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不動産の買い替え特約について紹介!メリットとデメリットを解説

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不動産の買い替え特約について紹介!メリットとデメリットを解説

不動産の買い替え特約について紹介!メリットとデメリットを解説

自宅の買い替えを検討している方にとって、新居をキープしておきたいと考える方は多いことでしょう。
他にも現在住んでいるマイホームが売れなくて、不安になってしまう方は多いものです。
そこで本記事では、新居を探したり家の売却が不安になったりする方の悩みを解決する、買い替え特約について解説します。
また、メリットとデメリットも合わせて解説するため、参考にしてみてください。

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不動産の買い替え特約とはなにか?

不動産の買い替え特約とはなにか?

まずは用語の確認として、買い替え特約とは何かについてご説明します。
特約の「約」は契約のことではなく、約束という意味なので勘違いしやすい用語です。
しっかりと押さえて、基本情報を把握しましょう。

概要

買い替え特約とは、自宅を売却して新居の買い替えをする際、売主と買主の間に結ばれる特約です。
特約の内容は期日、売却する金額、売却の達成ができたかが含まれています。
たとえば、「6か月後までに700万円以上で売却する」としましょう。
売却に成功したら売主と買い替え希望者の間で売買契約が履行され、買主に家を売却します。
しかし、売却に失敗した場合は買主がいないため、両者の間で結ばれた売買契約は白紙になるだけです。
買い替え希望者は売主に手付金を支払いますが、売買契約が白紙になれば手付金は戻ってきます。
つまり、売却活動が上手くいくか不安な方にとって、買い替え特約は安心な手続きといえるでしょう。

注意点

売買契約が白紙になってしまうと、不動産会社にとってプラスな要素がありません。
そのため、売却ができる価値や見込みがないと、積極的な協力をしてもらえない恐れがあります。
そこでおすすめなのが、媒介契約の種類と不動産会社の依頼先にこだわることです。
まず媒介契約は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結びましょう。
他の会社に仲介を依頼しない意思表示になるため、積極的に売却活動をおこなってくれるでしょう。
依頼先に関しては、マイホームを購入したときの不動産会社に頼むのがおすすめです。
もちろん手厚いサービスをしてくれたり、CMで聞いたことのある大手の会社に依頼するのもありですが、リピートしてくれる顧客は手厚く協力してくれます。

承諾を得られない場合

買い替え特約は必ず結ばれるものではなく、承諾が得られない場合があります。
その場合は買取してもらうか、買い先行にするかをして対策した方がいいでしょう。
買取は簡単で、不動産会社に依頼すれば短期間で手続きが済みます。
目安は1か月で、エリアや価値の低さで売れない場合は相談してみるのがおすすめです。
買い先行は売るのを優先的にしてしまうと、買いたかった物件は他の方に購入されてしまう恐れがあります。
買い替え特約を結ばない限り売買は早い者勝ちであり、売り先行を後回しにした方がいいケースもあるため気を付けましょう。

不動産の買い替え特約におけるメリット

不動産の買い替え特約におけるメリット

買い替え特約には、どのようなメリットがあるのでしょうか?
ローリスクで売却をしたい方にとって嬉しい恩恵があるため、活用してみてください。

時間をかけて売却活動ができる

買い替え特約は購入希望の物件をキープしてくれるため、メリットが大きいです。
自宅の売却から新しい物件の購入までの手順が長く、なるべく効率よく売却活動ができるのを望んでいます。
とくに時間がかかるのは住宅ローンで、申し込みや審査を受けたり、夫婦ならペアローンを組んだりなどさまざまです。
他にも費用負担で言えば、マンションにかかる修繕費が多いほど、修繕箇所が多くなって期間が長くなります。
買い替え特約は上記の期間を気にすることなく、時間をかけて売却活動ができるため、希望通りいきやすいです。

上手くいかなくても白紙契約

万が一売却が上手くいかなくても、白紙契約となって解除されるメリットがあります。
売却活動が上手くいかない状態は期限と金額による条件次第で、売主は記載しなければなりません。
記載事項は4つあり、マイホームを購入する計画をしやすいです。
内容は買い替えが目的であること、売買契約日の締結日と詳細、手付金の返還義務になります。
最後の1つはすでにご説明した特約の利用条件で、期間と金額を決めなければなりません。
白紙契約になってしまっても売主にペナルティは発生しませんが、期間が決められているため、目標を持って積極的な売却活動ができます。

不動産会社が積極的

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだとき、不動産会社は積極的に売却をサポートしてくれるメリットがあります。
不動産会社は売買契約が成立したときに発生する仲介手数料が利益になっているため、売買契約の成立が重要です。
媒介契約で他の不動産会社に依頼していないことから、なんとか期限内に希望価格通りの売却をしてくれます。
契約期間中は買取してもらったり、他の会社に依頼することもできないため、売主は慎重に依頼先を見つけてください。

不動産の買い替え特約におけるデメリット

不動産の買い替え特約におけるデメリット

買い替え特約は一見メリットしかないように思えますが、デメリットもあります。
どのようなデメリットがあるか、確認しておきましょう。

売主が承諾してくれない

買い替え特約は買主にとって大きなメリットですが、売主が承諾してくれないデメリットがあります。
もし売買契約ができないと白紙になってしまい、賭けになってしまいがちです。
媒介契約で肉付けしても、売却できなければ仲介手数料は発生しません。
売れたら本契約、売れなかったら契約解除になるため、リスクは時間のコストの要因は大きいです。
買主が次の住まいの確保に買い替え特約をおこないたい気持ちはわかりますが、売主は契約不成立を避けたいものです。

売主の立場におけるリスクが大きい

契約は1つだけではなく、複数の契約が予定されて動くケースが多くあります。
たとえば、不動産を売却して新しい新居を購入しようとする方が2人いるとしましょう。
つまり、Aさんが物件をBさんに売ってBさんがお金をAさんに渡す関係、Bさんが物件をCさんに売ってCさんがお金をBさんに渡す関係です。
このなかでもっともリスクが大きいのがAさんであり、立場が危うくなります。
仮にBさんとCさんの売買契約が上手くいかなかった場合、Bさんは売却用の物件と購入用の物件がある状態です。
Bさんの物件が売れないとAさんの契約が進まないため、AさんはBさんの契約が順調に進むのを願うしかありません。

売却価格が安くしてしまう

媒介契約を結んだ本人は、買い替え特約の縛りと売却期間の焦りで価格を安くしてしまうデメリットがあります。
媒介契約の専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社しか結べず、基本的に不動産会社は積極的なサポートをしてくれるのが一般的です。
しかし、なかには繁忙期でなかなかサポートができなかったり、そもそも消極的な売却活動をしたりなど、依頼先によって相性はあります。
せっかく期間と金額を決めたにも関わらず、売却活動が上手くいかなければ購入希望していた不動産がなかなか手に入りません。
そこで買主の策として、売却価格を安くしてしまうことで購入者を集める方法を利用してしまいます。
なんとか期間に間に合わせようとすると起こるデメリットなので、買い替え特約はどうしてもほしい物件があるときに利用しましょう。

まとめ

不動産の買い替え特約とは、自宅を売却して新居の買い替えをする際、売主と買主の間に結ばれる特約です。
買い替えをする本人はローリスクで売却活動をおこなえるメリットがありますが、不動産会社の負担は大きいことから生じるデメリットもあります。
購入したい物件があるときは、お気軽に弊社までご相談ください。

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