不動産売却をおこなうと、確定申告が必要な可能性があります。
会社員の方は、会社に定められた用紙を提出したことはないでしょうか。
こちらは年末調整といい、確定申告とは異なります。
不動産の確定申告は、自身で税務署に申告が必要です。
この記事では、不動産売却に確定申告が必要な場合、確定申告するときの必要な書類、申告期間と場所をご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら確定申告とは？不動産売却に確定申告が必要な場合
確定申告とは、1月1日～12月31日までの1年間に得た、所得の合計を税務署に申告が必要です。
不動産売却に確定申告が必要な場合は、売却益が発生し、所得税の納税義務が発生します。
譲渡所得が発生すると確定申告が必要となり、譲渡所得は不動産売却価格から、不動産の取得費、譲渡にかかった費用から取得費や譲渡費用を差し引いた値になります。
譲渡所得の計算方法は下記になります。
計算式は、譲渡所得 ＝収入金額 - 購入価格 -（取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額になります。
譲渡所得がプラスになると利益となるため、確定申告が必要です。
不動産売却で損失をした場合
不動産売却したことにより、損失が発生し、損失額の分だけ所得税の控除をうけたい場合も確認申告をしましょう。
不動産売却によって利益ではなく損失になった場合、一定の条件を満たすと損益通算が可能です。
損益通算とは、その他の所得と相殺して所得税を減らすことをいいます。
損益通算の手続きには、税金の申請ではなく税金の払い戻しをおこなうため、確定申告である還付申告が必要です。
損益通算額が、その年の所得で相殺できない場合、譲渡の年の翌年以後から最長3年間損失を繰り越して控除できる繰越控除の申請をします。
繰越控除の申請条件は、マイホームを売った年の前年から3年間の間に、新しいマイホームを取得した場合一定の条件に該当する、マイホームの譲渡契約締結日の前日に一定の要件に該当することです。
不動産売却時に確定申告を忘れるとどうなるのか
役所から警告通知書が届きますので、すぐに手続きしてください。
譲渡所得税と延滞金が発生する恐れがあります。
譲渡所得があったのに、期間内に確定申告をしないと罰金が課せられるでしょう。
罰金は、無申告加算税と延滞税の2種類です。
無申告加算税は、納付する税額に対して50万円までは15％、50万円以上は20％を支払わなければいけません。
不動産売却時に譲渡損失だった場合は、罰金はありません。
しかし損失額分が控除されないため、翌年の所得税を本来の金額よりも多く支払うことになります。
正しい金額を納税するために、損益通算の適用条件を確認し、あてはまった場合はきちんと確定申告をおこないましょう。
確定申告に必要な書類
不動産売却時の確定申告には、確定申告書第一表・第二表（B様式）、申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書【土地・建物用】、売買契約書のコピー、建物・土地の登記事項証明書、領収書の6つの書類が必要です。
これらは、税務署窓口で受け取るか、国税庁ホームページから用紙のダウンロードができます。
売買契約書のコピーは、不動産を売却したときの不動産売買契約書のコピーです。
購入金額と売却金額の証明のために必要です。
登記事項証明書は、不動産売却をおこなった登記事項証明書が必要です。
売却した不動産が所在する、管轄法務局で取得ができます。
領収書は不動産売却時に、不動産会社へ支払った仲介手数料や固定資産税の清算書、登記費用、その他取引時にかかった費用の領収書が必要です。
取得費用と譲渡費用の根拠書類として利用します。
確定申告に必要な書類は多いため、前もって書類の準備はしておきましょう。
とくに領収書は誤って捨てないよう気を付けてください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は下記の計算方法で出すことが可能です。
計算式は、譲渡所得税＝（売却価格 - 購入価格） - （譲渡費用 ＋ 取得費用） - 控除額 × 税率になります。
譲渡費用は、不動産売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、引っ越し料金、建物の取り壊し費や建物の損失額、違約金、名義所換料などが含まれます。
取得費が不明な場合は、売却価格 × 5% で計算します。
取得費に含まれるのは、不動産の購入代金、建物の建築費用、購入手数料、登録免許税、印紙税、不動産取得税、建物解体費用、測量費用、設備費用、減価償却費（建物のみ）です。
特別控除
マイホームの不動産を売却した場合、3,000万円特別控除を活用できます。
控除額は1人につき最大3,000万円利用できる為、夫婦の共有名義物件だと合計6,000万まで控除可能です。
課税譲渡所得（= 売却価格 - 購入価格 - 譲渡費用 - 取得費用）が3,000万以下であれば、特別控除のおかげで譲渡所得税はゼロになります。
税率の確認方法
税率は不動産の所有期間が5年以下か、以上かで変わってきます。
5年以下では短期譲渡所得になり、所得税は30.6％、住民税は9％です。
5年以上は長期譲渡所得で、所得税は15.3％、住民税は5％になります。
不動産の所有が10年以上で長期譲渡所得が6,000万円以下だと所得税は10.2％、住民税は4％、6,000万円以上の場合は、所得税15.3％、住民税は5％の計算になります。
特別控除3,000万円と併用可能です。
確定申告をおこなう期間や場所
確定申告時期は1年に1度、2月中旬から3月中旬と期間が決まっています。
場所は税務署に書類の提出をおこなうことで、確定申告になります。
提出方法は、直接税務署へ提出する方法、郵送で送付する方法があります。
ほかに、e-Taxで申請する方法もあります。
e-Taxとは、国税庁が運営している電子申告、納税システムです。
ネットを使用するので自宅から確定申告ができます。
マイナンバーカードを使うと、より簡単に手続きが可能です。
インターネットで申請のほうが、金額を自動で計算してくれるため、手書きよりもスムーズにできるでしょう。
記入方法、入力方法は各ページごとに操作方法のリンクが貼ってあります。
問い合わせ専用窓口もあるため、電話での確認も可能です。
手書きで書類を記入する場合は、申告書が複写式のため、黒のボールペンで強めの筆圧で書くようにしましょう。
鉛筆は不可です。
間違えた場合は、二重線を引き、上か下の空いているスペースに正しい情報を記入しましょう。
記入内容、記入漏れなど確認をおこない最後に印鑑を押してください。
注意点として、確定申告をするのは所得税です。
住民税は6月頃に確定しますので、異なる点に注意しましょう。
納税が必要になった場合
納税が必要になると、申告時期と同じ2月中旬～3月中旬に納付します。
期限までに全額納税が難しい場合は、納税額の半分以上を納付期間内に納税することで、残りの税金は5月31日まで延納可能です。
延納する場合は、利子税がかかりますので注意してください。
納税方法は、現金、口座振替、国税電子申告、e-Tax、クレジットカードです。
まとめ
いかがでしょうか、不動産売却をした際に売却益がでると確定申告が必要です。
しかし特別控除などを活用することで、売却益をゼロにすることもできるため、しっかり計算をおこない売却益がどうなるのか確認をおこないましょう。
あとから罰則にならないよう、確定申告をおこなうことをおすすめします。
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