共有名義の不動産を売却する方法とは？注意点もあわせて解説

ひとつの不動産を複数人で相続したり、お金を出し合って購入したりした場合、その不動産は共有名義となり、複数人で一緒に所有していることになります。
この共有名義の不動産を、自分の持っている分だけ売却する場合、単独名義の不動産の売却と違うポイントがあります。
この記事では、不動産の共有名義とはなにか、また、共有名義の不動産を売却する方法と、その際の注意点についても解説します。

不動産の共有名義とはなにか

まず、不動産の「共有名義」の基本的な概要と、「共有持分」という言葉の違いを解説します。

共有名義の概要

ひとつの不動産を、複数人で共同所有し、登記することで、その不動産は共有名義となります。
共有名義になるケースとして多いのは、複数人で不動産購入資金を出し合った場合と、遺産分割して複数人でひとつの不動産を相続した場合です。
大きな金額となる不動産を、複数人で分割できるのが共有名義における最大のメリットです。
しかし、不動産を共有名義にすることで、その不動産は独断で売却することができず、扱いが難しくなることがあります。
また、共有名義人となっている方が亡くなった場合、それを相続する際にさらに細分化され、権利関係が複雑になることも考えられます。
売却においては、共有名義人全員の同意が必要となるため、その人数が増えれば増えるほど手続きが複雑になり、時間がかかります。

「共有名義」と「共有持分」の違い

「共有名義」と「共有持分」という言葉だけを聞くと、非常に似ているように感じますが、実際は別の意味を持つ言葉です。
共有名義とは、ひとつの不動産を複数人が共有しているという「事実」を示しています。
共有持分とは、共有名義の不動産に対し、それぞれの所有権の「割合」を表します。
共有持分は、対象となる不動産に出資する金額に応じて決められます。
たとえば、5,000万円の不動産を、Aさんが3,000万円、Bさんが2,000万円出資したとしましょう。
すると、この不動産はAさんとBさんの共有名義となり、Aさんの共有持分は3/5、Bさんは2/5と決定されます。
もしこの共有持分が出資金額の割合とずれていた場合、出資と持分の差異は贈与とみなされ、贈与税がかかります。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する場合、自分の共有持分のみを売却するケース、共有名義のまま不動産全体の売却するケース、不動産全体を共有名義から単独名義にして売却するケース、の3つの方法があります。
それぞれについてご説明します。

自分の共有持分のみ売却する方法

自分の共有持分だけを売却する場合、他の共有名義人の同意や連絡も必要はなく、独断で売却することができます。
しかし、共有名義の不動産を購入しても、他の共有名義人がいるため、買主はその不動産を自由に使ったり、不動産すべてを売却したりすることはできません。
このような理由から、共有持分だけの売却は一般的ではなく、買い手を見つけるのが困難です。
また、共有持分のみの売却価格は相場よりも非常に安い価格になってしまうため、特別な事情がない限りはおすすめできません。

共有名義のまま不動産全体を売却する方法

共有名義人全員の同意を得ることができれば、共有名義の不動産全体を売却することができます。
不動産全体を売却する場合は、単独名義の不動産の売却と同じように、仲介による個人への売却や、不動産会社の買取など、好きな方法を取ることができます。
また、売却価格も通常と変わることはなく、名義人が複数いても買主に敬遠されることもあまりないでしょう。
この場合、契約や引き渡しの際に、その都度、共有名義人全員の署名や捺印が必要となるため、そこで合意が得られないと先に進めません。
同居する仲の良い夫婦2人の共有名義などであれば、このような同意もスムーズに進むことが多く、とくに問題は感じないかもしれません。
しかし、そうではない場合、売却したお金をどう分配するかなど、慎重に判断するべき問題がいくつもあるため、合意を得るのに苦労するケースも多いです。
実際には、名義人が遠方に住んでいる場合や、高齢で外出できない場合など、手続きに全員が同席するのは難しいことも多々あります。
その場合、最初に委任状を作成することで、スムーズな売却が可能となります。

不動産全体を共有名義から単独名義にして売却する方法

共有名義の不動産を、単独名義にしてから不動産全体を売却する方法もあります。
名義人同士で売買契約などを結び、不動産を単独名義にすることで、自分ひとりだけの意志で売却に関することを決定できます。
売買契約における書類作成もひとり分だけで良いため、手間も削減されます。
ただし、親族など身内で売買する場合は、妥当な金額で取引されたかなどの根拠が求められ、場合によっては贈与税がかかることもあります。
また、共有名義のままの売却よりも税制上不利になることもあるため、注意が必要です。
このような理由から、共有名義を単独名義にしてから売却する方法は、あまり一般的には取られません。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する場合、共有名義のまま、名義人全員の同意を得て不動産全体を売却することが多いです。
その際に気を付けておきたい注意点についてご説明します。

窓口担当者を決めておく

不動産売却において、不動産会社などと細かいやり取りをおこなう必要があります。
そのときに窓口担当者を決めておかないと、情報が全員に行き渡らない、また、伝達ミスなどが起こる危険性が高まり、混乱を招きます。
通常は共有持分のもっとも多い方が窓口担当者となりますが、共有名義人で話し合い、適任者を選ぶと良いでしょう。
窓口担当者を決めると同時に、全員への連絡方法や返事の方法などを明確にしておくと、よりスムーズに情報伝達されるようになります。

最低売却金額を最初に決めておく

不動産の売却は、理想の売却金額で契約できるかどうかは分かりません。
思ったように売却できず、期間の長期化や、値下げを余儀なくされることも珍しくありません。
最低売却金額を決めないままでいると、購入希望者から値下げの要求があるたびに、共有名義人全員で話し合い、同意を得る必要があります。
そうすると購入希望者への返事も遅くなり、せっかくの機会を逃してしまうこともあります。
価格に関する話し合いを重ねることで、共有名義人同士の関係悪化にもつながり、それにより売却活動が困難になることも考えられます。
意思決定をスムーズにし、機会を逃さずなるべく高い価格で売却するためにも、最低売却金額を最初に決めておくことは大切です。

売却したあとの現金の分配を決めておく

共有名義人間でもめやすいのが、不動産を売却して得たお金の分配です。
そのため、売却後のトラブルを避けるために、あらかじめ誰にどれだけの割合で分配するかを決めておくと良いでしょう。
住宅ローンが残っている場合、その支払いをどうするかについても、忘れずに話し合うことが大切です。
通常は、共有持分の割合をもとに、手元に残った現金を分配することが多いです。
また、離婚をきっかけに共有名義の不動産を売却する際には、養育費や慰謝料を売却した金額から差し引くケースもあります。
その場合も、前もって話し合い、お互いの合意を得てから売却することにしましょう。

売却に必要な費用の捻出方法を決めておく

不動産の売却では、仲介料や印紙税、譲渡所得税など、売却価格の5%前後という、決して安くないお金がかかります。
その費用は誰がどのように負担し、その後の補填はどうするか、など、細かく決めておきましょう。
費用を公平に負担する場合も、共有持分の割合をもとに決めることが多いです。

まとめ

不動産における共有名義とはなにか、その売却方法と、注意点についてご紹介しました。
共有名義の不動産を売却することは、単独名義の不動産と比べると手間がかかるため、前もってポイントを押さえておくことが大切です。
共有名義の不動産に関する疑問は、お気軽に弊社までご相談ください。