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不動産売買中に解約したらどうなるか?ペナルティ・特約・注意点を解説

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不動産売買中に解約したらどうなるか?ペナルティ・特約・注意点を解説

不動産売買中に解約したらどうなるか?ペナルティ・特約・注意点を解説

実は条件によって、ペナルティを受けるケースと受けないケースがあり、知らない人は多いものです。
そこで本記事では、解約したときのペナルティや特約の条件、解約時の注意点を解説します。
ペナルティを避ければ金銭的な負担を軽減できるため、リスクの少ない手続きをしましょう。

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不動産売買で解約したときのペナルティ

不動産売買で解約したときのペナルティ

不動産の売買で解約したら、どのようなペナルティが発生するのでしょうか?
大きな金額が動く取引であるため、あらかじめ把握しておく必要があります。

違約金が発生する

契約後に買主の自己都合で解約する場合、違約金が発生します。
自然災害のような状況があれば契約は破棄になりますが、不動産の状態が保たれていれば解約は避けたほうがいいでしょう。
また、解約は容易にできるものではなく、第三者からみて売主による履行行為の認識をされると手遅れです。
履行行為の判断は申請の手続きや書類の有無によるため、解約したいなら早めに行ってください。
個人間の取引なら話し合いによって解決する異例なケースもありますが、基本的に違約金が発生すると考えておきましょう。

違約金額は売買金額の10%から20%

違約金額の大きさは、売買金額の10%から20%が一般的です。
売主がどれだけの被害があったかは加味されず、契約を解約した買主が支払うのみの仕組みになります。
たとえば3,000万円する不動産売買の取引をした場合、解約したら10%だと300万円のペナルティです。
最大20%だと600万円もかかるため、慎重に取引が必要といえるでしょう。
支払うのが買主なのか売主なのかによって、手付金の金額は増減します。

手付解除

手付解除とは、契約時に売主に対して買主が手付金を支払うことで、契約後になっても解約ができる仕組みです。
売主が解約をする場合は、基本的に買主が支払った金額の2倍を支払わなければなりません。
手付金は違約金額と同様に、不動産の売買金額の10%から20%であり、もしくは100万円前後になります。
つまり、買主が手付金で仮に120万円を支払っていた場合、売主は240万円で返さなければなりません。
買主が解約をする場合は、手付金を放棄するだけで解約できるため手続きがスムーズになります。

住宅ローン特約ならペナルティはなし

住宅ローン特約ならペナルティはなし

ペナルティの発生は、必ずしも発生するわけではありません。
不動産売買の解約において住宅ローン特約であれば、違約金が発生することなく対応できます。
買主の負担を軽減できる制度であるため、確認しておきましょう。

住宅ローン特約

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に落ちてローンを組めずに借りられなかった場合、契約を解除することができる制度です。
審査に落ちるということは、金銭的に何らかの問題があると推測できます。
安定的な収入がなかったり、過去に滞納をして借金をしていたり、さまざまなケースがあることでしょう。
金融機関の審査に落ちてローンが組めないと、通常では契約が破棄になって違約金を支払わなければなりません。
しかし、買主への金銭的な負担がさらに大きくなってしまうため、住宅ローン特約によって買主を守るのが目的です。
つまり、住宅ローン特約はペナルティが発生しません。

買い替え特約

買主を守る特約は住宅ローン特約だけではなく、買い替え特約もあります。
買い替え特約とは、自宅の買い替えをするために売買をおこなう場合、買主が購入を前提に住宅を売却する制度です。
そのため買主は一定期間の売却活動をする必要があり、およそ3か月といわれています。
売却活動が上手くいかず売却ができなくても、ペナルティは発生しません。
ただし、売主にとっては買主の売却活動の成功よりも、売買契約の成立が優先です。
そのため、売却活動の指示が入り、指定された不動産会社で売却するような示唆もできます。
期日に合わせるのが最適ですが、買主が見つかって契約手続きで時間が必要な場合は期間延長できて安心です。

契約条項で確認

ペナルティ無しにおいて、特定の条件で引き渡しが遅れてもペナルティは発生しません。
地震や台風、火災などが考えられるため、いざというときに助かる内容です。
民法第534条1項にある「債権者の危険負担」を要約すると、売買契約後に不動産が住めない状況になった場合は買主の負担になります。
売主にとって助かりますが、住めない不動産を渡されても困るのは買主です。
そこで、契約書の内容にある「引き渡し完了前の滅失・毀損」を確認してください。
引き渡しまでに不動産が滅失または毀損の状態である場合、売買契約を解除できます。
ただし、修復可能な状態なら修復してからの引き渡しになり、ペナルティが発生しないで双方にメリットのある仕組みです。

不動産売買で解約における注意点

不動産売買で解約における注意点

実際に不動産を売却する場合、いくつかの注意点があります。
しっかりとした手続きで行わないと確定しないため、注意点をおさえて把握しましょう。
注意点に対処する方法、対処しなかった場合の状況を解説します。

解約は書面でおこなう

書面で手続きをおこなう必要があり、違約金を支払えば解除できるわけではありません。
書面では買主と売主が納得のいく同意があって、はじめて解約を認めるのが一般的な方法になります。
仮にペナルティが発生しない特約であっても、期間内で手続きをしなければ効果は適用されません。
自己都合で対応する場合でも、売主と買主の認識を合わせるようにしておきましょう。
買主も急な転勤や予算オーバーでどうしても解約しなければいけない状況があるため、売主も状況を理解してください。

支払いは違約金だけではない

売主が不動産会社に依頼して、不動産会社が買主を探すために活動をしてくれました。
ようやく見つかって成約したのに、契約後になってから解約を告げられてしまうと、不動産会社の利益は少なくなります。
他にも違約罰や損害賠償の予定額を支払う規定があり、該当すれば解約金は膨れ上がるため注意してください。
すべて売買契約書に記載している内容で、不安な人は契約時に時間をかけてもいいので目を通して把握しましょう。

税金の関係性が深い

手付金と違約金は、所得になるため所得税と住民税が関わってきます。
確定申告は正確な金額が必要になり、課税対象であるのを忘れてはいけません。
手付金と違約金を合わせても数百万円近い大きな金額になるため、受け取ったら忘れずに記録しておきましょう。
特に手付金に関しては種類が多く、放棄したのは売主と買主のどちらが先だったか、手付金は倍額になるかそのままの金額かで大きく変わります。
つまり、所得になるか経費として落ちるかで変わるため、不動産売買の状況を把握しておかなければなりません。
手付金と税金は4つの関係性しかなく、わからなくなったら不動産会社に相談すると疑問が解決します。
特に税金面は難しい言葉が出てくるので、専門家に聞くとより分かりやすいでしょう。

まとめ

不動産売買で買主または売主の都合で解約をしたら、違約金が発生するケースと特約で発生しないケースがあります。
高額な取引であるため、違約金の大きさは不動産の価値によって変わりますが、数百万円もすることでしょう。
注意点を押さえて、スムーズに手続きをして終わらせて解約してください。

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