不動産売却における媒介契約！メリットや注意点

不動産売却において、売主が不動産会社に仲介を依頼する際は媒介契約という契約を締結します。
今回は媒介契約について、そもそもどのような契約内容であるかをご紹介します。
また、その契約にはどんなメリットとデメリットがあるのか、注意点は何があるのかも解説します。

不動産売却における媒介契約とは何か

不動産の売却で重要になってくるのがさまざまな契約ですが、その契約の中でも不動産会社が売主をサポートしながら不動産売却をおこなうために必要となる契約が媒介契約です。
ここではこの契約の解説をするとともに、契約の種類についても見ていきましょう。

売主が不動産会社に売却を依頼するときの契約

媒介契約を簡単にまとめると『売主と不動産会社で結ばれる契約の一つで、売却などの仲介を依頼するときに発生する契約』となります。
売買契約と間違えてしまう方もいますが、売買契約は『売主と買主側で取り交わすことになる売買における契約』なので、契約相手が異なります。
より専門的な言葉では『宅地建物取引業法により定められた売却成功時の報酬などを定めた契約』となります。
この契約をとりまとめるために媒介契約書を作成する必要があるのです。

媒介契約の種類

今回紹介する契約には『一般媒介契約』と『専任媒介契約』、『専属専任媒介契約』があります。
これらの契約の違いは契約する不動産会社が1社か複数なのかや、不動産以外に買い手が見つかったときの対応が異なります。
そして不動産会社側が買主側に行う報告義務の有無や周期、レインズ（指定流通機構）への登録義務の違いもあるのです。
まず、一般媒介契約は不動産会社を1社ではなく複数と契約することが可能であり、売主自身で自由に買い手を見つけることもできます。
ただし、不動産会社側は売却活動の状況報告義務がなくレインズへの登録も不要となっているので要注意です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、両方とも1社の不動産会社とのみ契約し、レインズへの登録と売却活動の状況報告は義務となっていますが、異なる部分もあります。
それぞれの違いや特徴については後述します。

不動産売却における媒介契約のメリットとデメリット

特徴的な契約が今回紹介する契約には、3種類あることがわかりました。
ここではそれぞれの契約におけるメリットとデメリットをまとめていきます。
それぞれに長所と短所があるので、自分が所有している不動産の立地を含めた状況や不動産そのものの状態から、どの媒介契約がよいのか考える参考にしてみてください。

一般媒介契約の特徴

まずは、一般媒介契約について解説します。 一般媒介契約を選択するメリットは、複数の不動産会社と契約できるため、ご自身と相性のよい不動産会社を見つけることができることです。
これは、専任媒介契約と専属専任媒介契約にはないメリットです。
また、売主自身で買い手を探すことができるため、不動産の立地が良いなどすぐに売れそうな不動産であれば、複数の不動産会社に売却活動をしてもらいながら、ご自身も知り合いなどから買い手になりそうな方をあたることができます。
人気が高くなりそうな競争原理が働く不動産を所有しているのであれば、一般媒介契約で強気に売却活動をおこなうことも一つのやり方です。
また、レインズへの登録がされないので売りに出す予定の不動産が、他の2つの媒介契約に比べて周囲に知られにくいというメリットもあります。
一般媒介契約のデメリットは、不動産会社が売却活動に関する状況報告をする義務がないため、どのような販売戦略をとっているのかを知りたい場合は、売主から不動産会社に聞く手間が発生するという点です。
また、レインズに登録しないため、不動産の情報が市場に広がりにくいため、買い手がつくのに時間がかかることがあります。
このような特徴が存在している契約なので、売主自身でどれだけ売却活動がおこなえるのか、その不動産がどれだけ魅力的なのか、魅力的な部分をアピールできるのかが大きな鍵となってきます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約よりも不動産会社が積極的に売却活動を行うことが実感できることです。
一般媒介契約では受けられなかった売却活動の状況報告は、2週間に1回以上受けられるようになります。
さらに、レインズへの登録を7日以内におこなう義務があるため、不動産の情報が市場に出回るようになり、一般媒介契約に比べて買い手の募集がしやすくなります。
また、一般媒介契約と同様に、売主自身で買い手を見つけることができるのもメリットでしょう。
ただし、買い手を見つけて契約すると、この契約の履行で発生した費用は不動産会社に支払う必要があります。
デメリットは不動産会社は1社のみとの契約になることです。
一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する契約となっているので、どちらの良さも捨てがたいという方に向いている契約です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約のメリットは、売却活動の状況報告が1週間に1回以上となり、専任媒介契約よりもさらに積極的な売却活動が期待できることです。
専属専任媒介契約は、不動産会社によるサポートもより手厚くなり、レインズへの登録も5日以内とより速くなります。
デメリットは自分では買い手を見つけることができないことです。
専属専任媒介契約は、不動産売却の売却活動は不動産会社に任せたいという方におすすめの契約です。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産会社と売主は、前章でご紹介したような媒介契約を結ぶことができますが、媒介契約には注意点がいくつかあります。

媒介契約の注意点

媒介契約は不動産会社に売却などの仲介をしてもらう契約ですが、売却を成功させるためには、不動産会社にすべてを任せるのではなく売主の協力が必要であることが注意点です。 特に売却活動の一つである「内覧」は、売主の協力がかかせません。
内覧は、購入を希望する人が実際に不動産を見学するものです。
購入希望者が不動産によい印象を抱くと、購買意欲が高まるため、売却を成功に導くカギとなります。
内覧において、売主が調整するのが内見の時間や日程です。
陽当たりの良さをアピールするのなら日が当たる時間に内見を実施できることが望ましく、自分が住んでいる物件ならば掃除などの日程も含めて調整が必要になるでしょう。
また、自分で売り込むべき所は売り込む必要があるため広告を打ち出すためのアピールポイントも事前にまとめておくと、当日に説明がしやすくなります。

売却期間が少ない方へ

売却時間があり自ら積極的に色々と動くことができる人、そして好立地にあり売る自信がある方は一般媒介契約が推奨されます。
しかし、そういった活動が難しく売却時間もさほどない方は専属専任媒介契約や専任媒介契約が推奨されます。
こちらは一般媒介契約と比べても不動産会社が営業活動を本格的に行ってくれるので、短い期間で決着をつけられる可能性が高まります。
より積極的に動いてもらいたいのならば専属専任媒介契約が推奨されるでしょう。
買取保証やハウスクリーニングなどの売るためのサービスを受けたい方にとっても、それらサービスが受けられる専属専任媒介契約や専任媒介契約がより魅力的になります。

まとめ

不動産を売却する際に、不動産会社と結ぶ媒介契約について、媒介契約とは何か、3種類の媒介契約についてそれぞれの特徴やメリットとデメリットを解説しました。
それぞれの特徴から注意点を理解し、ご自身の所有する不動産の状態やご自身の売却活動の方針を踏まえて、どの媒介契約が合っているか検討いただければ幸いです。