不動産売却前に知っておきたい「購入申込書」とは？見方や注意点を解説！

不動産を売却して購入希望者が現れると、購入申込書が送られてきます。
条件交渉に進むかの重要なポイントになるため、購入申込書とはなにかをしっかり理解しておきましょう。
この記事では、不動産売却をおこなう方に向けて、購入申込書の見方と注意点を解説します。

不動産売却時の購入申込書とは？

はじめに購入申込書とはなにかを理解しておきましょう。

購入申込書とは売主に対しておこなう意思表示

購入申込書とは、物件を購入したい方が売主に対しておこなう意思表示です。
不動産の購入希望者が、内覧を経て物件を購入したいとなった場合、売主へ購入の申し込みをおこないます。
そのときに書く書類が「購入申込書」です。
売主はその購入申込書を見て、条件が一致するかを確認し、受け入れるか断るか判断します。
申込書には、購入者の情報・購入の条件・希望価格などを記入する欄があり、フォーマットは不動産会社が用意していることが一般的です。
なお、不動産会社によっては買付申込書や買付証明書などと呼ぶこともあります。

購入申込と売買契約は別もの

購入申込書を受け取ったからといって、必ず契約できるわけではありません。
購入申込書は、あくまでも買主の購入意思を伝えるものであり、売買契約とは別ものです。
法的な拘束力もないため、キャンセルの際に違約金がかかることもありません。
そのため、購入申込の段階では比較的簡単にキャンセルができてしまいます。
購入申込書を受け取ったら、売主はできるだけ早く返答をして、売買契約の手続きに進めるようにしましょう。

売買契約までの流れ

購入申込書の概要を理解したところで、スムーズに手続きが進められるよう、売買契約までの流れも把握しておきましょう。

●購入希望者が物件の内覧をする
●不動産購入の申し込みが入る
●売買条件の調整・交渉をおこなう
●買主と売買契約を締結する

内覧をした購入希望者が物件を気に入ったら、売主の元に購入申込書が届きます。
申込書の内容に問題がなければ、そのまま契約手続きを進めましょう。
提示された条件が売主の希望と一致しない場合には、双方の間で売買条件の調整をおこなう必要があります。
ここで条件があわなければ、売主からキャンセルすることも可能です。

不動産売却時に受け取る購入申込書の見方や記載項目について

購入希望者が購入申込書に記載する項目は以下の3つです。

●買主に関する情報
●物件に関する情報
●購入希望条件

ここでは、より注意してチェックしたい項目をご紹介します。

購入希望金額

購入希望金額には、売主が希望する物件価格が記載されています。
この欄には、売り出し価格よりも低い金額が記入されていることもあるため、必ずチェックすべきポイントです。
たとえば、3,000万円で売り出している物件の購入申込書に「2,900万円」と記入されていたら、買主は2,900万円での購入を希望しているということです。
もしその金額に納得できなければ「2,950万円なら売却可能」などというように、売主も買主に対して価格交渉をおこないます。

手付金の金額

手付金とは、売買契約締結時に支払われるもので、キャンセル料のような意味合いを持ちます。
売買契約後に買主が購入をキャンセルしたい場合、手付金を放棄することで契約の解除が可能です。
反対に、売主が契約をキャンセルしたい場合、手付金を倍返しすることで解約が可能となります。
手付金の目安は売買価格の5～10%程度です。

住宅ローン利用の有無

住宅ローン利用の有無についても入念にチェックが必要です。
多くの方が、住宅購入時には住宅ローンを利用するでしょう。
ただし、購入申込書を受け取った段階では、購入希望者が住宅ローンを借り入れできるかどうかわからない状態です。
ローンの審査には「仮審査」と「本審査」の2つがあり、売買契約前に「事前審査」を受け、売買契約を締結したのち「本審査」に進みます。
そのため、確実に住宅ローンが受けられるとわかるのは売買契約締結後というわけです。
事前審査を通過した方は、9割以上の確率で本審査に通過するといわれています。
申し込みの段階で仮審査に通過している相手であれば、条件交渉をおこない契約に進んでも良いといえるでしょう。

売買契約締結予定日

売買契約締結予定日には、売買契約締結の希望日時が記載されています。
購入申込書を受け取ってから2〜3日程度、遅くても1週間以内には売買契約へ進むのが理想的です。
それよりも遅い日にちが記載されている場合には、買主へ理由を伺っても良いでしょう。

引き渡し希望日

購入申込書には、物件の引き渡し希望日も記載されています。
一般的には、決済日と同じ日に物件の引き渡しがおこなわれます。
売主が住み替えの場合には、引き渡しの猶予についても話し合いが必要です。

その他の条件

「その他の条件」には、上記の項目にあてはまらない条件がある場合に記載されます。
中古物件の場合は「エアコンを付けたままにしてほしい」、土地の場合には「測量・建物解体をしてほしい」などです。
無理難題な要求であれば、もちろん契約自体を断ってもかまいません。

不動産売却時に購入申込書がきたときの注意点

最後に、購入申込書を受け取った際の注意点を解説します。

手付金の額が安すぎるとキャンセルされやすい

一般的な手付金の額は5〜10％ですが、法的な決まりなどはないため、買主と売主が自由に決めて良いとされています。
前述したように、契約後に買主が購入をキャンセルしたい場合、手付金を放棄することで可能になります。
あまりにも手付け金が低いと、簡単にキャンセルできるようになってしまうため注意が必要です。
売買金額の5％を下回る金額が記入されていたら、手付金の値上げ交渉が必要と考えましょう。

購入希望額とその根拠は妥当かどうか考える

「物件が古くリフォームが必要なので値下げしてほしい」などの理由もなく、根拠がないまま値下げ交渉してくる方もなかにはいらっしゃいます。
あまりにも大幅に値下げ要求をしてくる場合、条件の交渉をおこなっても契約成立に至る可能性は極めて低いです。
購入希望額の根拠がなく、査定価格より10％も低い価格を提示されたら、購入を断ることも視野に入れましょう。
価格交渉をする前には、購入希望者が提示している金額の根拠が妥当かどうか、見極めることが大切です。

売主が住み替えの場合は引き渡し日の猶予についても話し合わなければならない

住み替えとは、旧居を売却してその資金で新居を購入することです。
住み替えの場合、先に売却代金を受け取らないと、新しい物件の購入代金を支払えないことがあります。
このようなケースでは、「引渡し猶予」の交渉が必要です。
引渡し猶予とは、現在の家を売却してから新居に引っ越すまでの間、売却した物件に住まわせてもらうことを指します。
引渡し猶予は買主にとっては不利な内容であるため、事前に買主へ伝えておくことが大切です。

購入申し込みの順番は関係ない

購入の申し込みに先着順という決まりはありません。
2番目、3番目のほうが好条件であれば、そちらと契約しても良いのです。
もしくは、1番目の申し込み者に「他に○○円で購入を希望している方がいるので、そちらと契約しても良いですか」と一言伝えるのもありでしょう。
どうしても物件を購入したい場合、それ以上の額で購入を申し込んでくる可能性があります。

まとめ

今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、購入申込書の見方と注意点を解説しました。
購入申込書が入ると嬉しいものですが、法的な拘束力がなくキャンセルされる可能性も十分にあります。
売買契約を締結して物件を引き渡すまで、気を抜かないようにしましょう。
不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。