そのなかでも今回は、とくに注意するべき都市計画区域の市街化調整区域についてピックアップしました！
市街化調整区域とはどんな特徴があるのか、市街化調整区域の土地が売却しにくいのはなぜかを掘り下げ、売却を進める方法やおすすめの活用方法も併せてご紹介します。
土地や物件の売却を予定している方は市街化調整区域かどうか確認するとともに、ぜひ知っておきたいポイント満載ですので、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちらそもそも市街化調整区域とは？土地を売却する前にチェック
土地や物件を所有していると、市街化調整区域という名称を耳にしたことがあるかもしれません。
ただし市街化調整区域とはどんなものなのか、またどういった特徴があるのかを詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか？
ここではまず、市街化調整区域とはどんな特徴を持つものなのか、わかりやすくまとめてみましょう。
市街化調整区域の主な特徴とは？
市街化調整区域とは都市計画法で定められた都市計画区域の1つで、住宅や商業施設を建てることを認めず、市街化することを抑制している区域のことです。
市街化調整区域に指定された土地は、無秩序に市街化が進まないよう制限することで自然や資源を守っているため、原則としてその土地に新しい建物を建てることはできません。
用途の変更を自治体に申請して認められれば建築可能となりますが、開発許可申請には条件があるため、条件をクリアできずに所有する土地を持てあましてしまうこともあります。
またすでに建物がある場合でも、建て替える際には行政の許可を得る必要があります。
ただし農地を守るという点で市街化調整区域は大きな役割を担っており、そうしたことから農林漁業を営む方の住居や設備建物などは許可を得ずに建てることが可能です。
都市計画区域には市街化調整区域のほか、市街地区域、非線引き区域があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
市街化区域とは？
市街化区域とは、市街化調整区域とは対照的に住宅や商業施設などがたくさん建ち並び、そうした建物の建築が推進されている区域のことです。
地域によって住居系、商業系、工業系に分類され、建物の高さや種類などが細かく決められています。
ちなみに東京23区では河川敷をのぞき、すべての土地が市街化区域となっています。
非線引き区域とは？
上記、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない都市計画区域が非線引き区域となります。
非線引き区域は、将来、都市計画に基づいて区域区分する予定はあるものの、現在はとくに区分されていない地域ということです。
所有している土地が市街化調整区域かどうか調べるには？
所有している土地が上記のどの区域にあたるかわからない場合は、以下の2つの方法で調べることができます。
自治体のWebページで調べる
自治体が提供しているWebページで該当の地域を検索し、都市計画マップなどで確認します。
役所の都市計画課で調べる
該当する自治体にWebページがない場合やWebで調べてもわからないときは、地域の役所に出向いて都市計画課の窓口で問い合わせ、都市計画図を見せてもらって確認することもできます。
市街化調整区域に指定された土地はなぜ売却しにくい？
上記のとおり市街化調整区域は用途が制限されていることから、市街化区域などほかの土地に比べて売却しにくいといわれています。
ここでは、市街化調整区域がなぜ売却しにくいのか、その理由を具体的に挙げてみましょう。
市街化調整区域はなぜ売却しにくい？①生活インフラの不備
市街化が推進されている市街化区域では、行政によって電気・ガス・水道の生活インフラが整備されているのに比べ、市街化調整区域では行政による整備がおこなわれず、場合によっては自分で生活インフラを整える必要があります。
自己負担で生活インフラを整えたとしても自治体の助成金が使えない可能性もあり、土地の売却において大きなデメリットとなります。
市街化調整区域はなぜ売却しにくい？②建物が建てにくい
市街化調整区域とは？の説明でも触れたとおり、市街化調整区域で新しく建物を建てる場合、またすでに建っている物件を建て替えたりリフォームしたりする場合にも、自治体に開発許可申請をする必要があります。
開発許可申請には建物の容積率や建ぺい率、延べ床面積など、自治体や土地の条件によってさまざまな制限があり、こちらも市街化調整区域の土地や物件が売却しにくい理由となっています。
市街化調整区域はなぜ売却しにくい？①住宅ローンがとおりにくい
土地や物件を購入する方が住宅ローンを利用したいと思っても、市街化調整区域の評価額が低いことから住宅ローンの申請がとおりにくいことが考えられます。
住宅ローンがとおりにくいということも、市街化調整区域の土地売却が進みにくい理由となるでしょう。
市街化調整区域の土地を売却する方法とおすすめの活用方法
市街化調整区域の土地や物件には売却しにくい理由がいくつかありますが、売却を進めるための方法やその他の活用方法もあります。
ここでは、なかなか売却が進まないときに検討するべき方法を挙げてみましょう。
農家の方や隣地の所有者に売却する方法
農家の方が自宅用の土地を探している場合や、周辺で商売している方が従業員用の駐車場を探していることもあるため、まずは近隣の土地所有者に売却を打診してみると良いでしょう。
すでに建物が建っている場合は、リフォームなどをせずそのまま使ってくれる方を探すのも売却への近道です。
農地転用してから売却する方法
農業を営む方が減少傾向にある今、農地をそのまま売却しようと思っても、なかなか進まないこともあるでしょう。
そうした場合は思いきって、農地以外の用途に転用してから売却することもできます。
ただし農地を農地以外に転用して売却する場合、農地法と都市計画法による許可の両方を申請する必要があります。
さらに農地法によって農業振興地域に指定されている土地はそのまま農地転用できず、まずはこちらの除外申請が必要となるのでさらに手間と時間がかかります。
貸し駐車場や賃貸住宅として活用する方法
市街化調整区域の土地や建物の売却が思うように進まない場合は、土地や建物を所有しながら活用する方法も検討してみましょう。
たとえば、初期投資を抑えるなら枠線のみの簡単な整備で始められる貸し駐車場として運用します。
また古い家などの物件があれば賃貸住宅として貸し出すことで月々、安定して家賃収入を得ることができます。
月極駐車場にしても賃貸住宅にしても、土地や物件を売却できないで放っておくことを考えれば格安で貸し出してもプラスの収支となるので、売却先が見つかるまでの間の活用方法としてもおすすめです。
まとめ
今回は都市計画区域のなかでも市街化調整区域にスポットを当ててご紹介しました。
市街化調整区域とはそもそもどんな特徴があるのか、またなぜ売却しにくいのか、おわかりいただけましたか？
市街化調整区域は生活インフラの不備やさまざまな建築制限などにより、市街化区域に比べて売却しにくいというのは事実ですが、売却するための方法や売却以外の活用方法もあります。
市街化調整区域に土地を所有している方はもちろん、所有している土地がどの区分になっているか不明な方も、この機会にしっかり確認して売却するときの対応を考えておくと良いかもしれませんね。
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