マイホームを売却する時にかかる譲渡所得税とは？税率などを解説

不動産を売却すると、売却したときのお金という収入を得ることになります。
この売却による収入が発生すると、場合によっては利益が入ることになり、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とはどういったものなのか、不動産を売却したときの税率などはいくらになるかをご紹介します。
譲渡所得税の軽減措置についても触れていきますので、マイホームの売却を考えている方は参考にしてみてください。

不動産を売却するときにかかってくる譲渡所得税とはなに？

自分が所有している不動産や貴金属などを売却した際に出た利益のことを譲渡所得と言います。
この譲渡所得には所得税や住民税がかかるようになり、これらを総称されたのが譲渡所得税です。
不動産を売却したときにかかる譲渡所得は分離課税と呼ばれ、通常の給与所得や事業所得とは違うものとして計算されます。
不動産を売却したときの価格がそのまま譲渡所得になるのかというとそうではなく、マイホームを購入した費用や売却活動で必要経費となった費用を、売れたときの価格から差し引いた金額が譲渡所得となります。
譲渡所得を算出する計算式は「譲渡所得＝収入金額（売ったときの価格）-取得費（マイホーム購入にかかった費用）-譲渡費用（売却時にかかった費用）」です。
取得費はマイホーム購入にかかった費用がすべて入るので、家購入後の設備費や改良費なども含まれます。
親から不動産を相続した場合の取得費は、親の取得費をそのまま引き継ぐようになります。
ですが、相続した不動産の場合は購入当時の契約書が紛失している場合もあり、取得費の確認ができないこともあります。
取得費が不明の時は、売却金額の5%を概算取得費として、譲渡所得の計算をするようにします。
また、譲渡費用は売却活動のため不動産会社へ支払った仲介手数料や立ち退き費用、解体費用などが含まれています。
ただ、譲渡所得税が課せられるのは、あくまでも売却益が発生したときだけです。
不動産売却をしたからといって、必ずしも利益がでるわけではありません。
不動産売却によって一時的にまとまった金額が手に入ることにはなりますが、マイホームを購入した金額が、売却したときの金額より上回っている場合は損をしたということになります。
3,000万円で家を購入したけれど、売却すると2,000万円でしか売れなかったときなどは、損失となったということで売却益が発生しません。
そのため、譲渡所得税の対象外になります。

マイホームの売却時にかかる譲渡所得税の税率について

譲渡所得税がかかるときはすべて同じ税率かというと、そうではありません。
譲渡所得税の税率は、売却する不動産をどれくらい所有していたかの期間によって違いが出てきます。
不動産の所有期間が5年以下の時に売却すれば短期譲渡所得となり、所有期間が5年以上になっていれば長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の場合、税率は39.63%で、その内訳は所得税が30%、住民税が9%、復興特別所得税が0.63%となっています。
長期譲渡所得の場合の税率は20.315%で、所得税が15%、住民税が5%、復興特別所得税が0.315%となります。
短期譲渡所得に比べて、長期譲渡所得のほうが税率を低く設定されている理由は、短期で土地の売買をおこなって利益を得ている土地ごろがしのような手法を防止するためです。
税率の中に含まれている復興特別所得税は、東日本大震災の復興事業のために必要な財源確保のために設けられています。
所有期間が短期になるか長期になるかは、不動産を売却した年の1月1日の時点で所有期間が決められるようになります。
売却した日を起算とされるのではないので、日数の計算間違いをしないように気を付けてください。
相続している不動産の場合は、不動産の取得日は被相続人の取得日を相続人が引き継ぐようになります。
たとえば、相続した不動産を、相続した日から2年後に売却したとしても、被相続人が4年間不動産を所有していた場合は、長期譲渡所得と認められて税率は20.315%となります。
ただし、この税率にも特例があり、所有期間が10年以上のマイホームの場合は、税率が変わってきます。
譲渡所得が6,000万円以下であれば、14.21%（所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%）の税率となります。
逆に譲渡所得が6,000万円以上なら、20.315%で通常の長期譲渡所得と同じ税率になります。

譲渡所得税の軽減措置はあるの？その種類や特例について

売却益となる譲渡所得が発生すると、その金額に合わせて高額な税金が課せられてしまいます。
せっかく利益が出て収入を得られても、税金がかかるとその分売却益として入ってきた金額が少なくなってしまいます。
譲渡所得税を軽減するための措置が設けられているため、特例などを活用して節税し、不動産売却後の譲渡所得による税金を抑えられないか確認してみてください。
まず、マイホームの売却時に譲渡所得税の軽減措置として知られているのが3,000万円特別控除という特例です。
この特例は、譲渡所得のうち最高で3,000万円までは税金がかからないという特別控除です。
こちらの特別控除を受ける際、不動産の所有期間について条件はありませんが、生計を一つにしている親族へ不動産を売却する場合は、この特例は認められません。
また、3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用して受けることはできないので注意が必要です。
不動産を売却した後に新居の買い替えもおこないたいという方は、住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらがより減税効果が大きいかを事前に調べてから選ぶようにしてください。
次にご紹介するのが買換えの特例です。
こちらは文字通り、不動産の買換えをおこなう時に利用することができる特例です。
今まで住んでいた家の売却したときの価格よりも高い価格の家へ買い替えたとき、譲渡所得に課税される分を次回の売却時まで繰り延べることができるという特例です。
買換え特例はあくまでも繰り延べなので、課税される税金がなくなるわけでも、軽減されるわけでもありません。
次回の売却時に発生した譲渡所得の時に加算されて税額の計算がされるので、税金が多くなる可能性もあります。
マイホームを買い替えたとき、売却益が出ずに損失となったときの利用できる繰り越し控除もあります。
購入時よりも値下がりしたことで売却益が出ないまま家の買換えをしたとき、損失額を他の所得で損益通算することで、引ききれなかった損失額を翌年以降の3年間繰り越して控除ができるようになります。
マイホームの所有期間が5年以上で、買い換えした家で10年以上の住宅ローン残債があるという要件を満たしていれば、こちらの繰越控除を受けることができます。
買換えなくとも、住宅ローンの残債があるマイホームの売却をしたときに使用できる繰越控除もあります。
損失額を他の所得と損益通算できる点は同じですが、控除の対象となる金額は、売却の契約日前日時点での住宅ローン残高と、売却価格の差額が限度になります。

まとめ

不動産売却をした後、売却によって利益が入ると、譲渡所得が発生したことになって課税がされます。
売却益が発生したときには必ず発生する譲渡所得税ですが、不動産の所有期間などの違いで、かけられる税率が変わってきます。
譲渡所得税の計算も、取得費や譲渡費用によって金額はそれぞれのマイホームによって違いが出てくるので、不動産売却の前に自分で計算をしてみましょう。
それによって利用できる控除もわかるようになるので、節税ができる控除がないか探している方は、事前に譲渡所得税の計算をシミュレーションで確認してみてください。