不動産売却時の注意点とは？売却の理由別に解説！

離婚・相続・住み替えなど、さまざまな理由で不動産の売却を検討することがあるでしょう。
不動産の売却時には、どのような点に気を付けたら良いのでしょうか？
この記事では、不動産売却時に注意したいポイントを「住み替え」「離婚」「相続」の3ケースにわけてご紹介します。

「住み替え」が理由で不動産売却をする際の注意点

新居に住み替えるために、現在住んでいる自宅を売却する方もいらっしゃるでしょう。
住み替えの場合「新居の購入」と「旧居を売却するタイミング」に注意が必要です。
なお、住み替えには以下の2つの方法があります。

●売り先行
●買い先行

どちらも古い家を売却して新しい家を購入するというのは同じですが、住み替えのタイミングが異なります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、双方の特徴をしっかり理解しておきましょう。

売り先行は旧居を先に売却すること

売り先行とは、旧居を売ったあとに新居を購入する方法です。
メリットは、旧居の売却代金がわかるため資金計画が立てやすいという点でしょう。
旧居の売却代金を把握してから新居の購入費用を決めたい方におすすめです。
また、急いで売却する必要がない点もメリットといえます。
新居購入後に旧居を売る場合、新居の引き渡しが近づくにつれて旧居を早く売ろうと慌ててしまうことがあります。
売却を急ぐあまり、不必要に金額を下げてしまう方は少なくありません。
売り先行であれば急いで売却する必要がないため、希望価格での取引が成功しやすく、精神的にも余裕があります。
デメリットは、旧居の引き渡し日までに新居が見つからなかった場合、仮住まいが必要になるという点です。
また、売り先行では住みながら売却活動をおこなうため、購入希望者が自由に内覧しにくく、空き家に比べて売れにくいといわれています。

買い先行は新居を先に購入すること

買い先行とは、新居を購入してから旧居を売却する方法です。
旧居の売却は新居の購入後となるため、仮住まいの心配がなく、じっくりと時間をかけて新居を探せます。
また、空き家にしてからの売却なので売れやすいという点もメリットの1つです。
内覧希望者への対応に関しても、不動産会社に鍵を預ければ良いだけなので、そこまで手間がかかりません。
一方、デメリットとしてダブルローンの期間が発生することが挙げられます。
旧居も住宅ローンが残っていて、新居もローンを組んで購入する場合、2つの住宅ローンを並行して支払うことになります。
旧居の売却が遅くなればなるほど毎月の返済負担が大きくなる点に注意が必要です。
また、実際の売却価格が査定時よりも低くなり、資金計画が崩れる可能性があります。
査定価格は、あくまでも「この価格までであれば売れるだろう」という上限金額であり、売却価格を約束するものではありません。
買い先行の場合、売却価格を低めに考えておき、新居の候補を探すようにしましょう。

「離婚」が理由で不動産売却をする際の注意点

現代は3組に1組が離婚をする時代であり、離婚時に不動産売却をする方も少なくありません。
離婚が原因で不動産を売却する場合、財産分与で揉めるケースが多く、注意が必要です。
財産分与とは、結婚後に夫婦で築いた財産を、離婚の際に半分ずつ分けることをいいます。
たとえば、2,000万円の不動産であれば、夫と妻どちらも1,000万円ずつの資産を受け取る権利があります。
不動産の場合は物理的に分けられないため、家の売却により得たお金を2人でわけることが理想的です。
以下にて、離婚が原因で不動産を売却する場合の注意点を見てみましょう。

住宅ローンが完済できない場合は財産分与の対象とならない

今の家を売却しても住宅ローンが完済できない場合、財産分与の対象とはなりません。
財産分与とはプラスの財産を分けることです。
不動産売却によってまとまった資金を受け取っても、それらはすべて住宅ローンの返済に消えてなくなるため、自分たちの財産とはならず財産分与はおこなわれません。

名義人しか売却できない

不動産の売却は、名義人だけがおこなえることです。
夫が名義人の場合は、妻が勝手に売却することはできません。
名義人が売却に反対している場合、話し合って売却へもっていく必要があります。
もしも名義人がわからない場合には、不動産売買契約書に記載があるため確認してみてください。

「売却しない」という選択肢はトラブルにつながりやすい

もっとも理想的なのは、不動産の売却により得たお金を2人でわけることです。
しかし、売却せずにどちらか一方が住み続けることを選択するご夫婦もいるでしょう。
どちらか一方が住み続けるケースでは、家を出て行くほうに、ほかの資産（現金など）を引き渡す必要があります。
たとえば不動産の価値が2,000万円であれば、その半分の1,000万円を他の資産として引き渡さなければなりません。
この場合、ほかの資産よりも不動産の価値のほうが高いケースが多く、ほかの資産ではまかなえないことが多いです。
また、住宅ローンが残っている住宅にどちらか一方が住み続ける場合では、どのように返済していくかの問題も発生します。
たとえば、住宅ローンの名義を夫のまま妻が自宅に住み続ける場合、夫がローンの返済を止めてしまうと、妻は家を出ていかなければなりません。
このように、物理的に分けられない不動産は、財産分与においてトラブルに発展しやすいため、売却を選択することがおすすめです。

「相続」が理由で不動産売却をする際の注意点

親が亡くなり不動産を相続したものの、住む予定がなく売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
最後に、相続した不動産の売却で気を付けるべきポイントをご紹介します。

相続人同士で十分に話し合う

相続人が複数いる場合、遺産をどのようにしてわけるか話し合いが必要です。
この話し合いを「遺産分割協議」といいます。
不動産は現金のように均等に分けるのが難しいためトラブルに発展しやすいです。
離婚時の不動産売却と同様に、売却して得た資金を均等にわけることがもっとも理想的な方法といえます。
なかには不動産売却に反対する相続人も出てくるかもしれません。
スムーズにいかないことも多いかと思いますが、後々のトラブルを防ぐためにも、相続人同士で十分に話し合うことが大切です。

相続税は10か月以内に納めること

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益には税金がかかります。
相続税は、相続人が亡くなったのを知った日から10か月以内に納めなければなりません。
10か月と聞くと長く感じますが、遺産分割協議などで2〜3か月ほどはかかるため、のんびりしていると納付期限をすぐに過ぎてしまいます。
納付期限に合わせて早めに売却したい場合は、不動産会社による買取を検討しても良いでしょう。
なお、相続税は自分で申告をする、もしくは税理士に頼んで納付しなければなりません。
自動車税のように納付書が送られてくるわけではないことを覚えておきましょう。

名義変更が必要

不動産の所有者が亡くなった方のままでは、不動産を売却できません。
売却するには、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。
このように、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更することを「相続登記」といいます。
相続登記は、司法書士に依頼することが一般的です。

まとめ

今回は、不動産売却時の注意点を3つのケースにわけてご紹介しました。
不動産を売却する理由はさまざまで、売却状況によって注意すべきポイントが異なります。
事前に注意点を理解しておき、スムーズな売却ができるよう努めましょう。
不動産の売却でお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。