自宅買い替えの費用とは？売却・購入・その他にかかる諸費用を徹底解説

ライフスタイルの変化に伴い、自宅の買い替えを検討する方は少なくありません。
しかし、買い替えにあたり、どのような費用がかかるのか把握している方も少ないのが現状です。
買い替えを経験することは少なく、イメージするのが難しいためと考えられます。
そこで今回は、自宅買い替え時の売却や購入、その他にかかる諸費用について解説します。

自宅を買い替える際の売却にかかる諸費用

自宅を売却する際は「売却価格の4％」程度の諸費用が必要となります。

仲介手数料

仲介手数料は、法律により「（売却価格×3％+ 6万円）+消費税」が上限と決められています。
たとえば、売買価格が2,000万円だった場合、（2,000万円×3％+6万円）×1.1の計算式で求めると、72.6万円が上限となります。
ただし、売買価格が400万円以下だった場合は、仲介手数料が最大18万円となるため注意が必要です。

印紙税

不動産を売買する際の契約書には収入印紙を貼付し印紙税を納めます。
売買価格により納める印紙税も異なります。
たとえば、100万円を超え500万円以下だと1,000円の印紙税が必要です。
500万円を超え1,000万円以下だと5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円となり、売買価格が上がるにつれ印紙税も上がります。
しかし、売主の場合は売買契約書の原本である必要はなく、コピーで良いとされれば印紙税はかかりません。

売却時点で住宅ローン残債がある場合

自宅を売却する際に、住宅ローンの完済を検討している場合は、さらに2つの費用が発生します。
1つ目は、抵当権抹消費用です。
住宅ローンを完済した場合、家にかかる「抵当権」の抹消登記をしなければなりません。
抵当権とは、住宅ローンを貸す際に返済が滞ったときの担保として、金融機関が不動産会社を確保しておくことを言います。
そして、抵当権は住宅ローンが完済されたときに、抹消手続きをおこないます。
抹消登記に関する手続きは、一般的には司法書士に依頼することが多く、手続きと依頼にかかる費用は2万円前後が相場です。
2つ目は、ローン完済手数料です。
住宅ローンを一括で完済する際は、借り入れをおこなっている金融機関に、「繰り上げ手数料」を支払わなければなりません。
繰り上げ返済手数料は、金融機関や固定金利か変動金利かの金利の種類によっても異なり、窓口やネット、電話での手続き方法によっても多少異なります。
そのため、相場も5,000〜数万円と大きく差が生じるため、金融機関に確認しておくと良いでしょう。

自宅を買い替える際の購入にかかる諸費用

住宅を購入する際は「購入価格の5〜8％」程度の諸費用が必要となります。

仲介手数料
売却のときと同様に、「（購入金額×3％+6万円）+消費税」が仲介手数料の上限と決められています。

印紙税
印紙税も同様で、購入価格に応じた収入印紙を売買契約書に貼付し印紙税を納めます。

登記費用
不動産を購入した場合、所有者を登記するための費用がかかります。
不動産の登記には、どのような不動産か、どこに住む誰が所有しているのか、またその不動産に対し誰がどのようなことをおこなったかを記録しています。
また、所有者であることを示すためには、「登録免許税」が必要であり、一般的には司法書士へ依頼することが多いです。
そのため、司法書士への依頼費用もかかり、登録免許税と合わせると20万円前後が相場になります。

不動産取得税
不動産を取得した際の税金のことを言います。
基本的に「固定資産税評価額×4％」とされることが多く、状況によっては軽減税率が適用され、不動産取得税がかからない場合もあります。

火災保険料
住宅を購入した際の火災保険の加入は必須ではありませんが、実際多くの方が加入しています。
ただし、住宅ローンを利用する際は、火災保険への加入が必須となるため覚えておくと良いでしょう。
保険料は、家の大きさやプラン、契約期間によって差が生じますが、マンションの場合は10万円前後で、木造一戸建ての場合は30万円前後が妥当です。
また、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は燃えにくい材質であるため、保険料は比較的安く、木造の場合は高くなりやすいのが特徴です。
そのため、マンションより一戸建て住宅のほうが高い傾向にあります。

住宅ローンを組む場合

買い替え時に住宅ローンを組む際は、さらに3つの費用が発生します。

1つ目は、印紙税です。
印紙税は、売却・購入・借り入れとさまざまな場面で必要となります。

2つ目は、抵当権設定費用です。
住宅ローン完済時に抵当権の抹消手続きをおこなうのに対し、借入時は家に抵当権を設定しなければなりません。
設定登記は一般的に司法書士へ依頼することが多く、借入額によって費用は異なりますが、数万〜10万円程度が相場です。

3つ目は、住宅ローン保証料です。
住宅ローンで借り入れをおこなう際は、金融機関に手数料を支払わなければなりません。
手数料にかかる費用は、金融機関によっても異なりますが、「借入金額×数％」とされていることが多く、数十万円にのぼることもあります。
ただし、住宅ローン保証料は必ずしも契約時に必要な費用というわけではなく、金利に上乗せして支払う方法もあります。
このように、不動産の売買をおこなう際はさまざまな諸費用がかかってくるため、諸費用を含めた資金計画を立てておくと良いでしょう。

自宅を買い替える際のその他にかかる諸費用

買い替え時にかかるその他の諸費用としては、主に2つあります。

引っ越し代

買い替えの際に必ずかかるのが引っ越し代です。
引っ越し代を節約するには、不要なものを処分しておかなければなりません。
売却前にものを減らしておくことで、購入希望者が内見に来たときも部屋の印象が良くなるでしょう。

リフォーム費用

リフォーム費用が必要かどうかは、家の状態にもよります。
たとえば、家が古くてなかなか売り手が見つからない場合は、リフォームも検討したほうが良いでしょう。
見た目の良さを向上させるには、数万円程度でできるハウスクリーニングも有効的です。
ただし、まずは現状のままで不動産会社に相談しておく必要があります。
なぜなら、自分でリフォームをしたいと考えている方や、不動産会社でリフォームし再販を検討しているかもしれないからです。
また、リフォームをおこなったからといって、売却価格が上がるわけではないため、自己判断でのリフォームは避けましょう。

買い替え時の注意点

買い替え時に注意していただきたい点を2つご紹介します。
1つ目は、「売却先行」か「購入先行」かによって異なります。
売却先行とは、新居に引っ越すより前に売却をおこなうことです。
売却を優先することで、売却価格を把握できるため新居の購入予算が立てやすい一方で、引き渡しまでに新居が決まらなかった場合、仮住まいが必要となります。
購入先行とは、先に新居を探し引っ越したうえで売却をおこなうことです。
購入を優先することで、物件をゆっくり探すことができ、仮住まいを用意する必要もありません。
しかし、売却価格が低かった場合、支払いが苦しくなり現住居と新居の二重ローンが発生してしまう可能性もあります。
2つ目は、仮住まいをする際は費用がかかるという点です。
売却先行の場合は、仮住まいの場所や費用も確認しておくことが重要です。

まとめ

自宅を売却する際は売却価格の4％程度、購入する際は購入価格の5〜8％程度の諸費用がかかります。
そのため、これらの諸費用を踏まえた資金計画を立てると良いでしょう。
その他の諸費用には、引っ越し代やリフォーム費用が含まれ、売却先行の際は仮住まいの費用も必要になるため、忘れないように気を付けましょう。