2022年に税法改正があり、住宅ローン控除の見直しがありました。
改正により控除期間や控除率などの制度が変わり、中古住宅を利用する際の築年数や耐震性能の内容が大きく変更になり、不動産売却に影響を及ぼします。
この記事では住宅ローン控除の改正によりどこが変更になり、不動産売却に影響するのかご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローン控除の改正内容により築年数要件が撤廃
住宅ローン控除の改正内容により築年数要件が撤廃されました。
さらに新耐震基準に適合していれば、築年数に関わらず税制優遇の対象になります。
住宅ローン控除とは不動産の購入に住宅ローンを利用した方に、金利分の負担を軽減する制度です。
住宅を購入してから一定期間、年度末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額が所得税から控除されます。
源泉徴収がある会社員の場合だと、数十万円単位で税金が還付される場合があり、重要な項目です。
この控除率が今までは1.0％でしたが、改正後は0.7％に変わります。
また控除期間は新築住宅で長期優良住宅や低炭素住宅、各省エネ住宅などの住宅は10年間が13年間に変わりました。
中古住宅の購入の控除期間に変更はありません。
このことから新築に当てはまる住宅だった場合、控除率は下がりましたが期間が伸びているため、ある程度の影響は抑えたことになるでしょう。
しかし中古住宅になると控除期間は変更がなく、控除率が下がる影響が大きく表れます。
改正前の控除最大額は200万円でしたが、改正後になると控除最大額は140万円と60万円もの差がでます。
住宅ローン控除の対象条件
対象条件には購入した不動産が居住用であること、床面積が50平米以上であること、昭和57年以降に建築された住宅であること、控除を受ける年の合計所得の金額が2,000万円以下であることです。
条件の一つである、昭和57年以降に建築された住宅であることは今回の改正で注目するポイントです。
以下で解説をしていきます。
改正で中古住宅の築年数基準はどう変わるのか
まずは改正前の条件を確認します。
改正前の条件は中古住宅を住宅ローンで購入すると、控除の対象は木造（非耐火建造物）の場合は築20年以内、耐火建造物だった場合は築25年以内でした。
改正後になると昭和57年以降に建築された住宅が、新耐震基準適合住宅のみ対象になります。
このことから築年数要件は事実上撤廃になり、昭和57年以降に建てられた住宅であり新耐震基準適合住宅であれば、控除の適用になることになるため、要件の緩和になります。
築40年程度の木造戸建ての場合でも、税制優遇の対象になりました。
住宅ローン控除が改正された場合の不動産会社の査定方法
不動産の査定方法には3つの価格算出方法でおこなわれます。
「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」になり、取引事例比較法と原価法は土地や中古住宅の査定に使っています。
収益還元法は、収益物件の価格を考察する際の使用します。
この方法の査定では、税法が改正されても査定方法はこれまでどおり変わりません。
取引事例比較法はとくにマンションの査定に使用しています。
どの様な査定方法かというと、言葉のとおり過去の似た様なマンションの物件の売却価格を何種類か確認し、比較して査定金額を出すことになります。
不動産会社は常に状況の変化に敏感になっており、過去はこの値段で売れたが現在は高騰していることや、周辺相場価格も調べて出した金額です。
また、築年数、階数、方位、駅距離、間取り、室内状況、分譲会社などが計算に加算されます。
マンションでリフォームをしていると付加価値になる
リフォーム歴があると、価値が高まるため必ず伝えるようにしましょう。
場合によっては査定金額が数百万円単位で変わる可能性があります。
マンションの査定に影響するのは、グレード、管理状況、修繕状況、戸数、構造、競合物件の有無、周辺の開発計画です。
ホームインスペクションをおこなっているマンションは、買い手がつきやすくなっています。
一戸建ての査定方法
原価法（中古戸建ての建物部分）を査定するときに利用しています。
計算方法は下記になります。
再調達価格
再調達価格の考え方は、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定します。
そして同じ建物をもう一度建てたときに、費用がいくらかかるのかを計算した価格のことです。
住宅の土地部分の査定方法は、取引事例比較法になります。
すでにある宅地は、再調達価格の把握が困難なための理由です。
建物部分と土地部分の査定方法は異なると覚えてください。
築古物件の売却はしやすくなったが注意点があり
築古物件の売却は、改正により築年数要件が撤廃されたことになるので売却はしやすくなりました。
しかし契約不適合責任があるのが注意点です。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約に適合しているかどうかで責任が発生します。
知っている住宅の不具合部分を売買契約書に記載することで、責任は逃れられます。
しかし売買契約書に記載されていない不具合が見つかった場合は、売主は買主に対して契約不適合責任を請求できます。
請求内容は、「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つになります。
売買契約書に不具合を記載すると、買主もある程度の傷や不具合は覚悟のうえで購入したことになりますが、契約書に書かれていない不具合は、認知していない不具合となるため売主の責任になります。
あとからわかる不具合で多いのは、雨漏り、シロアリ、構造で主となる部分の不具合が多い状態です。
このことが売買契約書に記載がなければ、契約不適合責任になり損害賠償を求められるかもしれません。
売買契約書に不具合を全部記入するために
不具合をすべて、売買契約書に記載することが重要です。
しかし目に見えない不具合は発見できない場合もあり、売買契約書に記載ができなく、時間が経つにつれ不具合が表に現れてしまった場合、契約不適合責任を取らなければいけません。
そのリスクを軽減するために、売却前にホームインスペクションをすることをおすすめします。
ホームインスペクションとは、第三者機関の専門家が住宅を診断することです。
専門機関が、住宅の詳細な診断確認をおこないます。
建物の劣化や欠陥などの不具合をプロの視点で評価をおこなってくれます。
それにより、売却前の住宅診断すると売却後のトラブルを回避できるメリットがあります。
さらにホームインスペクションをした住宅は、買主にもメリットが大きいことです。
ホームインスペクションがされた住宅を購入する際の、判断材料になります。
万が一不動産に不具合があっても、修繕に必要なコストがだいたいわかるため、購入後の計画を立てやすくなるのはメリットと言えるでしょう。
プロによる診断は信頼性が高く、ホームインスペクションの資料を参考にしながら住宅を安心して購入が可能です。
まとめ
2022年の税法改正により住宅ローン控除の控除率が大きく変わっています。
また築年数要件が撤廃の状態になったため、中古物件の不動産売却はしやすくなりました。
しかし、注意点として契約不適合責任は残りますので、古い建物ほど隠れた不具合がある可能性があります。
売却時のリスクを避けるためにも、事前にホームインスペクションをすることをおすすめします。
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