離婚に伴うペアローンの問題点とは？不動産売却時の注意点を解説

ペアローンとは、夫婦2人で別々に住宅ローンを組みマイホームを購入することをいいます。
借り入れ時には便利な方法ですが、離婚をして財産分与をする際に揉めることが多いため注意が必要です。
ここでは、離婚に伴いペアローンで購入したマイホームをどうしたら良いのか、選択肢と注意点について解説します。

離婚時のペアローン問題：共有名義不動産を売却する際の注意点

ペアローンを組むと、1つの不動産に2人（夫婦）の所有者がいることになります。
1つの不動産に所有者が複数人いる状態を「共有名義」といいますが、共有名義の不動産は売却時にさまざまな問題を引き起こします。
まずは、共有名義の不動産を売却する際の注意点を見てみましょう。

一方の意見だけでは売却できない

離婚時には、マイホームを今後どうするのか話し合わなければなりません。
売却したい・賃貸に出したい・住み続けたいなど、夫婦どちらにも考えがあるでしょう。
ただし、共有名義の不動産においては、売却するにも賃貸に出すにも所有者全員の同意が必要です。
夫婦2人の意見が異なる場合には、とことん話し合って意見をまとめる必要があります。

2人分の支払いを請求される可能性がある

ほとんどの金融機関が、ペアローンを組む際に「お互いが連帯保証人になること」を条件としています。
連帯保証人は、債務者が返済できなくなった際に、代わりに返済する責任を負います。
つまり、夫婦どちらかの返済が滞った際には、相手側の分まで支払わなければならないのです。
住宅ローンの返済は、10年20年と長期的に続きます。
たとえ相手が住宅ローンの返済を約束したとしても、途中で経済的に苦しくなり、支払いを止めてしまう可能性も無視できません。
そうなると、2人分のローンを返済しなければならず、負担が大きくなってしまいます。

意見がまとまらない場合は訴訟に発展することも

前述したように、夫婦で共有している不動産は双方の意見が一致しないと売却できません。
しかし、夫婦で意見が割れてしまい、話し合いが進まないというケースは多いです。
このような場合には、裁判所をとおして相手側に「不動産を単独名義にしたい」と申し出ることが可能です。
これを共有物分割請求控訴といいます。
共有物分割請求控訴は法的に強制力があるため、控訴をおこされた側は共有状態の解消にむけて動かなければなりません。
強制的に共有状態を解消できるというメリットがある一方で、判決によってはマイホームが競売にかけられるというデメリットもあります。
競売となった場合、ほとんどが相場よりも低い金額で取引されるため、経済的損失が大きくなります。

離婚時のペアローン問題：オーバーローンで売却する際の注意点

「オーバーローン」とは、売りたい物件の価格がローン残債を下回っている状態のことです。
反対に、売りたい物件の価格がローン残債を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。
オーバーローンの場合、不動産の売却時にさまざまな問題が発生するため注意が必要です。
ここでは、ペアローンを組んで購入した物件がオーバーローンとなっているときの、売却時の注意点について解説します。

差額分を現金で一括返済しなければならない

住宅ローンの残っている不動産を売却する際は、売却と同時にローンを完済しなければなりません。
マイホームの売却資金を、残った住宅ローンの返済にあてるという形になります。
しかし、これがオーバーローンの場合だと、売却資金だけではローンを完済できません。
そのため、不足分を現金で用意する必要があります。
双方に売却の意思があっても、資金を調達できなければ売却はできません。
また、不足分をそれぞれがいくら用意するかの割合で揉めるケースも多いです。

任意売却では売却後も支払いが続く

前述したように、オーバーローンの場合、残った住宅ローンの完済ができないと売却ができません。
なかには「住宅ローンを完済できないけれど、どうしても売却したい」とお考えのご夫婦もいるでしょう。
このような場合に検討するのが任意売却です。
任意売却とは、借り入れをおこなっている金融機関から承諾を得て、ローンが残ったまま不動産を売却することをいいます。
残ったローンに関しては、無理のない範囲で返済できるように返済額の調整がおこなわれ、売却後も支払いを続けていくことになります。
任意売却時の注意点は、信用情報に傷がつくという点です。
任意売却は、住宅ローンを3か月ほど滞納してからでないと利用できません。
滞納履歴は信用情報に記載され、今後、クレジットカードの申し込みや新規借り入れが難しくなることも理解しておきましょう。

離婚時のペアローン問題：売却以外の選択肢とは

最後に、ペアローンで自宅を購入した夫婦が離婚する際に、売却以外にどのような選択肢があるのかを解説します。

名義と住宅ローンを一本化する

家を売却せずにどちらか一方が住み続ける場合には、住宅ローンを一本化するという方法があります。
住宅ローンの一本化にも2つの種類があるため、双方の違いを理解しておきましょう。

債務引受型
夫と妻どちらかが、相手の残った住宅ローンを引き取り返済していく方法です。
たとえば、住宅ローンの残りが夫に2,000万円、妻に1,000万円あったとしましょう。
夫が妻の1,000万円を引き取って、合計3,000万円の住宅ローンを支払っていくことになります。
しかし、単独だと返済が難しいと判断され、審査にとおらないケースも多いです。

借り換え型
別の住宅ローンへ借り換える際に、自宅の名義を単独にする方法です。
借り換えにより、今よりも低い金利で借り入れできる可能性があります。
とはいえ、住宅ローンの借り換えも簡単ではありません。
金融機関によっては借り換え自体おこなっていない場合もあります。
借り換えを検討する際には、あらかじめ借り換え先の金融機関に確認する必要があるでしょう。

共有名義のまま賃貸に出す

売却するにもオーバーローンのためできない、かといって住み続けるのは難しいという場合に「自宅を賃貸に出す」という方法があります。
この方法では、家賃収入をローンの返済にあてられるという点がメリットです。
ローンの残額がマイホームの売却価格と同等になったときに「ローンの一本化」や「売却」を検討します。
ここでの注意点は、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは原則禁止されているという点です。
金融機関によって対応が異なるため、まずは借り入れ先の銀行へ相談すると良いでしょう。
なお、金融機関に黙ったまま自宅を賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。
ローン残債の一括返済を求められることもあるため、金融機関への相談は必ず事前におこないましょう。

共有名義のままいずれかが住み続ける

返済能力の問題から住宅ローンの一本化ができなかったケースでは、共有名義のまま夫婦どちらかが住み続けるという方法があります。
子どもがいる場合には、家から出て行った側の返済は養育費として認められることが多いです。
ただし、お互いが連帯保証人となっている点に注意しなければなりません。
相手が返済を止めてしまった場合、連帯保証人である自分に返済義務が発生し、2人分の支払いをすることになります。
これでは負担が大きすぎるため、このタイミングでほとんどの方が売却を検討するでしょう。
しかし、このようなケースでは、相手と連絡が取れない状態になっていることも多く、ローンを支払えないうえに売却もできないという八方塞がりになる可能性があります。

まとめ

今回は、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際の注意点について解説しました。
住宅ローンを残したままでの離婚はハイリスクなため、売却して共有名義を解消することをおすすめします。
離婚に伴い不動産を売却したいとお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。