不動産を任意売却できないケースとは？売却できなかったらどうなるの？

住宅ローンの返済が苦しいときの解決策に「任意売却」があります。
ただし、誰もが任意売却をおこなえるわけではありません。
この記事では、任意売却ができない原因と、任意売却できなかった場合の流れについて解説します。

不動産の任意売却とは？競売との違いは？

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、売却と同時にローンを完済しなければなりません。
売却金額がローン残債を下回っている場合には、不足分を現金で用意する必要があります。
とはいえ、十分な貯蓄がなく現金を準備できないという方もいるでしょう。
そこで検討するのが任意売却です。

任意売却とは？

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
任意売却で得た資金をローンの返済にあて、足りない分は一定額を金融機関へ毎月返済していく形となります。

任意売却と競売の違いは？

任意売却と競売の大きな違いは、所有者の意見が反映されるかどうかという点にあります。
競売とは、金融機関が裁判所をとおして強制的に不動産を差し押さえ売却することです。
所有者の意思に関係なく強制的におこなわれるため、引き渡し日が決まったら、その日に合わせて必ず退去しなければなりません。
また、市場よりも低い価格で取引されることが一般的です。
一方、任意売却は所有者の意思もある程度反映されるため、希望条件に近い形で売却ができます。

任意売却のメリットとは？

不動産の所有者にとって、任意売却は競売と比べてメリットの大きな売却方法です。
たとえば、以下のようなメリットがあります。

所有者の経済事情を知られずに売却できる
任意売却では、一般の不動産売却と同じ方法で売りに出されるため、所有者の経済事情が周囲に知られることはありません。
一方、競売にかけられる物件の情報（所在地や物件写真など）はインターネット上で公開されます。
誰でも閲覧できるサイトで公開されるため、自宅が競売にかけられたことを知人に知られてしまう可能性があります。

市場価格と近い金額で売り出せる
自宅を競売にかけられると相場よりも低い価格での取引になる一方で、任意売却では市場価格と近い金額で自宅を売却できます。
競売よりも回収できる金額が大きく、ローンを完済できる可能性が高いです。

引き渡し日の調整が可能
任意売却の場合、通常の不動産売却と同様に引き渡し日の調整ができます。
仕事や学校のスケジュールに合わせて引き渡し日が決められるため、精神的負担も軽減されるでしょう。

不動産を任意売却できないケースとは？

任意売却は、競売にかけられたくない方からすると便利な制度です。
しかし、場合によっては任意売却ができないケースも存在します。
どのような場合に任意売却ができないのか、ここでは5つのケースをご紹介します。

金融機関から承諾を得られない

任意売却をおこなうためには、金融機関からの承諾が必要です。
所有者が任意売却をしたいと思っていても、金融機関が反対すれば実行できません。
たとえば、任意売却後もローン残債が多く残りそうな場合などでは、金融機関からの同意を得ることが難しくなります。
また、契約の段階で「任意売却を認めない」としている金融機関もあるため、事前に契約書を確認しておくようにしましょう。

建築基準法に違反している

物件にトラブルがあったり、建築基準法に違反していたりする場合も任意売却が難しくなります。
たとえば、建ぺい率や容積率のオーバーなどが挙げられます。
建築基準法違反の不動産は、建設時には問題なかったものの、増改築によって違反となってしまっているケースが多いです。
このような物件は、住宅ローン審査にとおらない可能性が高く、購入を断念する方も少なくありません。

共有者からの許可が得られない

不動産の所有者が複数いる場合、不動産を売却するには所有者全員の許可が必要です。
たとえば夫婦でペアローンを組み、共有名義で不動産を購入した場合では、夫婦2人の意見が一致していなければなりません。
よくあるケースとしては、離婚時に2人で住宅ローンを支払う約束をしたものの、一方が返済を滞納するようになり連絡がとれなくなることです。
ペアローンではお互いが連帯保証人になっていることが多く、相手側が返済を怠った場合、連帯保証人である自分に返済義務が発生します。
ここで自宅の任意売却を希望しても、名義人である相手側の同意がないと売却ができないのです。

十分な売却活動がおこなえない

何らかの事情があり、内覧や物件の情報公開がおこなえない場合、任意売却は成立しません。
内覧もできず情報が乏しい物件を購入したいと思う方は、ほとんどいないでしょう。
任意売却は所有者が居住中におこなわれることが多いため、プライベートな空間を見られるのが嫌だという方は少なくありません。
しかし、内覧は不動産売却において重要なものであり、内覧ができないという理由で購入を断念する方もいます。
もしも入居しているご家族が内覧に否定的な場合、協力してもらえるよう説得する必要があるでしょう。

時間的な余裕がない

任意売却ができない状態で滞納を続けた場合、自宅は強制的に競売にかけられてしまいます。
競売が始まり開札日の前日を迎えると、それ以降は競売を止めることはできません。
つまり、開札日の2日前までには物件の引き渡しまでを終えている必要があるのです。
ローンを滞納して3か月ほど経つと、金融機関から「期限の利益喪失通知」が送付されてきます。
この段階で任意売却が可能になるので、競売を避けるためにも早めに行動することが大切です。

不動産を任意売却できない場合どうなるの？

ここまで解説してきたように、任意売却をしたくてもできないケースがいくつか存在します。
任意売却ができなかった場合、その後どうなるのでしょうか？
ここでは、不動産を任意売却できなかった場合の流れについて見てみましょう。

強制的に「競売」にかけられる

住宅ローンの滞納が続くと、自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
競売は所有者の意思に関係なく実行されます。
落札者が決まり引き渡し日が確定したら、必ず決められた期日までに退去しなければなりません。
ここで拒否したとしても、落札者が裁判所を介して強制執行の手続きをとれば、強制的に退去させられてしまいます。
インターネット上で公開される競売物件を見て、自宅が競売にかけられたことを周囲に知られる可能性もあるでしょう。
また、市場価格よりも低い取引となり、ローンを完済できずに多額の残債が残るケースが多いです。

「自己破産」を選択せざるを得ないことも

前述したように、競売では市場価格よりも低い金額で取引されるため、多額の残債が残る可能性があります。
差額分を自己資金でまかなえれば良いのですが、何百万と必要な場合では現金が準備できないということもあるでしょう。
競売で得た資金をあてても住宅ローンが完済できない場合、自己破産を選択する方は少なくありません。
自己破産をおこなえば本人の返済義務は消滅します。
その代わり連帯保証人が返済責任を負うことになり、信用して保証人になってくれた方に多大な迷惑をかけることになります。
とはいえ「保証人に迷惑がかかるから…」と自己破産を躊躇してもなんの問題解決にはなりません。
返済が困難になり始めた段階で保証人にすべてを話し、債務整理について考えていくことが大切です。

まとめ

任意売却ができず競売にかけられてしまうと多額の残債が残り、その後の生活が困窮する可能性があります。
競売を避けるためには、住宅ローンの返済が困難になり始めた時点で不動産会社へ相談することが重要です。
任意売却を検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。