不動産を売却するなら知っておきたい譲渡所得について解説！

自分の所有する資産を譲渡、もしくは売却したときに譲渡所得が発生します。
不動産売却をすればその分の利益が発生するので、譲渡所得税を支払う必要がでてきます。
譲渡所得はどういった計算で算出されるのか、どんな費用が含まれているのかなどをご紹介していきますので、不動産売却を検討されている方は参考にしてみてください。

不動産売却で得られる譲渡所得とその計算方法とは？

そもそも譲渡所得とは、個人が所有している資産を譲渡、もしくは売却した時に発生する所得のことをいいます。
所有しているものならすべて対象になるのかというとそうではなく、基本的には土地や建物といった不動産、株式などの所有物が譲渡所得の対象となります。
こうした資産を譲渡や売却によって手放したときに発生する譲渡所得ですが、売却価格がそのまま譲渡所得と認められるわけではありません。
不動産を売却するに至っても、不動産を購入したときの費用や、売却するまでの期間に使用した費用がかかっています。
これらの費用も踏まえたうえで譲渡所得は計算されるので、不動産売却をされた方はこうした費用も事前に把握してから譲渡所得の計算をしましょう。
譲渡所得の計算式は、「収入金額（売却価格）-（取得費+譲渡費用）」です。
収入金額は、不動産所売却したときの売却価格がそのまま入ります。
取得費は収入金額とは違って、売却した不動産を購入したときの資金や、購入のために浸かった手数料などが含まれます。
他にも、不動産を購入した後に改良したときの改良費や、設備費用なども取得費として加算されます。
また、建物の取得費に関しては、建物を所有していた期間中の減価償却費の分を差し引いてから計算するようになるので注意が必要です。
ですが、取得費は忘れてしまったという方や、取得費がわかる書類を無くしてしまったという理由で取得費がいくらかわからないことも。
そうしたときは収入金額の5%相当額を取得費の代わりとすることができ、概算取得費として計算に用いることができます。
もしも取得費が分からないという時は、こうした概算取得費で計算をするようにしてください。
最後に譲渡費用ですが、こちらは不動産を譲渡、売却したときに使用した費用がすべて含まれます。
不動産を売却するとき、不動産会社へ支払った仲介手数料や測量費などの他に、売買契約書を用意するための印紙代も譲渡費用に含まれます。
建物を取り壊してから土地だけを売却したという方は、その取り壊し費用も譲渡費用に含まれるので、どれが譲渡費用となるか事前に把握してから計算しましょう。

不動産売却後に譲渡所得を計算！取得費に含まれるものは？

譲渡所得を算出するときに必要になってくる取得費に含まれるものは複数あります。
譲渡費用と似たものもあるので、間違わないように気を付けましょう。
不動産を購入したとき、仲介役となってくれた不動産会社に支払った仲介手数料が取得費に含まれます。
この時の領収書は譲渡所得を算出するときに必要になるので、捨てずに保管しておくようにしましょう。
また、不動産を購入したことによって所有権移転のためにおこなわれる登記の際に支払う登録免許税も取得費となります。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額の2%の金額となりますが、この登記を司法書士に依頼して代行してもらった場合は、司法書士への報酬も取得費として含まれるようになります。
もしも不動産を購入したのではなく、相続によって不動産を取得したという場合にも登記費用はかかります。
不動産を所有することによってかかる固定資産税も取得費の一部となるので、購入や相続により不動産を所有している方は、この固定資産税の金額も後から確認できるように記しておきましょう。
取得費となるかどうか判断が難しい費用は立退料です。
購入する土地や建物に借主がいた場合、借主に立ち退いてもらう必要がありますが、この時の立ち退き料を支払ったのが買主なのか売主なのかで、取得費となるか譲渡費用になるかが変わってきます。
立退料を支払ったのが買主であれば取得費に、売主が支払った場合は譲渡費用となるので注意してください。
購入した建物をリフォームしたときは、リフォーム費用から減価償却費によって控除した分の金額を取得費として含めるようになります。
同じようにガスや電気などを使う設備費用も減価償却費の控除後に、その残額を取得費とします。
不動産を購入したときに保証会社へ支払っている住宅ローン保証料も取得費となります。
保証会社に払う代行費用となっているローン保証事務手数料も取得費として含まれますが、金融機関によっては保証料が無料になっていることもあるので事前に確認しておきましょう。
土地を利用する目的で建物付きの土地を購入した場合、購入してから1年以内に建物を取り壊した際の費用が土地の取得費となります。

不動産売却後に譲渡所得を計算！譲渡費用に含まれるものは？

取得費のなかには不動産購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料が含まれていましたが、譲渡費用では、不動産売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料が含まれるようになります。
譲渡費用となる仲介手数料の金額は取引額によって変わります。
取引額が200万円以下ならその5%が、取引額200万円超え400万円以下なら4%＋2万円、取引額が400万円超えであれば3%＋6万円が仲介手数料となるので、取引額がいくらになるか確認しておきましょう。
不動産を売却するときには売買契約書を作成するので、売買契約書に貼る収入印紙の費用も譲渡費用として該当します。
不動産売却時におこなわれる登記にかかる費用も譲渡費用の一つです。
登記では、所有権移転登記や抵当権抹消登記などがおこなわれますが、登記でかかる費用には譲渡費用になるものとならないものが含まれます。
譲渡費用となる可能性があるものは、建物登記滅失費用です。
建物が滅失したとき、所有者が滅失の日から１か月以内に滅失登記をおこないますが、この滅失登記が土地譲渡のためにされたものであれば、譲渡費用として該当するようになります。
土地の売買をするときには、売主が負担で確定測量図を作成しなければいけません。
この測量のため、土地家屋調査士に支払った測量費用が譲渡費用として含まれますが、譲渡に関係なく測量してもらったときは譲渡費用とはならないので気を付けましょう。
売買する土地にある建物を取り壊す時、その解体費用を売主が負担する場合は譲渡費用となります。
ただ、取り壊し自体が不動産売却や譲渡の前におこなわれている場合は譲渡費用としては認められない場合もあるので注意してください。
場合にもよりますが、旅費や交通費といったものも譲渡費用と入ることがあります。
不動産売却のために遠出することによって旅費や交通費がかかってくる可能性があるため、それが譲渡費用に該当されます。
譲渡費用となるかならないかの判断が難しい費用になるので、税理士の方と相談しながら、譲渡費用として該当するのかを確認してみてください。
旅費や登記費用などと同じように、弁護士費用もケースによって譲渡費用となることがあります。
資産を譲渡する旨を記載した契約書を作成する費用や、契約が成立されたことで弁護士に報酬を支払ったときの弁護士費用などは譲渡費用となります。

まとめ

不動産売却をすることによって発生する譲渡所得。
その譲渡所得を求めるときには、取得費や譲渡費用といった金額を事前に把握しておく必要がでてきます。
どんなものが取得費や譲渡費用として該当しているのかを確認してから譲渡所得を算出してみてください。