不動産の取引における登記簿謄本の見方について

不動産の売買や譲渡をするとき、必ずその不動産の登記簿謄本を取得することになりますが、不動産の取引に慣れていない場合や、そもそも登記簿謄本を始めてみるという場合には、一度見ただけではそこに記載されている情報が何を指しているのかわかりづらいですよね。
今回は、不動産の売買取引における登記簿謄本の見方について、構成などに触れながらご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

登記簿謄本とは

まず、登記簿謄本とはそもそもなんなのかということについてご紹介していきます。
実際に不動産の取引や、相続をする際に目にすることになる書類なので、始めてそういった取引をおこなう場合には名前だけだとどんなことが記載されている書類なのかわかりづらいですよね。
この書類についてご紹介していくうえでの大前提として、不動産には必ず所有者がいて、その所有者は変更されない限りはずっと同じ人物が登録されていますが、売買や相続で所有権が変更される際の登記登録の際に必要となる書類が、登記事項証明書とも呼ばれるこの登記簿謄本になります。
登記簿謄本は、その土地や物件などの住所や築年数、登録日などの基本的な情報から、所有者が誰なのか、また所有者がローンの融資を受けている場合にはその債権者となる金融機関の名前など、その不動産に関するあらゆる情報をこの書類で確認することができます。
先ほども少し触れたように、この書類の正式名称は登記事項証明書ですので、この名前も一緒に覚えておくようにしましょう。
取得方法はさまざまですが、基本的には法務局の窓口で直接申請して交付してもらうのが一番わかりやすく、一般的であると言えます。
法務局は不動産の最寄りである必要はありませんので、お住まいの場所から近くの法務局で申請をおこなうようにしましょう。
そのほか、インターネット上の登記情報提供サービスや、郵送で取得申請する方法もありますので、都合の良い方法を選ぶことをお勧めします。
申請の際には必ず手数料がかかりますが、だいたい400円から600円ほどになりますので、こちらも覚えておくようにしましょう。
売却に限らず、不動産を扱う場合には必要不可欠とも言えますので、何かしら不動産のやりとりをすることになったら、あらかじめ取得の準備をおこなうことが大切です。

登記簿謄本の見方4部構成の内容について

ここからは、登記簿謄本に記載されている事項について見方を1つ1つご紹介していきます。
まず、登記事項証明書の内容は大きく分けて4部構成になっています。
4部構成とは、表題部、権利部の甲部、権利部の乙部、共同担保目録からなっていて、それぞれ内容が異なりますので、自分が取得する目的によって確認する箇所も異なります。ただ、もちろんその物件や土地によって登録内容は異なりますので、すべてのの証明書が同じ構造とは限らないということも覚えておきましょう。
今回は一般的な証明書の構成を4部に分けてご紹介していきますが、場合によっては記載が省かれていたりして4部構成では無くなってしまっている証明書もありますので、参考程度に確認するようにしましょう。
まず、一番最初の表題部とされる部分には、その物件の基本となる情報が載っています。
基本情報とは、土地の場合にはまずその土地を特定するための不動産番号や土地の所在地である住所、土地の使用用途や種類を分類するための地目、地積、そして登記された日の日付が記載されます。
証明書に記載の不動産が建物の場合には、土地と同じく建物の所在地、登記の際に登録されたその建物の家屋番号、その建物の種類や建物の構造、その建物を構成する材料や屋根の種類、また階層など、詳細に分かれて記載されています。
その他の記載内容としては床面積や、土地と同じように登記された日の日付などがあります。
2項目目となる表題部の後には、権利部とされる事項が記載されていますが、この権利部は甲部と乙部に分かれていて、まず甲部には所有権に関する表記、具体的には登記された順番を表す順位番号、所有権の移転登記などをおこなうことによって記載される登記の目的、所有権の登記を受け付けた日付や受付番号、そして所有者である人物の氏名や住所などの基本情報が記載されています。
権利部の乙部となる部分には、所有権以外のその物件に関わる権利関係の記載があります。
所有権以外の権利とは、所有者以外に誰がその不動産に関する権利を持っているのかを確認することができます。
所有者以外の権利について具体的にご説明すると、所有者が住宅ローンなどの融資を受けてその土地や建物を購入した場合、その融資をおこなっている金融機関には抵当権という権利が認められることになりますが、その抵当権がここで記載される権利になります。
そもそも抵当権が何かわからないという方もいるかと思いますのでご紹介しますが、抵当権とは、債務者が返済できなくなってしまった場合に、ローンの残債の代わりとして不動産を担保としておくことです。
債務者がいざという時に所有している不動産で残債の埋め合わせをするというイメージだとわかりやすいかもしれません。
この抵当権を含めた所有者以外の第三者の権利を記載する乙部ですが、記載内容は甲部とそこまで変わりはなく、順位番号、登記の目的、また受付をした年月日や番号などになりますが、それにくわえて権利の登記がおこなわれた原因や、債権額や利息、損害金について記載されます。
4つめの事項として記載される共同担保目録は、所有者が抵当権の担保として複数の不動産を所持している場合のみ記載する事項となりますので、そこまで重要な事項ではありません。

登記簿謄本の見方記載された下線の意味

登記事項証明書では、元々記載されている情報のさらに上から下線が加筆されていることがあります。
一度見ただけではその下線の意味はわからないかもしれませんが、この線はその部分を無効とすることを意味しています。
先ほどもご紹介したように、登記事項証明書とは大まかに4つの構成部分に分けられています。
それぞれの構成部分における下線の意味として、まず表題部で所有権の名前などの箇所に下線がある場合は、所有者の変更があった場合など、そこに元々記載されていた所有権から移転され、無効となっていることが考えられます。
次に、権利部の甲部分に下線が引いてあるケースでは、その物件や土地の所有者自体は変わっていなくても、結婚によって苗字が変わった場合や、引っ越しで住所が変わった場合などのケースが考えられます。
所有者の名前に下線があると、新たな所有者に変わっていて、そこに記載の所有権は無効になったのだと誤解してしまうかもしれませんが、所有権が新たな所有者に移った場合には、その所有者の名前で別途新しく証明書が発行されますので、注意しましょう。
また、権利部の乙部分では、抵当権を記載している権利者に下線が引かれているケースがあります。
その場合には、元々記載されていた抵当権が無効になったり、返済がすべての完了したことが考えられます。
これらのように、下線が引かれている証明書は、原則としてそれまで有効だった権利を抹消する意味合いであることを示していることが多く、取得した証明書に下線がある場合にはどのような内容が無効とされているのかをしっかり確認するようにしましょう。

まとめ

不動産の取引において取得する必要のある登記簿謄本の見方について、取得方法や記載されている内容について、構成に触れながらご紹介してきました。
どのような土地や建物についての書類なのかによって記載内容は異なりますので、証明書を使って何を確認したいのか、何に利用するのかを理解したうえで確認するようにしましょう。