土地を売却するのに測量は必要なのか？測量の手順や費用を解説

土地の売却を検討している方にとって、トラブルの起こる取引は避けたいものです。
なかでも土地の形状を調べるための測量は、スムーズに取引するために欠かせません。
そこで本記事では、土地を売却するために必要な測量について解説します。
どのような方法でやるのか、どれくらいの費用がかかるのかも合わせて解説するため、参考にしてみてください。

土地を売却するのに必要な測量とは何か？

測量と聞くとただ単に測るだけと考えてしまいがちですが、不動産においてはより細かいです。
どのような内容か、基本情報を把握しておきましょう。

概要

測量とは、専用の機械で土地を測って図面に表すことです。
測るのは土地の面積や高低差で、図面に表すまでが測量になります。
必ずおこなわなければならない義務はありませんが、面積や境界が未確定のときには必要です。
それでも土地の状態によって測量がおこなわれずに図面と異なるエリアがありますが、大きな誤差が生じるケースは多くありません。
ちなみに該当するエリアは広大すぎる土地や分譲された住宅地であり、とくに分譲された住宅地は安心です。
理由は法務局に地積測量図があるため、実際に測らなくても問題ありません。
広大すぎる土地はあとでご説明する測量費用が高くなり、売却のコストを考えると非合理的です。

必要なケース

測量が必要になるのは土地を売却するときに限らず、スムーズな取引をするためにおこなうべき状況があります。
面積が登記簿登録に記載されている内容と異なってしまうと、その土地を利用する方の計画を阻害してしまう恐れがあるでしょう。
たとえば駐車場や庭など、活用範囲が想定していた広さよりも広いなら余分な面積が出ますし、狭いと充分に活用できません。
他にも必要なケースはそもそも境界がわからなかったり、利便性が高い人気なエリアだったりすると必要です。
とくに利便性が高い人気なエリアは地価が高く、必然的に高額な取引になってしまいます。
駅周辺から近かったり、主要駅のアクセスが良好だったりするエリアは、トラブルが起きないように測っておきましょう。

不要なケース

基本的に測量をしておくのがベストですが、測らなくてもトラブルが少ないケースがあります。
とくに多いのは地価が低いエリアで、取引してもトラブルは起きにくいです。
地価が低いエリアの特徴はいくつもありますが、快適な住環境に不向きなところになります。
有名な用語で言うと旗竿地や再建築不可物件が該当し、ニーズは低いです。
他にも段差や傾斜がある、地盤が軟らかい、交通の利便性が悪いなどが挙げられます。
最近の物件だと少ないですが、周辺に化学工場や火葬場などあるエリアも地価が安いです。

土地を売却するのに必要な測量の方法

測量をおこなうためには測量士か土地家屋調査士に依頼する必要があり、依頼目的が同じでも業務内容は異なります。
どのような違いがあるのかを把握し、依頼から実行までの流れを確認しておきましょう。
測量の費用は譲渡費用を計算する際の譲渡費用に計上できるため、心配する必要はありません。

測量士

測量士は所管省庁が国土交通省で、主に公共測量を業務としています。
測量技術に長けていて、図面の作成ができるのが特徴です。
測量士試験を受ける方法が一般的ですが、実務経験を積んで測量士になる方法もあります。
国や都道府県、住んでいる市区町村が依頼主になり、境界よりも測量の知識が深いです。
測量士は外業と内業の仕事があり、外業が土地の測量で、内業が書類や図面の作成になります。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は所管省庁が法務省で、主に土地・建物の測量や表示登記を業務としています。
測量士の知識にくわえて、登記の業務ができるのが特徴です。
土地家屋調査士試験に合格した方のみがなれる資格で、合格率が1桁になっているほど難関になっています。
土地所有者が依頼主になり、測量よりも協会の知識が深いです。
登記までを目的とするなら、土地家屋調査士に依頼するのがおすすめになります。

依頼する方法や流れ

土地の売却をするなら、不動産会社に依頼すると土地家屋調査士をご紹介してくれます。
他にも法務局で依頼ができますが、登記の手続きを一緒に済ませたいなら測量希望の意思を伝えてください。
次に市役所や法務局で、登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面・共同担保目録を用意してください。
計5種類の必要書類になり、忘れないように準備しておきましょう。
また、測量は隣接をどうしても入らなければならないため、報告をしておいてください。
報告をしておかないと、その後に行われる事前調査や境界の確定を必要書類と照らし合わせながらおこなわれます。
トラブルを避けるためにも、隣接地に挨拶しつつ話しておきましょう。
最後に境界が決まった印である杭を設置し、書類の作成が済めば終了です。
書類は紛失しないように保管し、いつか来る売却のために取っておきましょう。

土地の売却で測量する費用

測量士や土地家屋調査士に依頼すると、気になるのは費用の問題です。
土地の売却価格のバランスを見ながら、依頼するかどうかを判断してください。

相場

現況測量費用の相場は100坪以下で10万円から45万円になり、土地の接している場所によって費用がさらに重なります。
たとえば測りやすい真四角の整形地で、隣地所有者の数が少なければ費用は安いです。
反対に土地が四角ではなく複雑な形だったり、隣地所有者の数が多いと費用は45万円になります。
さらに立ち会う相手によってプラス数十万円がかかり、決して安くはありません。
こちらの相場は国有地に接していたら60万円以上で、私有地だと30万円以上です。
国有地だと国の財産に当たるため、慎重な調査が必要になって費用が高くなります。
他にも土地が荒れていたり、測量しにくい形状だったりすると費用も比例して高くなるのが一般的です。

期間

測定はおよそ3か月はかかり、それ以上に伸びるケースも少なくありません。
伸びてしまう原因は隣地が国有地だったり、土地が複雑な形状をしていたりがありますが、隣地所有者との関係も原因の1つです。
たとえば相続のタイミングと重なってしまって、立ち会い協力が得られない状況が想定されます。
土地や建物の広さを量るだけだから短期間で終わらないのかと考える方も多いですが、測量の仕方次第です。
測量には境界確定測量・現況測量・地積測量の3つがあり、もっとも短いのは約10日間で終わる現況測量になります。
ただし現況測量はいわば仮の測量になるため、確定測量にはなりません。

境界が不明

境界を決めて測量したいのに、曖昧な土地の形状で境界がはっきりしないケースがあります。
当事者同士で話し合い、筆界確認書で同意を得るのが理想ですが、両者が認めないと作業が進みません。
筆界確認書は土地の境界点がどこなのかを示す書類で、隣地所有者に確認を得て押印してもらうと効果を発揮します。
しかし、確認が得られない場合は土地家屋調査士に依頼して、過去の資料を遡って確認して話し合いをするしかありません。
それでも応じてくれないときは筆界特定制度を利用し、筆界調査委員に協力してもらって境界を明らかにする方法を活用してください。
中立な立場かつ公的な判断を下してくれるため、解決するスピードが早いです。

まとめ

土地の売却でおこなう測量とは、専用の機械で土地を測って図面に表すことです。
数十万円の予算と3か月以上の期間を想定しておけば、スムーズに取引が進められます。
必要書類の収集に時間がかかるため、早めに行動しておきましょう。