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未登記の建物は売却できる?売却方法と注意点について解説

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未登記の建物は売却できる?売却方法と注意点について解説

未登記の建物は売却できる?売却方法と注意点について解説

家を購入したときに登記を忘れていたり、相続した家が登記されていなかった場合に相続できるの?と悩む方も多いと思います。
結論から言うと未登記の建物でも売却はできます。
しかし、登記がされていない物件は、売却するためにさまざまな手続きが必要になったり、売却が難しかったりという面もあるので注意が必要です。
この記事では、未登記の建物を売却する方法と注意点をご紹介していきますので、建物の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

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未登記の建物を売却するとは?

未登記の建物を売却するとは?

未登記の物件というのは、意外に数多く存在しています。
ここでは、そんな未登記物件の見分け方や登記がされていない原因などを解説していきます。

未登の建物とは

未登記の建物とは、不動産の登記登録がされていない建物のことです。
登記とは、不動産の所有者や住所を登録して社会に向けて公示し取引をスムーズにおこなえるようにするための法的制度です。
この登記登録は、法律によって義務となっており、建物の取得から1か月以内に登記登録を済ませなければいけません。

未登記でも大丈夫なのか?

登記をしていない建物も世の中にはたくさんありますが、登記申請は義務なので登記をしていない場合は、過料に処されてしまいます。
もし、登記を怠った場合は10万円以下の過料を支払うことと決められているので、不動産の取得から1か月を過ぎても登記申請をしていない方は、過料をしはらなわければいけません。
登録の義務なので未登記でも前科がつくわけではありませんが、過料は発生するので必ず登記はするようにしましょう。

建物の登記がされていない原因

世の中に未登記の物件が数多く存在しているのにはさまざまな理由があります。
まず1つ目は、建物の所有者が登記申請をする前に亡くなってしまった場合です。
とくに古い物件ほど未登記である傾向が高く、昔の方の多くは建物を未登記のまま利用していました。
そのため、古い建物などは未登記の物件が多くなっています。
そして、元の所有者がすでに亡くなっているので、過料を支払うことなく現在まで残っているのです。
2つ目の原因は、住宅を立てたときに登記申請を忘れている場合です。
現在であれば、住宅を購入する際はローンを組み購入することがほとんどなので、抵当権を設定するために登記申請が必要になりますが、昔は一括で建物を購入する方が多かったので、登記申請を忘れている方が多くなっているのです。
こういったことが原因で、現在でも多くの建物が未登記のまま放置されています。

所有している物件が登記されているか調べる方法

所有している物件が登記されているか知るためには、「固定資産税納税通知書」を確認することで、建物が登記されているか知ることができます。
固定資産税納税通知書は、未登記の建物でも納税をしてもらうために必ず役所から送付されてきます。
ですので、自分の所に届いた固定資産税納税通知書を見ることで確認することが可能です。
未登記の場合、書類には「未登記」と書かれていたり「家屋番号」が未設定になっていることが多いので、そういった記載を確認して登記されているか判断してください。

未登記の建物を売却するときの注意点

未登記の建物を売却するときの注意点

未登記の建物でも売却することはできますが、売却するためには手続きが必要になります。
ここでは、未登記の建物を売却する方法と注意点をご紹介していきますのでみていきましょう。

未登記の建物を売却するときに必要なこと

未登記の建物を売却するには、建物の登記申請をする必要があります。
建物の所有者が自分であったとしても、登記をしていないことでその証拠を示すことができないので、勝手に売却することはできません。
また、登記されていない物件を売却できるようになれば、空き家などを勝手に売却できてしまうので、そういったことが起きないように登記が必要になるのです。

登記登録をして売却する

未登記の建物を売却する方法の1つ目は、登記登録を済ませてから売却する方法です。
先ほども言いましたが、登記登録が完了してない物件は売却できないので、まずは登記登録からおこなってください。
登記をする際は、表題登記(面積や構造の登記)と所有権保存登記(建物の所有者を登記)をすることで、スムーズに売却することができるようになります。
また、登記をしてから売却するときは、売買契約を結ぶときに「所有権移転登記」をすることで買主へ登記情報が移るので、契約時には忘れずに移転登記をするようにしましょう。

建物を解体して売却をする

次の方法は、建物を解体してから売却する方法です。
建物の情報を必要とする表題登記は、建物があるから必要になるわけで、建物がそこに存在しなければ登記登録をする必要はありません。
つまり、未登記の建物を解体し、土地のみの売買とすることで未登記でも売買が可能となります。
しかし、建物を解体したときは登記登録をしなくて良い代わりに、「家屋滅失届」という建物を取り壊したことを証明する登記が必要になります。
この届出は、建物のある市町村に提出する必要があるので、届出を提出するときには詳細を確認してから提出するようにしてください。

未登記の建物を登記登録する方法

未登記の建物を登記登録する方法

登記がおこなわれていない建物で登記登録する方法をご紹介していきます。

表題登記の登録方法

表題登記は、法務局へ必要書類を提出することで登録することができます。
この登記では、建物の構造や面積といった情報や、建物の住所などを登録する必要があります。
建物の情報だけなら自分でできると思うかもしれませんが、専門的な知識が必要になるので、土地家屋調査士に作成を依頼して作ってもらうのがオススメです。
また、書類の作成を依頼するときは、「申請人の住民票」「固定資産税の納付証明書」「印鑑証明書」などの書類が必要になるので準備しておきましょう。
さらに、建物の情報に関する書類も必要になるので、どこにしまってあるかわからない方は、早めに探して準備しておいてください。

所有権保存登記の登録方法

所有権保存登記の登録も、建物がある地域の法務局に届けるようにしてください。
この登記では、建物を所有している人物の情報を記載するだけなので、必要となる書類は少なくて済みます。
必要な書類は、「委任状」「登記申請書」「住民票」となります。
表題登記と比較して記載する内容も簡単なため、自分で作成することもできますが、不備があると再度法務局に提出しなければいけなくなるので、司法書士に依頼するようにしましょう。

登記にかかる費用

建物の登記をする際は、登記費用が必要になります。
表題登記の書類作成をおこなってくれる家屋調査士に依頼するときは、相場価格で10万円前後必要になります。
また、所有権保存登記をおこなってくれる司法書士に関しては、相場価格で3万円前後の費用が必要になるので、依頼するときは費用をしっかり準備しておきましょう。
また、登記をする際は「登録免許税」という税金が発生するので、覚えておきましょう。
登録免許税は、「不動産の評価額×0.4%」という計算式で求めることができます。

まとめ

未登記の建物を売却する方法と注意点をご紹介しました。
自身が所有している建物で未登記の建物があり売却まで時間がある方は、過料の対象とならないようにするためにも登記登録をするようにしましょう。
また、売却をする際は今回ご紹介した方法の中から自身にあった方法を選択して、売却をおこなうようにしてください。

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