売却した後も住み続けられるって本当？リースバックの仕組みやメリットとは

ここ近年、話題になっている「リースバック」をご存じでしょうか？
リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも、その家に住み続けられるという取引方法のことです。
老後資金でお困りの方や、ローンの返済が厳しくなってきた方のお悩みを解消するひとつの方法として、この「リースバック」があります。
この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、また注意点について解説します。

家を売却したあとも住み続けられる？リースバックの仕組みとは

リースバックとは、家を売却したあとも、家賃を支払うことでその家に住み続けられるという取引方法のことです。
正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。

リースバックの仕組み

「家を売却したあとも住み続けられるってどういうこと？」と疑問に思う方も多いでしょう。
リースバックの仕組みは、「売却」した不動産を「賃貸」することで、自宅に住み続けられるというものです。
流れとしては、まず、不動産会社に家を売却し、売却代金を受け取ります。
その後、不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことで、同じ家に住み続けられるというわけです。
なお、売却時に住宅ローンが残っている場合には、売却金額で残りのローンを完済する必要があります。

リースバックはどんな方におすすめ？

リースバックの仕組みがわかったところで、どんな方におすすめなのでしょうか？
主に下記のような方におすすめです。

●老後資金でお困りの方
●休職などで住宅ローンの返済が困難な方
●早急にまとまった資金が必要な方
●相続対策をご検討の方
●近所の人に知られずに家を売却したい方

リースバックが広まった背景には、新型コロナウイルスの影響による収入の減少や、住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化などがあるようです。
国土交通省のデータによると、リースバックの利用者は前年と比べて約2倍以上も増加しており、今後も需要が増えていくと予想されています。

リースバックのメリットやリバースモーゲージとの違いとは

リースバックを利用するメリットやデメリットを知る前に、リバースモーゲージとの違いについて理解しておく必要があります。
リバースモーゲージもリースバックと同様、自宅に住み続けながら資金調達ができる点に変わりはありません。
双方の違いは、仕組みと所有権移転のタイミングにあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受ける高齢者向けの金融サービスで、所有権は債務者が死亡するまで移転することはありません。
一方でリースバックは、売却した自宅を賃貸借する不動産の取引であり、所有権は売却と同時に移転します。
借り入れの必要がないリースバックでは、住宅ローンが残っていても利用できる場合があるのです。
2つの違いがわかったところで、リースバックのメリットを5つご紹介します。

売却しても自宅に住み続けられる

もっとも大きなメリットは、自宅を売却してもその家に住み続けられることです。
通常の不動産売却では、所有権が買主に移転した時点で退去しなければならず、引っ越し費用や手間がかかります。
それがリースバックであれば、売却後に引っ越しをする必要がありません。
そのため、転勤や転校をしなくて済み、ライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。
ライフスタイルを変えずに、思い出の詰まった自宅にそのまま住み続けられるのは、リースバックの大きな魅力といえるでしょう。

固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有していると、毎年必ず固定資産税や都市計画税が発生します。
そのほかにも、建物の修繕が必要となれば修繕費の支払い、また火災保険の支払いも必要です。
リースバックでは、家賃の支払いはあるものの、毎月の支払いが定額化されるため、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。

まとまった資金がすぐに手に入る

通常の不動産売却では、売却が完了して、実際にお金を手にするまでに3〜6か月ほどかかるといわれています。
不動産会社に売却を依頼したあと、すぐに買主が見つかるとは限らないためです。
また売却にかかる手続きでは、売主と買主のスケジュール調整などが必要で、さらに時間がかかります。
一方、不動産会社に直接買い取ってもらうリースバックでは、短期間ですぐに現金を受け取れるというメリットがあります。

買い戻せる可能性がある

リースバックにより一度手放した物件でも、「買戻し特約」をつけて契約できた場合には、将来買い戻せる可能性があります。
たとえば、一時的にまとまった資金が必要になり、リースバックを活用して手元に資金を調達したとしましょう。
買い戻しができる場合には、売却したあと一度は借主になり、その後資金に余裕ができたタイミングで、自宅を買い戻して再び所有者になれるのです。
ただし、買戻し特約がついている場合でも、家賃を数か月滞納すると買い戻す権利が消失します。
そのため、買戻し特約がついている場合には、毎月の家賃を滞納することなく、きちんと支払うことが大切です。

リースバックのデメリットや注意点とは

さまざまなメリットがあるリースバックですが、一方でデメリットも存在します。
ここでは、リースバックを利用する際の注意点を解説します。

売却代金は相場よりも安い

リースバックを利用する注意点は、売却代金が相場よりも安くなるということです。
相場よりも低い金額になる理由は、不動産会社が買い戻し特約などで自由に売買できないことや、借主の家賃滞納リスクなどを抱えていることにあります。
物件の状態や築年数によっても変動がありますが、リースバックでの売却代金は、相場の7〜8割ほどと考えておきましょう。

売却金額が住宅ローンの残金を下回る場合は利用できない

売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合、リースバックは利用できません。
なぜなら、対象の不動産には、住宅ローンを担保するための「抵当権」が設定されているからです。
この抵当権がついたままでは売却ができません。
抵当権を外すには、住宅ローンを完済しなければならないのです。
ただし、売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合でも、不足金額を手持ちの資金などで補填できれば利用できます。

ずっと住み続けられるわけではない

自宅を売却したあとでも、その家に住み続けられるのはリースバックのメリットだとご紹介しました。
しかし、ずっとその家に住み続けられる保証はありません。
なぜなら、リースバックの場合、契約期間に定めのある「定期借家契約」を結ぶケースが多いためです。
定期借家契約の場合、契約期間の満了後、貸主が再契約を了承しなければ、その家からは退去しなければなりません。
リースバックでも継続的に長く住み続けたい場合には、「定期借家契約」ではなく、「普通借家契約」が結べる会社を選ぶと良いでしょう。

家賃が相場より高くなる可能性がある

一般的な賃貸物件とリースバックでは、家賃の決め方が大きく異なります。
一般的な賃貸物件は、周辺にある似たような物件の家賃相場を参考に設定されます。
一方、リースバックの場合は、買取価格に対する利回りを考慮して設定されるのです。
そのため、売却価格が高くなればなるほど、家賃も高くなります。
このような理由から、リースバックの場合は、周辺の類似物件と比べて家賃が高くなりやすいのです。

まとめ

リースバックは、自宅の売却後、不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続けられるという仕組みです。
多くのメリットがある一方で、売却価格が安くなるなどのデメリットもあります。
注意点もしっかりと理解したうえで、リースバックを利用するか検討しましょう。
不動産の売却を考えており、リースバックが最適な選択かどうかお悩みの方は、ぜひ弊社までご相談ください。