旗竿地と呼ばれる土地は形状が特殊であり、なかなか売却できずに困っている方は多いものです。
とくに都心部で旗竿地が集中していて、あまり人気のある土地とは言えません。
そこで本記事では、旗竿地を売却したい方に向けて旗竿地の特徴を解説し、スムーズに売却する方法をご紹介します。
ちょっとした工夫をするだけで良いため、実践しやすい内容です。
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まずは旗竿地の基本情報を押さえるために、土地の特徴を確認しておきましょう。
旗竿地でマイナスなイメージを持つ方もいますが、実は利用すると使いやすい魅力があります。
むしろプラスだと考えて購入する方もいるため、参考にしてみてください。
概要
旗竿地とは、竿が付いた旗のような土地であり、道路を出入りするまでに細い道を通る特徴があります。
周囲は建物で囲まれているケースが多く、少なくても出入りするための細い道を通るときに建物の横を通過するでしょう。
不整形地でありつつ、別名だと敷地延長や専通とも呼ばれる土地です。
敷地が大きくても利用できる土地が狭いのが特徴で、多少の制限はかかります。
資産価値として低いのが特徴ですが、立地の良さから好んで買う方も多いです。
背景
旗竿地ができる理由は建築基準法43条1項によるもので、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定があります。
本来であれば正方形や長方形でできた土地を埋めていけば良いのですが、建物の後ろにスペースがある土地は多いものです。
接道義務を果たさないと再建築不可物件になってしまい、車が通れない可能性が大きくなります。
しかし、旗竿地であれば接道義務の基準をクリアしつつ、効率の良い土地活用ができて魅力的です。
一般的に車の横幅は2m未満であり、通路がぴったり2mだと1台分しか通れないでしょう。
余裕があれば2台分通れるように3m以上確保したほうが、生活において不便に感じる点が少なくなります。
魅力
旗竿地の竿部分によって道路から遠いため、通行人や走行する車に見られる心配がありません。
360度建物に囲まれていたら建物の圧迫感や騒音でストレスがたまる方がいますが、気にしない方であれば住みやすい環境です。
むしろ道路を走る車の音がなく、排気ガスも気にする必要がない好立地な土地だと考えられます。
他にもファミリー層が住むなら、小さい子どもが道路に飛び出さず、目の届く範囲で安全に遊べるでしょう。
庭を設置しておけば交通事故に遭うリスクを減らせるため、資産価値が低くても魅力的な土地です。
旗竿地の売却で売れない原因とは？
物事がうまくいかないときには原因があるように、旗竿地が売れないのも原因があります。
まずは売れるように解決策を考えるのではなく、原因を追求してからにしましょう。
間口
間口が狭いと、車を所有している運転が苦手な方に対して売れないでしょう。
接道の端にある住宅の壁にぶつけてしまい、車も傷つけてしまうかもしれません。
道路に2m以上接する規定があっても、3mにも満たない道路だと運転技術が必要になります。
買主がバイクや自転車のみを所有していれば問題ありませんが、ほとんどの方は車を所持しているでしょう。
他にも駅から近い旗竿地だと、車を持たずに電車やバスを利用する方も多いため、ターゲットが狭くなってしまいます。
売れない物件を売れるように、可能な限り道路の改良が必要です。
日当たりが悪い
旗竿地の物件でよくあるのは、道路側に近い建物によって日の光が遮られ、日当たりが悪くなります。
洗濯物を庭に干すタイプだと日陰になってしまい、晴れた日でもなかなか乾きません。
早朝の光と夕暮れの西日なら家に光が入りますが、正午だと立地次第です。
360度建物に囲まれている状態だと光が遮られ、風通しも悪くなるでしょう。
日当たりの悪さを改善するなら、2階で洗濯物を干せるようにベランダのスペースが必要です。
高く売れる旗竿地は土地の容積率と建ぺい率が高く、自由度のある物件になります。
容積と建ぺい率とは、敷地内で使える規模はどれくらいかを示したものです。
数値が高いほど余裕をもって建設でき、資産価値も高まります。
再建築不可物件
建築基準法の接道義務を満たしていない再建築不可物件の旗竿地だと、資産価値はかなり下がって売れない原因に繋がります。
再建築不可物件とは、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という基準を守り、建物を取り壊すと新たな建築ができない物件です。
1950年に制定されたため、1950年以前の築年数が古い物件に当てはまりやすいでしょう。
購入者は土地を活用できず、万が一に起こる災害時でも道路が狭すぎて救急車や消防車が通れません。
結果的に売れない物件になってしまい、購入者が土地を自由に使えるように対応する必要があります。
旗竿地の売却をスムーズにする方法
旗竿地が売れない原因がわかれば、後は解決するために実践するのみです。
いったいどのような方法で売却できるのか確認していきます。
買取業者に売却
市場に出しても売れない場合は、買取業者に売却する方法があります。
個人と比べて買取業者は土地の活用の仕方がうまいため、どんなに売れない旗竿地でも購入してくれる可能性が高いです。
また、専門的な視点から妥当な売却価格を提案してくれて、売主を考慮した金額にしてくれるでしょう。
まずは買取業者に査定してもらって、所有している旗竿地がどれくらいの金額で売却可能か把握することが必要です。
そしてその査定金額次第で実際に売却するか否かを判断しましょう。
手続きもスピーディーで、スムーズに売却してお金を得られるためおすすめです。
隣接している土地の所有者に売却
そもそも旗竿地は隣地があるから建設されるものであり、隣地がなければ道路に接した建物になります。
つまり、旗竿地と隣地を1つの土地にしてしまえば旗竿地を手放せて、隣地の所有者は土地が大きくなってお得です。
ただし、市場に出すような販売の仕方ではなく、ターゲットが限定されてしまいます。
運よく隣地の所有者が「今の敷地だと狭いと思ってたから助かる」という考えがないと、基本的に売れません。
嬉しい提案ではありますが、何かしらのメリットを提示して交渉したほうがスムーズに売れます。
個人で考えるのは難しいため、不動産会社を仲介して適切な指導をしてもらうと良いでしょう。
隣地を買取
隣地の売却をするのではなく、逆の発想で隣地を買取する方法を試してみてはいかがでしょうか。
買取して大きな土地にしてしまえば資産価値が跳ね上がり、旗竿地の特徴である安さがなくなります。
そこから大きな土地として売却活動をすれば、大きなお金を得られるかもしれません。
損をしないように隣地の買取価格と、1つにまとまった大きな土地の売却価格の差額をシミュレーションしておきましょう。
また、隣地を買取するといっても、隣接の所有者が引っ越しの事情がない限り交渉が難しいです。
長期的になりますが、タイミングを見計らえば売却できます。
まとめ
旗竿地は魅力的な土地ですが、売却できない原因は周囲の環境が大きいです。
もちろん建築基準法の接道義務を満たしていないような築年数が古い物件も該当しますが、買主が思い描く住環境が快適でなければ意味がありません。
まずは不動産会社に依頼して、一緒に解決策を練ることから始めてみましょう。
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