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心理的瑕疵とは?不動産売却への影響や告知義務について解説

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心理的瑕疵とは?不動産売却への影響や告知義務について解説

心理的瑕疵とは?不動産売却への影響や告知義務について解説

不動産売却はさまざまなことに注意しながら進めていかなければなりません。
注意事項の1つとして「心理的瑕疵」がありますが、こちらはとくに注意が必要なものです。
そこで、本記事では心理的瑕疵の概要と不動産売却に与える影響、告知義務について解説します。
所有している不動産が心理的瑕疵であるか知りたい方、心理的瑕疵である不動産の売却を検討している方は、ぜひご確認ください。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?概要と具体例について

不動産売却における心理的瑕疵とは?概要と具体例について

まずは、心理的瑕疵とは何であるのかと具体的な例を確認し、どのような場合に心理的瑕疵となるのかを判断できるようにしておきましょう。

心理的瑕疵とは

まず、心理的瑕疵の瑕疵(読み方:かし)とは法律上において傷や欠陥のことを指す言葉です。
つまり、心理的瑕疵とは心理的な傷や欠点のことを指し、不動産売却・購入においては買い手に心理的な抵抗が生じる事柄を指します。
心理的瑕疵はあくまでも心理的なものであり、不動産自体に問題はないことが特徴的です。
不動産売却におけるその他の瑕疵には以下のようなものがあります。

●物理的瑕疵:不動産の損傷や物理的な欠陥がある
●法律的瑕疵:都市計画法や建築基準法を満たしていない法律的な欠陥がある
●環境的瑕疵:大気汚染など不動産周辺の環境に欠陥がある


ここからわかるとおり、上記3つの瑕疵は直接的に判断することができますが、心理的瑕疵は告知されないとわからないものになっています。
以下で心理的瑕疵にはどのようなものがあるのか具体例を確認してみましょう。

心理的瑕疵の例1. 事故物件

事故物件とは自殺や殺人などが起こった不動産のことを指します。
一般的には自殺や殺人などが起こった不動産は住みたくないと思う方が多いです。
自殺や殺人があった場合、室内はリフォームなどによって使用するうえでの問題はなくなりますが、人によっては心理的に住みたくないと思うことで心理的瑕疵となってしまいます。
しかし、どのような原因であると抵抗感が生じるのかは人によって異なりますよね。
そのため、心理的瑕疵は明確な判断基準が現時点ではないため、自分が抵抗感を生じる場合でも心理的瑕疵として扱われない場合があります。
たとえば、高齢者の老衰死や病死などは事故物件として扱われないことが一般的です。

心理的瑕疵の例2. 周辺環境

不動産の近くに反社会的勢力の事務所がある、すぐそばに墓地がある、なども人によっては不動産購入を避ける原因になります。
このような場合は周辺環境による心理的瑕疵と言われ、不動産売却をするうえでは考慮が必要不可欠です。
売り手は今までその不動産に住んでいたため、あまり気にしていないことが多くあります。
一度、売却を考えている不動産を客観的に確認し、周辺環境による心理的瑕疵が生じないか確認してみましょう。
客観的に確認することが難しい方は不動産会社への相談をおすすめいたします。

心理的瑕疵の例3. インターネット上の悪評

近年、インターネットの発達・普及により不動産に対する口コミは一般的になりつつあるものです。
しかし、不動産に対する口コミは良いものだけでなく、悪評もあります。
それらには「ここの住民は最悪だ」、「幽霊がでる不動産」などが書かれることもあるものです。
そのような不動産は買い手が自然と避けるようになるため、インターネットの悪評も心理的瑕疵として扱われることがあります。
ただし、悪評の程度によっては心理的瑕疵とはならないため、売却する不動産それぞれにおいて判断することが必要です。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵は買い手が避けたいと思うような事柄であるため、不動産売却に影響を与えます。
具体的にどのような影響を与えるのかを確認してみましょう。

影響1. 不動産の売却額が下がる

心理的瑕疵である不動産を好んで購入する方は少なく、基本的には値段を下げないと数ある不動産の中から選ばれません。
もし、売却額を下げると「事故物件だけど立地が理想どおりで、比較的安いから購入したい」といった方がでてくる可能性があります。
不動産売却は売却成立が最終目的であるので、心理的瑕疵である不動産においては相場よりも値段を下げることが一般的です。

どのぐらい下げるのかについては不動産の立地条件や希少性、そして告知事由によって異なり、決まった値下げ幅はありません。
心理的瑕疵である不動産でも相場と同等の金額で売却できることもありますが、基本的には値下げの必要があると認識しておきましょう。

影響2. 売買成立までの期間が伸びる

心理的瑕疵である不動産は通常の売却と比べて買い手の幅がかなり狭まります。
買い手の幅が狭まるということは、買い手が中々見つけづらいことにつながるため、売却期間が長期にわたることも少なくありません。
売却する不動産にて自殺があった場合、自殺が起こってから5~6年程度は告知義務があるとされており、このような長期間にわたる可能性があるのです。
また、殺人事件の場合には告知義務の期間がさらに伸び、売却活動の長期化は避けられません。
期間も売却額と同様に立地条件などにはよりますが、基本的に売却活動が長期にわたることを覚えておきましょう。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵がある不動産を売却する際には買い手に説明をしなければならない告知義務が生じます。
ここで告知義務の詳細や国土交通省によるガイドラインを確認しておきましょう。

心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵である不動産を売却する際には買い手にその旨を伝えなければなりません。
もし、告知義務を怠ると売却後にトラブルとなり、損害賠償請求などへ繋がる可能性があります。
また、伝え方は重要事項説明書に記載してご説明することが一般的です。
ただし、前述のように心理的瑕疵となる基準は非常にあいまいなものになっています。
心理的瑕疵であるかどうかは不動産それぞれで判断していくことが重要です。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」とは

心理的瑕疵はあいまいなものであり、今日までさまざまなトラブルが生じてきました。
そこで、国土交通省では、令和2年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を発足し、心理的瑕疵におけるガイドラインの制定に取り組んでいます。
令和2年5月には「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、告知義務についての定義を今までよりも明確に確認することが可能です。
ガイドラインのポイントは以下のようになっています。

●媒介を担う宅地業者は売り手に対して心理的瑕疵の記載を求めることで調査はなされたものとする
●自然死や日常生活による不慮の事故に関しては告知義務はない
●相手方に重要な影響を与える可能性がある場合は告知義務がなくとも心理的瑕疵の旨を伝えなければならない


心理的瑕疵に関する規定はこちらのガイドラインが初めてのものであり、これからガイドラインの修正や加筆はおこなわれていくと考えられます。

まずは現時点のガイドラインをしっかりと確認し、これから示されると予想される告知期間やより細かい定義について留意しておきましょう。

まとめ

本記事では心理的瑕疵の概要と不動産売却に与える影響や告知義務について解説しました。
不動産売却における心理的瑕疵は告知義務だけでなく売却額や売却活動に大きな影響を与えます。
心理的瑕疵である不動産を売却するにはさまざまな点に注意しながら売却を進めていきましょう。

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