新築・築浅物件を高値で売るコツとは？売却する際の注意点をご紹介！

転勤、ご家族の介護、離婚などさまざまなライフステージの変化によって新築や築浅の物件を売りに出す方も多いでしょう。
一般的に新築や築浅の物件は築年数の古い物件よりも高値で取引されます。
しかし、少し工夫するだけでより高値で取引されることもあるのです。
そこで今回は、新築・築浅物件をより高値で売るコツについて徹底解説します。
記事の後半には売却時に気をつけてほしい注意点についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

新築・築浅物件の条件とは？知っておきたい基礎知識

ここからは、一般的な新築・築浅物件の条件について解説します。
新築と築浅の違い、そして新築物件と未入居物件の違いについてみていきましょう。

新築の条件とは

新築物件の条件は、品確法と呼ばれる法律で次のように定められています。
新築の条件は次の2つがポイントとなります。

●現在建築中の物件
●過去に誰も入居したことがなく、建築後1年未満の物件

そのため、この条件に満たない物件は新築物件として取り扱うことが禁止されているのです。
たとえば、新築1年以上経過すると、誰も入居していない場合であっても中古物件として扱われます。
また、物件完成後1年未満の物件が築浅物件として取り扱われている場合は、以前に入居者が存在したことを意味します。

未入居物件と新築物件の違いとは

物件探しをしている際に「未入居物件」と記された物件を見かけた方もいるはずです。
未入居物件とは、物件が完成してから1年以上が経過したにも関わらす誰も入居したことがない物件のことです。
そのため、未入居物件と表示されている場合、新築後1年以上経過しているものの入居者がいない物件であることがわかります。
未入居になっている原因として多いのが、購入希望者の審査が通らずに未入居になってしまったケースや、突然の転勤のために住めなくなってしまったケースです。

築浅物件の条件とは

新築物件の条件は明確に定められていますが、築浅物件の条件はどうなのでしょうか？
実は、築浅物件の条件は法律などで具体的に定義されていません。
そのため、不動産会社の裁量で築浅物件か否かを判断するため、会社ごとに条件や定義が異なります。
一般的な築浅物件の条件は次のとおりです。

●完成後1年以上5年以内の物件
●完成後1年未満であるが、入居者がいた物件や使用されたことがある物件

このように築5年以内であることが、築浅物件の条件であると考えておきましょう。

新築・築浅物件を高値で売却する5つのコツ

新築や築浅の物件をなるべく高値で売りたいとお考えの方は是非参考にしていただきたい、少しでも高値で売却するために知っておきたい5つのコツをご紹介します。

POINT1：売ろうと思ったらなるべく早くに行動する

新築や築浅の物件にお住まいの場合は、なるべく早く売り出すことが大切です。
築年数が1年増えるごとに、1〜2%程度値下がりするといわれています。
例えば築5年の物件は新築時の5〜10%ほど資産価値が下落するのに対し、築15年の物件は20～30%ほどと大きな差が生まれてきます。
戸建てに限らず、マンションなどの集合住宅でも同様のことがいえますので、物件の売却をお考えの方はなるべく早くアクションを起こしましょう。

POINT2：最新設備や人気設備はそのまま残す

通常、家を売却する際はエアコンや照明などの設備を撤去するのが一般的です。
しかし、新築や築浅物件の場合は使用している設備をそのまま残しておいたほうが不動産の価値が高くなるケースが多くあります。
特に部屋数が多い物件の場合、それぞれの部屋にエアコンを設置するだけでかなりの費用がかかりますよね。
そのため、そのまま設置しておくと購入者の方に喜ばれる可能性があります。
そのほかにも、ビルドタイプの食洗機や洗濯機や乾燥機なども人気の設備です。
購入者のリクエストを伺いながら、設備をそのまま残すかどうかを検討してみましょう。

POINT3：売れやすい時期を見定めて行動する

一般的に不動産が動きやすい時期は次の2つといわれています。

●新生活に向けた2〜3月の春先
●9〜11月の秋ごろ

上記の2つのタイミングは、職場での転勤や人事異動がとても多い時期。
それに伴い、住宅を購入される方が非常に多く動くタイミングなのです。
不動産が動くタイミングの前に売却に向けた準備を進めておかないといけません。
そのため、物件の売却をお考えの場合は、「8月、もしくは12月ごろ」から準備を始めましょう。

POINT4：清潔感をキープし、内覧準備を怠らない

物件の購入を検討する際、購入希望者のほぼ100%の方たちが内覧をします。
そのため、物件の魅力を最大限に表現することがとても重要なポイントです。
一番理想的なのは、物件を売りに出す前に引っ越しをすること。
生活感を出さずに、モデルルームのような雰囲気を演出できるからです。
しかし、引っ越すためにも費用がかかりますし、なかなかすぐに引っ越しができない方も多いはず。
そこで重要なのは清潔感を意識した空間づくりです。
清潔感を出すために注意すべきポイントは次のとおりです。

●収納が少ない物件だと思われないために、物を極力少なくする
●水回りや玄関、リビングなどの念入りに掃除する
●消臭剤やアロマなどを利用して部屋のにおい対策をする

自分で清掃が難しい場合は、プロの業者に依頼することも視野に入れておきましょう。

POINT5：安値で売らないために相場価格をリサーチする

少しでも高値で売却するためには、ご自分の物件の相場をきちんとリサーチしておくことがとても大切です。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報サービスなどのサービスを活用して、実際の売買取引価格を調べられます。
また、物件検索サイトをチェックすることで販売中の物件の売り出し価格を知ることができますよ。
1つの方法だけでなく、複数の方法でリサーチすることで、ご自分の物件の相場をより理解できるでしょう。

新築・築浅物件を売却時に知っておきたい3つの注意点

新築や築浅物件をより高値て売るポイントを理解できたところで、ここからは売却時に抑えておきたい3つの注意点についてご紹介します。

POINT1：住宅ローンが完済可能かをシミュレーションする

ローンを組んで住宅購入される方はほとんどかと思います。
しかし、住宅ローンが残った状態では売却ができません。
その理由は、金融機関でローンを組む際に発生する抵当権にあります。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった際、ローンを組んでいる金融機関が物件を差し押さて競売にかける権利のこと。
この抵当権はローンの完済時に抹消されます。
そのため、物件の売却代金でローンを完済し、物件の購入者の方に引き渡すのが一般的な流れです。
万が一、売却代金よりもローン残高のほうが多い場合は、ご自分で費用を捻出しなければなりません。
そのため、ローンの残高を確認することはもちろんのこと、売却代金がどの程度になるかを事前にシミュレーションしておきましょう。

POINT2：新築・築浅物件の譲渡所得に高い税率がかかる

譲渡所得税とは、不動産を売却による利益に課せられる税金のことです。
売却した翌年の確定申告で申告をし、納税します。
新築や築浅物件などの所有期間が短い物件の場合、この税率が高く設定されています。
所有期間が5年以上の場合はおよそ15%なのに対し、所有期間が5年未満の物件ではおよそ30%と2倍もの税金が課せられてしまいます。

高値で売れやすい分、税金もかかってしまうということを念頭に置いておきましょう。

POINT3：売却理由を包み隠さずに伝える

新築や築浅物件の場合「築年数が浅いのになぜ売却することになったのか」という売却の原因や理由を知りたい方が非常に多くいます。
そのため、売却することになった経緯や理由を包み隠さず伝えることが非常に重要です。
以下のような理由での売却は、ポジティブに捉えられることが多くあります。

●離婚
●ローンの支払いが困難になってしまった
●親の介護
●転勤や異動

あまりネガティブな理由は伝えにいくいかと思います。
しかし、以下のような項目は法律で伝えなければならないと定められているので注意しましょう。

●物件内での死亡事故や自殺の有無
●高層マンションなどの近隣の建築計画
●火葬場やゴミ処理場、指定暴力団組織などの近隣の施設
●物件の不具合の有無

まとめ

新築や築浅物件をより高値で売却するためのコツや売却時の注意点について詳しく解説しました。
戸建てやマンションなどの集合住宅ともに、築年数が経過するごとにどんどん資産価値が下がってしまいます。
少しでもいい状態のまま高値で取引するためにも、ご紹介した5つのコツ、そして3つの注意点を念頭に入れ、なるべく早く売却準備を進めていきましょう。