家の売却時にオーバーローンになりやすいケースや確認方法などをご紹介！

転勤などの家庭の事情で住宅を手放さないとならないとき、必ずしも自分にとってベストなタイミングで家を去るというわけではありません。
こうしたローンが残ってしまっている状態で売却しても売却金でローンを完済できない状況をオーバーローンと言います。
今回はこのオーバーローンをご紹介し、確認方法や売却方法についてもお伝えしていきます。

オーバーローンとは？家の売却時になりやすいケース

せっかく住宅を売却しても、残債をカバーできない状況がこのオーバーローンです。
これに対してアンダーローンは、今ある住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状態です。
オーバーローンになってしまう原因としてはフルローンなどでそもそも住宅価格以上の借り入れをしていたり、土地価格が下がったりなどがあります。

オーバーローンは売却価格よりもローンの残債が高い状態

オーバーローンというのは住宅を売却しても完済できる金額に到達しない、といった状況なので、手元に残債が残ります。
本来住宅ローンが残っている住宅の売却というのは、売ったお金で完済できる状態というのが前提です。
本来なら金融機関による抵当権をなくしてからでないと売却はできませんが、このオーバーローンの状態でも、方法を選べば売りに出すことは可能です。
オーバーローンになってしまう原因の一つは、住宅を購入する際に諸費用分も一緒に借りてしまい住宅の価格をローンが上回ってしまうことです。
また時間の経過により土地価格が下がってしまうといった原因もあります。

アンダーローンとはどう違う？

アンダーローンというのは、現在残っている住宅ローンが不動産の売却価格を下回っている状態を言います。
この場合住宅の売却によりローンを完済できるのでとくに何の制約もなく売りに出すことができる状態です。
前述したオーバーローンと真逆の意味になるので、オーバーローンとアンダーローンと意味を取り違えないように注意しておきましょう。

オーバーローンになりやすいケースとは？

先に少しご紹介しましたがオーバーローンになってしまいがちなパターンというのは住宅購入の時点ですでに購入価格を上回るローンを借りている状態です。
しかしこの諸費用まで借りるフルローンという状態は、近年決して珍しくはありません。
最近では仲介手数料住宅ローンの保証料などの諸費用もすべてフルローンで組むということも多くなってきていますので、このオーバーローンに陥りやすい状況となっています。
住んでいるなかで土地の価格相場が下がってしまい土地自体に価値がなくなってしまったことによってオーバーローンになってしまうというパターンもあります。

家の売却時に気を付けたいオーバーローンの確認方法とは？

こうした自分の住む家がオーバーローンになってしまっているかどうかは、住宅ローンがどの程度残っているのか、今売却するとどのくらいの金額になるのかで確認できます。
より詳細に確認したい場合は、仲介会社に査定を依頼して正確な金額を出すと良いでしょう。

家のローンが残りどのくらいか先に調べる

自分のローンがオーバーローンになっていないか調べるための最初のステップとして、まずは残っているローンがどの程度かしっかりと確認、把握することが重要です。
住宅ローンの残債が知りたいときは、住宅ローンを借りている金融機関などに問い合わせるという方法があります。
ほかにもローン返済計画書や残高証明書を確認することによって、知ることができます。
最近ではインターネット上で、返済状況を確認できるサービスを提供している金融機関もあるようです。

近隣の相場から住宅の築年数などをもとに売却価格を予想してみる

相場から自身で売却価格を予想するということも可能です。
国土交通省の土地総合情報システムには、過去の不動産取引情報が計算されていますのでそこで物件の売却価格を確認することができます。
自分が住んでいる周辺地域の土地の値段と、築年数が近い物件の取引事例から自分の持っている不動産の大まかな金額を割り出すことも可能です。
オーバーローン状態の住宅の売却は検討段階で、おおよその金額を知りたいというときに有効です。

仲介会社に査定を依頼して、家のローンと比較してみる

本格的に売却を考えていてより正確な情報がほしいという場合は仲介会社に査定を依頼するという方法がベストです。
プロの目線から住宅の状態をしっかりと確認した上で、周辺地域の土地の価格、相場を見てより実際の売却金額に近い金額を割り出してくれます。
オーバーローンになっているかもしれない住宅を売却したいというときにより正確な金額を確認できる方法となっています。
自分で相場から予測するよりもはるかに正確な数字を出してくれます。

オーバーローンの家を売却する方法とは？

オーバーローンの状況であっても売却をしないとならないことはありますので、そうした場合は住み替えローンを活用してみるのも一つの手段です。
一旦ローン分のお金を借りるという点では、銀行の無担保ローンなども視野に入れてみると良さそうです。
ほかにも任意売却や相場よりも高めに売却するなどの方法があります。

住み替えローンを活用してみる

ローンが残っている状態でも借りられる方法として、住み替えローンというものが存在しています。
これは転勤などの住み替えに活用できる、古いローンと新しいローンを一緒にして返済する方法です。
借り入れの際にローン残債分も一緒に借り入れてしまいます。
この住み替えローンを活用することによりオーバーローン住宅を問題なく売却することができます。
しかしこの住み替えローンに関しては通常の住宅ローンに比べて審査基準が非常に厳しくなっており誰でも使える方法というわけではありません。
収入にある程度ゆとりがあって、売却する物件も築浅である程度高い価格で売れるものを持っている人が向いています。

任意売却という方法

ローンの返済自体厳しい状態になっていて、住宅を売却したいということであれば借り入れた金融機関から同意を得ることで、任意売却という方法をとれます。
これは住宅ローンの返済を滞納してしまったときなどに使われる方法で、競売にかけられて安値で叩き売りされてしまうよりは、金融機関にとってまだ利益のある方法なのです。
競売にかけてしまうと非常に低い金額で売りに出されてしまうので、それであれば任意売却である程度高額に売却してもらったほうがローンの回収もしやすくなるという仕組みです。
経済状況が変わってしまい、ローンの返済が苦しくなってしまったということであれば、こういった方法をとってみるのも良さそうです。

相場よりも高めに出してみる

不動産の魅力というのは、全く同じものが存在しないという部分です。
間取りはある程度同じにすることはできますが、土地そうはいきません。
ピンポイントでその土地がほしいと思っている人も存在します。
とくに注文住宅は唯一無二の不動産ですので、その住宅をほしいと考える人もなかには存在します。
そういった層を狙うために、少し高めの価格設定にした状態で売りに出すというのも悪い方法ではありません。
その金額を出してまで、その不動産をほしいと考えている人がいるのであれば、ローンが返済できる価格設定で売却するのも手段の一つとなります。

まとめ

家がオーバーローンになってしまっていると、全く売れないというわけではなく方法を考えればしっかりと売却することが可能です。
自身の住宅がオーバーローンになっているかの確認方法は、借り入れている金融機関でローンの返済状況を確認し住宅の価格を査定などで算出します。
住宅購入したときにフルローンで購入したケースはこのオーバーローンになっている可能性があるので、一度調べてみるのも良さそうです。