自宅を売却する時に知っておきたい契約不適合責任とは？

自宅の売却を考えている方は、売却後に起こる可能性のあるトラブルについても考えておきましょう。
不動産の売買のやり取りを終えた後、もしも売却した建物になにか欠陥があったときには、売主は買主に対して責任を負う必要がでてきます。
この時の責任を、契約不適合責任と言います。
不動産売却を考えている方は、この責任の内容について事前に確認してみてください。

契約不適合責任とはなに？自宅を売却するなら知っておこう！

瑕疵担保責任と代わって、改めて作られた契約不適合責任。
買主側に関わりのある内容のものがほとんどだと思って、売る側には関係ないと詳細について知らない方もいらっしゃいます。
購入者にとってのメリットにもなる責任内容は、放置していると売却活動中に思わぬデメリットとなることもあります。
では、契約不適合責任とはどういった責任内容なのかというと、不動産売買によって引き渡しがおこなわれた建物の内外に不備があった際、その責任を問われることを示します。
売買契約書には記入されていなかった不具合や欠陥が見つかったとき、買主側は契約書に適合していない欠陥について責任を問うことができます。
購入側にとっては、希望していた建物と情報が違うことになるため、その原因を問うための理由が欲しくなります。
そうしたときに契約不適合責任を売主へ請求することで、契約書に反していない売買契約をするために事を運ぶことができます。
これによって売主が契約に対して改めて責任を持つことになり、買主側からの請求を聞き入れる形となることがほとんどです。
購入する側にとって、家や土地の購入は決して安くはない買い物です。
せっかく希望の不動産を購入したのにも関わらず、売買契約が終了した後に不具合や欠陥といった瑕疵が見つかれば、売主側へ正当な責任を請求したいと考えます。
そうしたときに活用されるのが契約不適合責任なのです。
一見すると、瑕疵担保責任から改正された契約不適合責任は、売主側への責任が重くなり、買主側の請求を通しやすくなっているように見受けられます。
ですが、内容をきちんと把握しておけば、契約不適合責任の免責もでき、トラブルを未然に防ぐことも可能です。
売主として不動産の売却を検討されている方は、今回の責任について把握しておきましょう。

売主が請求されうる内容は？契約不適合責任における買主の権利

では、契約不適合責任によって買主はどういった請求を売主におこなえるのでしょうか？
欠陥や不備が後になってから発見されたことによって責任を問われたときには、買主は5つの権利を主張することができるようになっています。
まず一つ目は追完請求です。
これは、売却された不動産に対して完全な状態での給付を改めて請求するといった内容のものです。
完全な状態というのは、契約書に記入されている通りの状態のことをいいます。
なので、中古住宅を新品のようにしろ、といった請求内容ではありません。
主に、売買した建物の品質が契約書の内容とは違っていることでおこなえるものです。
契約書には書かれていなかった欠陥が実際にはあったことが判明したとき、その欠陥部分を売主へ修繕してもらってから不動産売買をおこなうことができるのです。
追完請求をされると、売主としては修繕費用を出すことになってデメリットに感じるかもしれません。
ですが、欠陥が後から見つかったとき、ほとんどのケースで売買の話が無かったことになってしまいます。
売主も気づけておらず、買主からの報告によってようやく瑕疵の存在を知ることもあります。
その時、欠陥部分を修繕してほしいと請求がおこなわれた場合、建物内外にある欠陥部分の修繕を済ませてから不動産売買を改めて進めることができます。
修繕費用の出費はでてきますが、これによって買主とのトラブルをおさめることができ、売買契約をそのまま進めることができるのです。
変わって、催告解除や無催告解除を買主から請求されると、契約自体が無かったことにもなります。
こちらの「催告」は何を示すのかというと、買主が売主に対し、「購入を止める」と伝えることを示します。
催告解除は購入中止の旨を伝える通知が売主に届き、無催告解除になるとその通知も無く、契約自体がなかったことになります。
そうなると違約金の発生もしないため、たとえ不動産売却が済んだあとでも、売買代金は買主へ返還されます。
また、追完請求をしたのにも関わらず、売主がその請求を無視したときには、代金減額請求や損害賠償の請求がされることも。
売主が建物にある欠陥を修繕するための費用が支払えない時や、追完請求自体を無視した場合、買主は代金減額請求によって不動産の金額を減らすことができます。
価格を減額することによって買主は不動産を安く購入できますが、売主は売却価格が低くなるので、大きなデメリットになります。
金額を下げられても良いから家や土地を売りたいという方は請求をされた後も売買契約を進めることも可能ですが、欠陥のある家を購入する買主は見つかりにくいです。
欠陥か所を直してもらえないとなると、買主は購入を止める催告解除を選ぶことが多いので、早く家を売りたいという方は、できるだけ欠陥を修繕しておきましょう。
売主側にメリットがないように思えますが、決してメリットがないわけではありません。
売主にとってもメリットなるのが、損害賠償の請求です。
改正によって変わった契約不適合責任では、故意的な悪意や過失が売主になければ損害賠償を負わなくても良い「過失責任」となりました。
そのため、売主側に過失が無ければ、買主は損害賠償を請求することができなくなったのです。
家にある欠陥は売主側にも気づけないことがあり、後になってから欠陥や不具合が見つかったことで買主とのトラブルに発展することも少なくありません。
とくに建物は築年数が経っていくにつれて、経年劣化が原因で付属されている設備が壊れていることもあります。
なので、売主側は売却する不動産の設備を契約不適合責任の対象から外すという旨を契約書に記載しておきましょう。
それによって、欠陥が見つかったときの責任を免責することもできます。
こうした特約や容認事項を事前に決めておくことで、売却活動をスムーズに進められます。

自宅を売却する前にホームインスペクションをしよう！

経年劣化によってできてしまう欠陥部分は、壁などに隠れていてなかなか見つけることができません。
設備を使ってみて、生活を続けてようやく見つかるものもあるので、売却活動中に見つけるのは困難です。
売却活動をする前に瑕疵の有無を知っておきたいという方は、ホームインスペクションをしてみましょう。
ホームインスペクションとは住宅診断とも言われているもので、住宅の状況を診断できるホームインスペクターが不動産を見ることで、改修したほうが良いか所などを報告してくれるものです。
家自体の構造や、付属している設備の不具合などを確認してくれるため、売却活動を始める前にホームインスペクションをおこなうことで、瑕疵を事前に見つけることができます。
欠陥については売主から買主へ告知する義務がありますが、ホームインスペクションによって事前に瑕疵を発見して修繕や修補をおこなっておけば、瑕疵のない状態で不動産売却を進められます。
また、ホームインスペクションによって瑕疵がない状態であることを強みにもでき、買主となる方も見つかりやすくなるというメリットもあります。

まとめ

売却後に建物に欠陥が見つかったとき、売主は買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
その責任を負う前に、ホームインスペクションなどを活用し、欠陥部分を修繕してから不動産を売却してみましょう。