不動産の査定方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法について解説

不動産売却を検討している方にとって、もっとも気になるのは売却価格ですよね。
そこで不動産会社に査定を依頼するかと思いますが、「そもそも不動産会社はどのようにして査定しているの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産の査定方法について、取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つをご紹介します。
なお、当記事では訪問査定と机上査定の違いなどではなく、金額算定の方法のみを解説します。

不動産の査定方法①取引事例比較法について

不動産の査定方法には、取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つがあります。
ますは、取引事例比較法の概要や流れについて見てみましょう。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、過去にあった近隣の取引事例を参考に物件価格を算出する方法です。
居住用不動産（一戸建てやマンション）や土地の査定には、ほとんどがこの取引事例比較法が用いられています。
取引事例比較法では、より正確に算出できるよう「査定する不動産」と「査定する不動産に似た過去の取引物件」を評点比較して、相場の算出をおこないます。
とくに都市部は近隣での取引事例が豊富なため、より正確な価格算出が可能です。

取引事例比較法の流れ

取引事例比較法で相場を算出する場合の流れは、以下のとおりです。

●査定する不動産と似た物件の、過去の取引事例を収集する
●事例の絞り込みをおこなう
●売却不動産と過去の取引事例を比較する
●査定価格を試算する

過去の取引事例を収集する際は、必ず近隣の地域から検索します。
なぜなら、地域によって不動産価格が大きく異なり、参考にできないためです。
また、近隣にある似たような物件の成約事例であっても、競売などによって価格が極端に低い場合などは除外されます。
そうしないと、適正な相場が割り出されないためです。
こうして集められた事例に、さらに事情補正や時点修正をおこない査定価格が算出されます。

事情補正と時点修正

取引事例比較法では、必ず事情補正と時点修正をおこなったうえで査定価格を出さなければなりません。
事情補正とは、比較する不動産に何らかの特別な事情があり、価格に影響を及ぼしている場合に取引価格を補正することをいいます。
たとえば、比較する不動産を売却した時期が極端な供給不足であったために、本来の価格よりも大幅に高い値段で取引されていた場合では減額補正が必要です。
反対に、転勤などが理由で売り急いだ結果、相場よりも低い価格で売却したケースでは増額補正がおこなわれます。
また、そのときの市場価格によっても査定価格が左右されるため、「時点修正」もおこなわなければなりません。
時点修正とは、時価の推移や市場価格の変動にあわせて調整をおこなうことです。
たとえば、たくさんの中古物件が安く売り出されている場合には査定価格を安く、市場に物件がなかなか出てこないときには査定額を高くします。

不動産の査定方法②取収益還元法について

続いて、取収益還元法について解説します。

収益還元法とは？

収益還元法とは、家賃収入がある収益物件を査定するときに用いられます。
所有する物件から得られる年間予想純利益を、還元利回りで割って物件価格を算出します。
利回りとは、不動産の収益性を表した利率のことです。
1年間の家賃収入、物件購入価格の何%を稼げるか表しています。
この利回りは、周辺賃貸相場や過去の成約事例、回収可能期間などを考慮して設定します。

直接還元法とDCF法

収益還元法には、2種類の計算方法があります。

直接還元法
直接還元法とは、一定期間の純利益を還元利回りで割って、価格を算出する方法です。
純利益とは、家賃収入から経費を差し引いた金額のことを指します。
計算式は「不動産価格（収益価格）=1年間の純収益÷還元利回り」です。

DCF法

DCF法は、「不動産の価値は時間によって変化する」という考えのもと、物件の保有期間中に得られる純利益と売却時の予想価格を、現在の価値に割り戻して計算する方法です。
直接還元法では考慮されていないお金や時間的価値を含めた評価方法ですが、そのぶん内容も複雑となっています。
計算式は「不動産価格＝物件の保有期間中に得られる純利益と現在価値の合計値＋売却価格の現在価値」です。

収益還元法の流れ

収益還元法で相場を算出する場合の流れは、以下のとおりです。

●(1)周辺賃貸相場の確認をおこなう
●(2)年間予想純利益を試算する
●(3)回収可能期間を試算する
●(4)査定価格を試算する

収益還元法は、取引事例比較法や原価法と比べて合理性が高いという特徴があります。
とはいえ、数字の信頼性や過去の運用履歴が重要となりますので、対象不動産を購入した会社から受け取った資料の正当性を確かめる必要があるでしょう。

不動産の査定方法③原価法について

最後に、原価法について解説します。

原価法とは？

原価法は、一戸建てを対象に建物部分の市場価格を算出する際に利用します。
再調達価格を基に、不動産そのものを鑑定する方法です。
再調達価格とは、対象となる不動産を再建築したときにかかるであろうコストのことを指します。
取引事例が極端に少なく、参考にできるデータがない場合などに用いられることが多いです。

原価法の計算方法

原価法の計算式は以下のとおりです。

再調達価格×延床面積×（残耐用年数÷耐用年数）
原価法を計算する際に理解しておきたいのが「再調達価格」と「減価修正（残耐用年数÷耐用年数）」の2つです。
再調達価格とは、現在の建物を取り壊したと仮定して、まったく同じ建物を建築した際にかかるであろう費用のことをいいます。
一方、減価修正とは、再調達価格から建物が老朽化した分の価値を差し引くことです。
こうして査定価格を出す方法を「原価法」といいます。

再調達価格の求め方

原価法を用いて物件の相場を出すには、はじめに再調達価格を求めなければなりません。
再調達価格は、以下の計算式で算出できます。

再調達価格＝延床面積×再調達単価
再調達単価は、建物の材料や構造によって変動します。
また、銀行によっても単価が多少異なるため、下記の数値はあくまでも目安としてお考えください。

●鉄筋コンクリート造（RC造）：18〜25万円/㎡
●（重量）鉄骨造：15〜22万円/㎡
●軽量鉄骨造：14〜20万円/㎡
●木造：14〜20万円/㎡

たとえば、延べ床面積100㎡の木造住宅を、再建築したとします。
木造住宅の耐用年数は22年なので、「14万円×100㎡＝1,400万円」で、再調達価格は1,400万円となります。

減価修正の仕方

再調達価格が算出できたら、続いて原価修正をおこないます。
減価修正は「残耐用年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数」で計算します。
耐用年数は建物の構造によって異なるため、詳細は国税庁のホームページをご覧ください。
ここでは、木造住宅の耐用年数である22年を用いてシミュレーションをおこないます。
たとえば、再調達価格が1,400万円の木造住宅の建物部分を減価修正するとしましょう。
計算式は「14万円×100㎡×（22－11年）＋22年」となり、原価法で導き出される価格は700万円となります。

まとめ

今回は、不動産の査定方法である取引事例比較法・収益還元法・原価法について解説しました。
一般住宅や土地の場合、ほとんどが取引事例比較法にて査定価格を割り出しています。
査定には高い専門知識が必要なため、自分でおこなうことは現実的ではありません。
信頼できる不動産会社に査定を依頼し、スムーズな売却を目指しましょう。
不動産の売却でお悩みの場合は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。