不動産相続における換価分割とは？概要とかかる譲渡所得税について解説

不動産相続はさまざまな方法があり、そのなかの1つに「換価分割」があります。
しかし、不動産相続で換価分割を用いるにはいくつかの注意点を知っておかなければなりません。
そこで、本記事では不動産相続における換価分割とは何であるのか、概要と譲渡所得税について解説します。
不動産の相続についてお悩みの方は、ぜひご確認ください。

不動産相続における換価分割と譲渡所得税とは？

まずは不動産相続における換価分割とは何であるのかと譲渡所得税について確認してみましょう。
また、その他の相続方法についても解説しているため相続の方法をご考慮中の方も、ぜひご確認ください。

換価分割とは

まず、換価分割とは相続した不動産を売却することで現金を取得し、その現金を相続割合に応じて分配をする相続方法です。
不動産を現金に換えることを換価と呼ぶため、このような相続方法を換価分割と呼びます。
換価分割は以下のような条件に当てはまる方に適している方法です。

●相続遺産が不動産などの実物資産（実際に形としてある資産）である
●相続人全員が不動産をそのまま利活用する意思がない
●相続税の納税が困難

換価分割は相続物が公平に分けることができ、相続に関するトラブルを避けることができます。
上記の条件に当てはまっている方は、換価分割を用いることを考慮してみてください。

不動産相続におけるその他の方法

不動産相続では換価分割以外にも以下のような方法があります。

●共有分割：相続した不動産を相続割合に応じて共有する
●現物分割：相続した不動産を物理的に分割し、相続人それぞれが相続する
●代償分割：1人の相続人が不動産すべてを相続し、その他の相続人に代償金を支払う

共有分割は遺産分割の手間がない代わりにトラブルとつながりやすい、現物分割は相続人それぞれが自分の意思で不動産を扱えるが不動産の経済的価値を下げてしまうといった特徴があります。
また、代償分割は柔軟な対応が可能であるが、代償金の支払い能力が必要となることが特徴的です。
相続はトラブルともなりやすいため、相続人全員に合った方法を用いていくことが重要になります。
その他の方法の特徴も知っておき、どの方法が適しているのかしっかりと話し合いながら進めていきましょう。

換価分割における譲渡所得税について

譲渡所得税とは不動産売却の際にかかる税金でありますが、換価分割では不動産売却を伴うため被相続人にこちらの税金がかかります。
譲渡所得税は以下の計算式で求めることが可能です。

●譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
●課税譲渡所得＝譲渡益－控除額
●譲渡益＝譲渡収入額－不動産取得費－譲渡費用

また式にある税率は不動産の所有期間によって異なり、以下のような値になります。

●所有期間5年以内：39.63%（式中では×0.3963）
●所有期間5年超え：20.315%（式中では×0.20315）

式からもわかるとおり、譲渡所得税は高額になりえるものです。
3,000万円特別控除やその他特例を用いることで譲渡所得税が高額とならないようにする工夫も必要になってきます。

不動産相続の換価分割にかかる譲渡所得税は高額に？

前述の式から譲渡所得税は控除などを用いないと高額になりえるものなのでした。
しかし、換価分割における譲渡所得税はその他の理由でも高額となる可能性があります。
ここで、どのような理由で譲渡所得税が高額となりえるのかも確認しておきましょう。

居住用不動産でない場合

まず1つ目の場合は、換価分割をおこなう不動産が居住用不動産でないことです。
前述の式において控除額という項目がありましたが、不動産売却の控除として代表的なものに「3,000万円特別控除」があります。
3,000万円特別控除とは居住用不動産を売却する際には所有期間に関係なく3,000万円を控除する特例ですが、換価分割をおこなう不動産が居住用でなかった場合はこちらを用いることができません。
換価分割においては被相続人とその不動産で同居している場合は、居住用不動産として扱われます。
3,000万円特別控除で譲渡所得税がどのぐらい下げることができるのか確認するため、同居しており、所有期間が5年超え、譲渡益が5,000万円の場合を考えてみましょう。
まず、3,000万円特別控除を用いない場合、譲渡所得税は以下のようになります。

5,000万円×0.20315≒1,015万円
次に、3,000万円特別控除を用いると以下のようになります。

（5,000万円－3,000万円）×0.20315≒406万円
このように高額な税金を半分以上安くすることができます。

3,000万円特別控除を用いるとかなりの節税になるため、用いることができる場合は積極的に用いていきましょう。

地価の上昇

地価は常に上下を繰り返しているものです。
通常は緩やかに上昇と下降が起きますが、何らかの理由によって地価が急激に上昇することがあります。
もちろん、地価の上昇が起こると譲渡益が高額になりますが、その分譲渡所得税も高額になります。
不動産は紙幣価値のように激しく変動しにくいものですが、時には急激な変動を起こすことを認知しておくことが重要です。
地価は国土交通省が毎年1月1日に公示している「地価公示」から調べることができます。
インターネット上で換価分割をおこなう不動産において地価公示を調べ、これからの傾向を確認しておきましょう。
ただし、地価変動の予測は難しいところもあるため、不動産会社などに相談することをおすすめいたします。

譲渡所得税以外には？不動産相続の換価分割にかかるその他税金

換価分割は不動産売却をおこなうため、譲渡所得税がかかるのでした。
しかし、不動産売却には譲渡所得税だけでなく印紙税、登録免許税といった税金もかかります。
これらはどういった税金であるのか、どのぐらいの金額がかかるのかを確認してみましょう。

その他の税金1. 印紙税

印紙税とは商業取引文章に対して課税されるものであり、不動産売却においては不動産売買契約書にかかる税金です。
収入印紙は郵便局などで購入し、契約書に貼付し、割印などをすることにより納税されます。
不動産売却において印紙税は売買価格の記載金額によって異なるものです。
以下に不動産売却における印紙税額の一例を記載していますので、みなさんの不動産においてはどのぐらいの金額となるのかご確認ください。

●記載金額が1万円超え50万円以下：200円
●記載金額が50万円超え100万円以下：500円
●記載金額が100万円超え500万円以下：1,000円
●記載金額が500万円超え1,000万円以下：5,000円
●記載金額が1,000万超え5,000万円以下：10,000円
●記載金額が5,000万円超え1億円以下：30,000円

また、これ以上の金額の場合も設定されており、記載金額が50億円を超えると480,000円で一定となります。
また、金額記載がないものは200円で固定です。
こちらのように譲渡所得税と比べると高額にはなりにくいものですが、印紙税がかかることは覚えておきましょう。

その他の税金2. 登録免許税

登録免許税とは不動産の名義変更にかかる税金です。
登録免許税は変更の目的（原因）によって税率が異なるものですが、相続と売買であれば以下のようになります。

●相続による所有権移転：不動産価格×0.4%
●売買による所有権移転（建物）：不動産価格×2.0%

従いまして、不動産の課税標準額が5,000万円の場合、原因が相続では20万円、原因が売買では100万円となります。
こちらも譲渡所得税と比較すると比較的小さいものですが、このような税金がかかることは必ず覚えておきましょう。

まとめ

本記事では不動産相続における換価分割とは何であるのか、概要と譲渡所得税について解説しました。
換価分割は大きなメリットがありますが、さまざまなことに注意して進めることが必要です。
本記事の内容を把握し、換価分割をスムーズに進めていきましょう。