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離婚する際に不動産の住宅ローンが残っている場合の対処方法

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離婚する際に不動産の住宅ローンが残っている場合の対処方法

離婚する際に不動産の住宅ローンが残っている場合の対処方法

不動産を所有している夫婦が離婚を決断したとき、その財産分与はどのように進めるべきなのでしょうか?
とくに家の場合には、住宅ローンを契約している場合が多いため、残債の金額や状況によって対処の方法が大きく変わってきます。
ここでは、住宅ローンが残っている不動産をどのように分けるのか、必要な確認事項から、売却方法、注意点に至るまで詳しくご紹介していきます。

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離婚する際に自宅の住宅ローンについて必要な確認事項

離婚する際に自宅の住宅ローンについて必要な確認事項

夫婦が離婚をする場合、考えなくてはならないのが財産分与についてですが、分与の対象は、夫婦が婚姻関係にあるときに得た資産がすべてです。
そのため、入籍後に家などの不動産を購入した場合には、財産分与の対象として考えられ、夫婦で折半する必要があります。
しかし、ここで確認が必要な点として、結婚する前に取得した資産は対象外になるという点が挙げられます。
夫婦で所有しているように見えても、実際は夫が入籍前に契約していた場合などもあり、その場合には財産分与の対象外となりますので気を付けましょう。
さて、財産とは基本的には夫婦で分け合うことになっていますが、不動産の場合は物理的に分けることができないため、その方法が難しくなります。
ただ不動産を分けるだけでなく、夫婦で家を購入した場合には住宅ローンの残債がある場合がほとんどです。
ここで残債がある場合、残債も財産分与の一環として夫婦で分けて負担するべきと考えてしまいがちですが、実際には夫婦どちらかのローン契約者が支払い続けることになります。
離婚とともにその家を手放す場合には売却を視野に入れることになると思いますが、その場合にはその不動産の査定価格が住宅ローンの残債を上回るのか下回るのかによっても対応方法が異なりますので、まずは不動産の査定をおこないましょう。
査定をおこなって家の売却価格がわかったら、その売却後に残った売却益は財産分与の対象として2人で分ける必要がありますので、どれだけの利益が見込めるのか必ず確認しておくようにしましょう。

離婚時に自宅を売却する方法

離婚時に自宅を売却する方法

不動産を夫婦で分け合うにあたり、家を売却した利益を夫婦で分け合うのがもっとも多いケースで、トラブルも少なくなると言えるでしょう。
しかし、住宅ローンの支払いが残っている場合には、先ほども触れたようにローンの残債が利益に対して上回るケースと下回るケースによって対処法が異なりますので、ここではそれぞれの方法について詳しくご紹介していきます。

アンダーローンの場合

まず、ローンの残債が家の売却によって得られると見込まれる金額で賄える場合をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンの場合には、より分与の仕方が分かりやすくなります。
まず家の査定をおこない、だいたいの査定額を出してどのくらいの利益が見込まれるのかを把握したうえで、アンダーローンになると予想された場合には、実際に売却がおこなわれたあとに夫婦でその財産を分け合うこととなります。
アンダーローンの場合は複雑な点は少なく、また、得た財産を夫婦できれいに分けることができるため、トラブルも生みにくいケースと言えるでしょう。

オーバーローンの場合

アンダーローンに対し、ローンの残債が査定額などの売却で見込める利益を上回ってしまうケースのことをオーバーローンと言います。
オーバーローンの場合、家を売却したとしてもローンの残債は残るため、売却をすること自体難しいと思ってしまいますが、実はこの場合にも売却する方法があります。
オーバーローンで家を売る方法として、任意売却というものがあります。
基本的にはローンの残債がある状態で家を売却する場合、ローンは一括での返済が求められますが、任意売却の場合は例外として残債を残したまま売却をすることができます。
この場合、まずはローンの債権者である銀行などの金融機関に相談をする必要があります。
金融機関の了承を得たうえで、売買によって得た利益で返済できる額がどのくらいなのかを相談し、その額を差し引いた残債をどのように返済していくのかの計画を立てることとなります。
元々の返済計画が変わり、債務者にとって無理のないよう返済額を変更してもらえることもあるなど柔軟な対応が望めますので、オーバーローンとなってしまう場合にもまずは一度金融機関に相談してみることがおすすめです。

夫婦のどちらかが住み続ける場合

家を売却せずに、夫婦のいずれか1人が住み続けるという選択肢もあります。
家の所有者として登記されている名義人が住み続ける場合には、名義の変更などの手続きも必要なく、そのまま変わらずにローンの返済を続けることになります。
しかし、このようにローンの債務者が住み続ける場合で、これまでにご紹介してきたように家の査定額などの利益がローンの残債よりも多く見込まれる場合には、その利益を夫婦で分け合う必要があり、住み続ける方がもう一方に財産として支払うことになります。
一方で、ローンの債務者として契約している名義人でない者がその家に住み続ける場合には、住んでいない名義人がそのまま支払い続けるのか、名義を変えるのか状況によって対処する必要があります。
しかし、名義人を変えないまま債務者でない者が住み続ける場合、ローンの返済が滞ってしまうとトラブルにも繋がりかねないため注意が必要と言えるでしょう。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

婚姻関係を解消するときに住宅ローンが残っている場合、さまざまな対応方法がありますが、注意をしないとその後の大きなトラブルへと繋がってしまうこともあります。
ここでは、トラブルをできる限り避けるためにも確認しておくべき注意点を何点かご紹介していきます。

共有名義の場合

まず、夫婦の共有名義で家を購入しローンを組んでいる場合には、名義人1人だけで売りに出す決断をすることができないという点です。
共有名義の場合には、必ずすべての名義人の同意のもとに売却を進めることになりますので、離婚が成立する前の段階である程度話し合いをしておくとその後意見の相違が生まれてトラブルになるといったケースを避けられるでしょう。
また、トラブルを最小限にするために、共有名義から単独名義とする名義人変更という方法を取ることもできます。
とくに、どちらか一方がその家に住み続ける場合には、ローンを支払う方が住むことが一般的ですので、住み続ける方の名義に名義人変更をおこなうことで、その後家を売りに出すことを考えた場合にもスムーズに対処することができるでしょう。

ローンの債務者でない方が住み続ける場合

このケースは先ほどもご紹介しましたが、ローンの残債を返済する者と住み続ける者が異なる場合、ローンの名義人の負担が必然的に大きくなってしまいます。
そのため、ここでの注意点として、ローン債務者の支払う養育費などの額を減らすなどの臨機応変な対応が必要となってきます。
離婚後にどちらかの経済的負担が大きいと、一方にストレスがたまることで大きなトラブルにも繋がりかねません。
このケース以外でも、離婚が成立した後にも相手の経済的な状況を鑑みてさまざまな方法を取ることで円滑に財産分与を進めていくことができるでしょう。

まとめ

離婚後に不動産を財産として夫婦で分け合う場合には、さまざまな方法がありますが、住宅ローンの残債額や、夫婦の経済力によって対応方法はさまざまです。
できる限りトラブルを少なくするためや、円満に関係を解消するためにも、どのように対処していくのか事前にしっかり話し合っておくことが大切と言えるでしょう。

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