農地を売却する際は、一般の宅地とは方法が異なるため難しく手間もかかります。
そのため、全国には放置されているところもたくさんあるのが現状です。
しかし、放置することのデメリットのほうが大きいため、売却を検討している場合は思い切って手続きをしてみましょう。
そこで今回は、農地の売却が難しいと言われる理由をご紹介したうえで、申請方法や注意点についても解説します。
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農地を売却する際は、「一定の条件を満たしたうえで届出や許可が必要である」と農地法により定められています。
農地法とは、農地の保護を目的とし、国民の安定した食料を確保するために定められた法律です。
そのため、農地として使用されている土地の安易な権利移動や、農地以外での使用が厳しく制限されています。
購入者が限られている
農地として売りたい場合は、購入者が農家や農業参入者に限られるため、誰にでも売って良いわけではありません。
また、農業者の高齢化や跡継ぎが不足しているため売れにくいのが現状です。
許可が必要
売却時には、市区町村に設置されている農業委員会の申請や許可が必要となります。
また、面積や購入者などに厳しい条件があるため、限定された方にしか売ることができません。
さらに、申請が認められていないなかでの売買は、無効となることもありますので注意が必要です。
売却価格が低い
農業用の土地であるため、値段が付きにくい傾向にあります。
不動産業者に買取依頼をするケースもありますが、宅地に転用し一戸建てやマンションを建てるには費用がかかるため、買取価格は高くつかないことが多いです。
また、宅地として買取依頼をしたい場合は、土地の広さや場所などの条件が良い場合に限られます。
立地条件が良い場合
市街地付近にある場合は、宅地に転用することで売れやすくなるでしょう。
しかし、宅地に転用する際は地盤改良などに高額な費用がかかるため、売却価格にもよりますが利益はでにくいと考えられます。
このように、手間も費用もかかり売ることが難しいとなると、放置する方も多いのが現状です。
ただし、放置することによるリスクもあり、放置することでより手間も費用もかかってくる場合もあります。
そのなかでも主なデメリットを3つご紹介します。
固定資産税がかかる
放置していたとしても、固定資産税はかかります。
また、近年では放置する方が増加していることで問題視されており、本来は適用されていた減税措置が適用されなくなるということにもなりかねません。
さらに、放置することで固定資産税の評価額が1.8倍にも膨れ上がり、負担が大きくなります。
価値が下がる
通常の土地より放置によるダメージを受けやすいため、適切な管理をおこなっていない場合は劣化により価値は下がってしまいます。
そのため、価値が下がった状態で売却を考えても買い手がつかず、売れるようにするためにはさらに時間と費用と手間を費やすことになるでしょう。
周囲の農家に悪影響
放置することにより周囲の田畑にも悪影響が出ます。
管理が行き届いてないために、雑草や虫、さらに動物が現れたり、ごみを不法投棄されたりといったトラブルにつながる可能性も十分考えられます。
すると、周辺の田畑も同様のトラブルに巻き込まれ、損害賠償を請求される場合もあるかもしれません。
こういったデメリットを踏まえると、年数が経つごとにその分費用もかかるため、多少手間はかかりますが早めに手続きを進めておくほうが良いでしょう。
農地を売却する際の申請方法
農地の売却には、「そのままの状態で売却する方法」と「宅地へ転用し売却する方法」の大きく2種類に分けられます。
そのままの状態で売却する場合
きちんと管理されている場合、そのままの状態で売ることも可能でしょう。
地盤改良の工事も必要ないため、多額の費用がかかることもありません。
まず、買い手が見つかり売買契約の締結をおこなったあとで、市区町村にある農業委員会事務局で売却に関する相談をおこないます。
申請書に、現所有者である譲渡人と新所有予定者である譲受人の名前を記入してください。
そして、所在地や面積、現況などの農地情報、譲受人の所有機械の有無や作付予定の作物、農業従事者などの農業体制についても記入します。
次に、申請に必要な土地登記事項証明書や測量図、位置図や周辺見取り図などを準備しておきます。
また、譲受人が農業を新たに営む場合や農業生産法人の場合は、別途書類が必要となるため農業委員会で確認しておきましょう。
準備が整い次第、農業委員会事務局に申請書と必要書類を提出します。
すると、協議がおこなわれ許可の可否が決定するまでに2〜3か月程度の期間を要します。
ここで許可がおりた場合に、売却することができるのです。
宅地へ転用し売却する場合
宅地に転用することで、売れやすくなるというメリットがあります。
まず、買い手が見つかり売買契約の締結をおこなったあとで、市区町村にある農業委員会事務局で売却、転用に関する相談をおこないます。
申請書に、現所有者である譲渡人と新所有予定者である譲受人の名前を記入してください。
そして、所在地や面積、現況などの農地情報、転用の目的や計画についても記入します。
次に、申請に必要な土地登記事項証明書や測量図、位置図や周辺見取り図などに加え、転用に関する事業計画書や資金証明書などを準備しておきます。
準備が整い次第、農業委員会事務局に申請書と必要書類を提出しましょう。
すると、協議がおこなわれ許可の可否が決定するまでに2〜3か月程度の期間を要します。
ここで許可がおりた場合、転用と売却が可能となるのです。
申請方法における注意点
申請書や添付書類に不備があった場合は、受付が翌月扱いとなってしまうため、事前に確認してもらってから提出することをおすすめします。
また、申請が認められていないなかでの売買は、無効となることもありますので注意が必要です。
農地を売却する際の注意点
宅地へ転用する場合は、上記手続きの申請前に、農振を除外するための「農振除外申請」が必要となる場合があります。
農振とは
「農業振興地域」を略して農振と言い、農業の振興を図る必要があると認められた地域であるため、農地でもとくに保護されている地域です。
売却を考えている農地が農振に値する場合は、農振除外申請をおこない許可がおりなければ転用することができません。
農振除外の手続き方法と注意点
農振除外申請は自治体にておこなうことができます。
しかし、農振に指定されている地域であるため、申請したからと言って必ずしも許可がおりるわけではありませんのでお気を付けください。
受付時期は自治体によって異なりますが、年に1〜2回と設定されていることが一般的です。
また、申請から許可の可否が決定するまでに1〜2年程度の期間を要するため注意が必要です。
農振除外申請は専門知識が必要であるため、行政書士などのプロにサポートを受けたり手続きを代行してもらうことも可能です。
その際の費用は10万円以上は必要になるということを覚えておきましょう。
まとめ
農地の売却は、農地法による厳しい制限があることなどから難しいと言われています。
しかし、放置していても固定資産税がかかり、周囲の田畑に悪影響を与えかねないため、農業委員会で適切な申請と必要書類を提出することをおすすめします。
また、宅地へ転用する場合は申請前に農振除外申請をすることを覚えておきましょう。
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