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現状有姿で売買を考えている!メリットとデメリットを解説

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現状有姿で売買を考えている!メリットとデメリットを解説

現状有姿で売買を考えている!メリットとデメリットを解説

不動産の売却や買い替えを考えている人で、どのような状態で取引するかは重要になってきます。
そのなかでも、現状有姿で不動産を売買する人は多いものです。
そこで本記事では、現状有姿の説明と売買におけるメリット・デメリットを解説します。
デメリットは困ったときの対策やポイントも説明しているため、参考にしてみてください。

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現状有姿で売買とは?

現状有姿で売買とは?

そもそも現状有姿とは、どのような意味なのでしょうか?
2020年に民法が改正したり、混同しやすい言葉あったりして意味を間違えてしまう人は少なくありません。
一度確認して、用語の整理をしておきましょう。

概要

不動産売買でおこなう現状有姿とは、文字通り現状の姿のまま取引をすることです。
現状のまま取引して渡すことから、「現状渡し」「現況渡し」とも呼ばれるため覚えておきましょう。
現状有姿は土地や建物に異常があっても、そのまま取引します。
特に中古物件で多い売買方法で、修繕して引き渡すことはありません。
そのため買主はどこにどんな瑕疵(かし)があるか、契約書で確認した方がいいでしょう。
現状有姿だと見た目ではわからない隠れた瑕疵があり、見つけるのが困難な場合があります。

法的責任

2020年4月に民法が改正したことにより、契約不適合があると買主は売主に損害賠償を請求できるようになりました。
売主の責任はより重くなっているため、売主も買主も慎重な取引が必要です。
変更点は、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」になりました。
民法の改正前が瑕疵担保責任であり、不動産の引渡し前に買主が隠れた瑕疵を見つけた場合、契約の解除や損害賠償を請求できます。
そして民法改正後の契約不適合責任になると、契約書の内容通りにするように、引き渡しあとでも追完請求ができるようになりました。
もちろん、損害賠償請求や契約解除も変わらず行えるため大きな変更点はありません。
大金を使って購入した買主が後悔しないように、責任と対処の方法が明確になったのが特徴的です。

原状回復

不動産における現状有姿と似た用語で、原状回復があります。
原状回復とは、退去するときに入居前と同じ部屋の状況にすることです。
つまり、賃貸物件にのみ使われる用語で、持ち家に使われる現状有姿とは使うシチュエーションが違います。
意味の捉え方を混同しまうと、やらなくてもいい修繕を現状有姿ではやるべきだと勘違いしてしまうことでしょう。
仮に混同して勘違いした場合、中古の状態を新築のようにすると莫大な費用がかかってしまうため疑ってください。
現状有姿のメリットを確認すれば、莫大な修繕費用は必要ないと気付けます。

現状有姿で売買するメリット

現状有姿で売買するメリット

現状有姿であるからこそ、得られるメリットが3つあります。
節約になったり効率が良くなったりして、利便性の高さが実感できるでしょう。

修繕費用を抑えられる

現状有姿であれば、修繕費用を抑えらえるメリットがあります。
リフォームしていくと目に見える範囲の修繕で済むと考えてしまいますが、目に見ない骨組みは老朽化しているものです。
すべて修繕すると莫大な費用が必要になるため、何も手入れせずに売却できる現状有姿は大きなメリットといえるでしょう。
また、買主にとってもリフォームしてもらわなくていいと考える人がいます。
特に好立地で利便性が高いエリアにある土地だと、解体して再建する人も少なくありません。
他にも自分好みに物件にする人がいて、目に見える瑕疵よりも骨組みを重視します。
買主の事情を考えると、節約と思って何もしないのが結果的に最善な手段となります。

最短で売買できる

現状有姿なら修繕をおこなう工程期間がないため、最短で売買できるメリットがあります。
瑕疵を修繕してくれるだけいいと考えても、着工するまでに時間はかかるものです。
修繕する業者への連絡、見積もりで不動産の状況を確認してもらうようにスケジュール調整、着工して完成までの期間などがあります。
より安く済ませたいなら、複数の業者と連絡して、提示する料金を比較して検討する時間もあるでしょう。
すると連絡回数やスケジュール調整などの時間が2倍、3倍になるため、現状有姿の方が効率が良いです。
早く売却したい売主と、早く購入したい買主の意向がかみ合えば、現状有姿にはメリットがあります。

法的責任が不安でも不動産会社の依頼で安心

現状有姿でおこなう場合、不動産会社に依頼すれば問題なく売買できるメリットがあります。
特に個人で売買するとき、不動産の知識がないと瑕疵の見落としはしやすいものです。
自分自身が瑕疵のチェックが完璧で、契約書に相違点がないと思っても見つかります。
そこで、不動産の経験と知識を有している不動産会社に依頼すれば、漏れなくしっかりと確認してくれるメリットがあって頼もしいです。
取引で契約不適合責任の問題を避けたいのであれば、安心な手段といえるでしょう。
もちろん、売主が気付いている瑕疵は不動産会社に隠さず伝えてください。

現状有姿で売買するデメリット

現状有姿で売買するデメリット

現状有姿では、注意しておきたいデメリットが3つあります。
修繕せずにそのままの状態で引き渡すからこそ起こる内容で、把握しておかなければなりません。
各対策やポイントがあるため、確認しておきましょう。

査定額が低くなる

現状有姿は中古物件が多く、どうしても査定額が低くなってしまうデメリットがあります。
土地よりも建物の状態でマイナスにされてしまい、特に瑕疵の数は影響が大きいです。
しかし、修繕をせずに売買するのが現状有姿であるため、瑕疵を直すわけにはいきません。
対策としては2つあり、売買前から瑕疵を増やさないように注意することと、売買後に嘘偽りなく契約書に記載することです。
不動産の売買方法をすでに決めておけば、天井や壁を傷つけず、瑕疵を少なく抑えられるでしょう。
しかし、売買手前で現状有姿の詳細を本記事で知った人だと間に合いません。
その場合は、契約不適合責任に問われないように契約書の不備をなくして、間接的に金額の負担を軽減しておくのがおすすめです。

値下げの交渉がされやすい

現状有姿は、値下げの交渉がされやすいデメリットがあります。
通常の不動産売買でも値引き交渉は行われますが、現状有姿だと買主は積極的になるため覚えておきましょう。
理由は単純で、修繕しない中古の不動産だと価値が下がってしまうからです。
値引き交渉されたら、売主は頑なに拒否しないのがポイントになります。
最短で売却できる良さがなくなってしまうため、拒否すると買主は売りたくないのかと勘違いしてしまうでしょう。
また、値引き交渉されるのを把握しておかないと、売却価格がかなり下がってしまいます。
値引き交渉の内容に納得して、なおかつ価格を抑えすぎないように調整しておきましょう。

家具や家電などは現状有姿に含まれない

現状有姿には、家具や家電などをそのままにしてはいけません。
売買するなら家具や家電などを撤去し、室内をスッキリとさせる必要があります。
撤去で捨てるのであれば、計画的に準備してスケジュール調整しないと売買が遅れてしまうためスムーズに行いましょう。
特に粗大ゴミは回収は数週間後になり、時間がかなりかかって費用も発生します。
家具や家電などをそのまま買主に引き渡す方法もありますが、新たな契約書が必要になるため不動産会社に伝えてください。

まとめ

現状有姿は民法が改正したことにより、買主も売主も慎重に売買の取引をする必要が出てきました。
節約できて手間も省けるメリットがありますが、価値が低いままの売却になるため値引きされるデメリットは避けられません。
不動産の売却や買い替えを考えている人は、不動産会社に依頼して不備なく順番に進めていくのがいいでしょう。

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