不動産の売却をしたい売主や不動産の購入をしたい買主は、基本的に不動産会社へ売却や購入の依頼を申し込みます。
売却価格の相場を確認したり、買主の希望に合った不動産を探すために活用されるのがレインズです。
レインズとは何か、不動産売却時にどんなふうに活躍してくれるのかなどをご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちらレインズとはなに？どういった目的で使われるものなの？
そもそもレインズというのは、国土交通大臣から指定を受けている不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことを言います。
レインズのネットワークでは不動産物件情報が交換され、不動産仲介会社が素早く不動産の確認をおこなえるようになっているのです。
通常は不動産会社のみが閲覧でき、一般の方がアクセスすることはできませんが、不動産売却の時になると事情が変わってきます。
媒介契約をしている売主であれば、自分が売却する不動産に限り情報の閲覧がおこなえるようになります。
よりスピーディーに不動産情報をそれぞれの不動産会社に回すことができるため、買主を早く見つけやすくなるという大きなメリットを得られるでしょう。
買主を見つけやすくなる点だけでなく、売却価格を公平にすることに関してもレインズは役立ってくれます。
レインズにはこれまで売買が成立した不動産の情報が残っているため、不動産の適正な売却価格や取引価格がわかるようになっているのです。
リアルタイムの情報も蓄積されていくので、不動産の査定額も適正価格を算出しやすくなっています。
媒介契約制度によって不動産取引をより安全におこないやすくするためにも、レインズは活躍してくれるのです。
不動産会社が売主から売却依頼を受けた不動産を他の不動産会社に伝えることなく、自社の顧客にだけ利益を得る手法を囲い込みと言います。
レインズはこの囲い込みを防ぐためにも作られたネットワークで、レインズを活用することで不動産流通を滞りなく進められるようになりました。
公平に取引ができる役割をレインズは担っているため、欠かせない存在となっています。
登録の流れとは？媒介契約によってレインズに登録できないことも
レインズは個人では登録ができず、不動産会社のみが登録して利用することができないようになっています。
不動産会社だけが利用できることで個人情報が漏洩しないように配慮することもでき、売却物件情報や顧客の情報などを管理しやすくなります。
ですが、契約内容によっては、レインズに登録できない場合もあるので、レインズ登録について把握しておきましょう。
まず、レインズは全国を4つに分けて運営されており、東日本レインズ、中ブレインズ、近畿レインズ、西日本レインズがあります。
県によってどこのレインズに登録されるかが変わってくるので、自分が売却する不動産がどの県にあるのか、それによってどこのレインズに登録されるのかを確認しておきましょう。
レインズに登録する流れとして、まずは売主が不動産会社に売却相談をし、不動産会社は売却物件周辺にある不動産の価格をレインズで調べ、周辺相場を確認します。
これによって査定額を提示し、売主がその査定額に納得すれば、媒介契約を締結させるようになるのです。
レインズに不動産の登録がされる流れに関しては媒介契約を締結した後になり、登録が完了すれば、売主へ登録証明書が不動産会社から交付されます。
この証明書にあるIDやパスワードによって、売主も自分の売却する不動産についての情報だけであれば、レインズで確認できるようになります。
これでレインズの登録が終わり、この後は買主を探していく売却活動が始まるのです。
買主側では、不動産購入依頼を不動産会社に依頼することで、購入したい不動産情報をレインズで検索することができるため、希望に見合った不動産情報を素早く見つけることができます。
売主側が登録している不動産と、買主が希望する不動産の条件が合えば、すぐにでも売買契約へと繋げることができるのがレインズ最大のメリットです。
闇雲に買主を探したり、買主希望者となる方が見つかるまで待つ必要がないため、売却期間を短く済ませたいという方にも大きなメリットがあります。
ただ、媒介契約によってはレインズの登録がされない場合もあります。
このようにレインズの登録手順を踏んで登録しても実際には登録されないこともありますので、しっかりと内容を把握したうえで対応する必要があります。
もし、レインズに登録されていない状態だと気づいた場合は、成約率が下がってしまうため、媒介契約を解除してしっかりと登録できるところに変更しましょう。
とくに、レインズへの登録の有無は大事な点になりますので、自分自身でもしっかりと登録されているか確認するようにすることが大事です。
不動産売却時に締結する媒介契約の種類とレインズの関係は？
レインズの登録は媒介契約締結後におこなわれますが、媒介契約の種類によってはレインズの登録が義務化されているものと、されていないものがあります。
一般媒介契約であればレインズに登録する義務はありません。
その理由として、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約して不動産売却を進めることができるという点が挙げられます。
複数の不動産会社と契約ができることで、レインズのネットワークを利用しなくても不動産の情報を広く拡散することができ、買主希望者となる方も複数の不動産会社から見つけやすくなります。
そのため、レインズに登録するのは任意となっているため、登録義務はありません。
逆にレインズへ登録義務がある契約の種類は、専属専任媒介契約と、専任媒介契約の2つです。
まず、専属専任媒介契約は、売主が不動産会社一社にだけ売買依頼を申し込みます。
売買依頼をうけた不動産会社は媒介契約締結後から5営業日以内にレインズに登録する義務があるのです。
契約期間は3か月以内となっており、不動産会社は売却活動について1週間に1回以上は売主へ報告する義務が課せられます。
専任媒介契約も、一社の不動産会社だけに売却依頼を申し込みます。
7営業日内に不動産会社はレインズに登録する必要があるのです。
専属専任媒介契約と同じで、契約期間は3か月以内と規定されています。
不動産の売却活動報告は、2週間に1回以上はおこなう規定が設けられています。
報告義務があるので、売却活動がどれだけ進んでいるのかを売主が把握しやすくなるというメリットもあるでしょう。
また、専属専任媒介契約や専任媒介契約はレインズの登録によって、売主が自分の不動産情報をレインズで確認することもできるので、不動産会社がどのように売却物件を売り出しているかを見ることができます。
媒介契約の種類によって、売却活動の報告活動や登録までの期間も変わってきます。
一般媒介契約になるとレインズへの登録は義務化されていないので、レインズへ登録したくないという売主はこちらの一般媒介契約を選ぶのもおすすめです。
まとめ
不動産売却のために、相場確認のため査定価格の適正を調べる時にも活用されるレインズ。
不動産の情報が集まっているレインズに登録されることで、早期売却を見込むことができ、不動産を早く売却したいという方にも嬉しいメリットが多くあります。
自分に合った売却活動ができるようにレインズを活用するかどうか決めてから、話を進めていきましょう。
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