家付きの土地を所有しているという方は、そのままの状態で売却すれば良いのか、あるいは更地にしたほうが良いのか迷われることもあるでしょう。
結論から言えば、更地の状態のほうが売れやすい傾向がありますが、そこでネックとなるのが解体費用です。
ではその費用の相場がどれくらいなのか、また解体の流れや解体することでのデメリットなどについてまとめてみましたのでご覧ください。
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例えば親から実家を相続したけれど、すでにマイホームを購入していてそこに住む予定がないといった場合、ひとつの方法としてそこを更地にして売却することが考えられます。
住宅としてそのまま売ることができれば良いのですが、老朽化により住宅としては買い手がつかないことがあり、そういった場合は家を解体して売却ということになるわけです。
では実際に解体をお考えの方にとって気になるのが解体費用ですが、これはその家の構造や立地などで変わってきますので、その要因についてご説明していきます。
まず構造をみていきますと、戸建てで多いのはやはり木造ということになりますが、ほかにも軽量鉄骨や重量鉄骨といった構造のものもあります。
この構造によって費用が変わってくるわけですが、目安としては木造が1と設定すると軽量鉄骨が1.1で重量鉄骨であれば1.2ほどと考えてください。
またRC構造の住宅がまれに見受けられますが、この場合は1.8〜2.0ほどの割高になり、その理由としては手間がかかり廃棄にも費用がかかるからです。
次に立地ですが、やはり都市部と地方の郊外とでは人件費などに差がありますので、地域によって格差があり、作業が難しい立地であれば別途作業費もかかります。
その他の費用としては付帯工事費といったものがあり、これは庭木やブロック塀、また浄化槽の撤去など家の本体以外のものを取り除くための費用です。
またもちろんのことですが解体業者によっても、その費用には違いがあり、ハウスメーカーなどの大手に依頼すると下請けへ回すためマージンが発生して割高になることがあります。
では実際にその解体費用を金額として表していますと、木造の相場は坪単価で3〜5万円となり、たとえば30坪であれば100〜150万円ほどです。
同じく軽量鉄骨の場合では180〜195万円、重量鉄骨では195〜210万円というのが相場となり、またRC構造であれば180〜240万円となります。
古い建築物にはまれにアスベストが使われていることがあり、これは専門の業者に依頼することになりますが費用としては１㎡あたり1.5〜8万円ほどです。
付帯工事の費用としては、庭木1本あたり3万円、ブロック塀は1㎡で2500円ほど、また門扉やフェンスは2万円以上を相場とみておけば良いでしょう。
ほかにも見落とせないものとして廃材処理にかかる費用で、こちらは1㎥あたりの単価となり木材が1万円、石膏ボードが2.5万円でコンクリートであれば2.5万円ほどです。
この廃材処理は2階建て30坪木造建築を例に挙げてみますと、出てくる廃材は4トントラックで10台分になることもあり、費用としては100万円を超えることもあります。
家を売却するための解体費用の見積もり以降の流れ
では家を解体するその流れについてですが、まずは解体準備として現地調査から始まり、ここで解体業者は解体のしやすさを確認し、見積もりを出します。
そこでその金額と解体内容に双方が合意すれば契約となり、次に近隣へ挨拶に回り工事期間やその内容について説明することになります。
この時点で、電気会社とガス会社に対して配線や配管の撤去依頼をおこないますが、水道に関しては解体の業者がおこなってくれます。
ここまで進むといよいよ解体工事に入っていくことになり、まずは足場の組み立てや防音シートなどでの養生をする仮設工事をおこないます。
次に建物本体ではなくその周りにある塀や門といったものや、建具や備え付け家具、また断熱材などの内装の撤去をしてスケルトン状態へもっていきます。
その後残った梁や柱、屋根といった骨組み部分を重機により解体していき、最後に基礎部分のコンクリートの掘り起こしと撤去をおこない、解体作業は終わりです。
もちろん解体して撤去作業が終了したからといっても、その土地にはまだ廃材が残っていますので、それらの後片付けをおこなっていきます。
また地中になにかが残っていないかのチェックも同時に進めていき、異常がなければ地面を平らにならしすべての作業が完了することになります。
この一連の作業のなかでも重要なのが挨拶回りから廃材処理・整地まででこれを滞りなくスムーズにおこなってくれる業者を選ばなければいけません。
そのためには現地調査から見積もりまでの対応や作業説明の内容と金額についてしっかりと精査する必要があり、最終的には信頼感を重視して選ぶと良いでしょう。
では信頼できる業者を選ぶコツですが、解体費用の内訳についてこまかく説明してくれること、重機を持っている業者であること、そして複数の業者で見積もりを取ることです。
また解体費用をできるだけ抑えるためには、その解体費用の多くを占める廃棄費用を抑えることが必要で、処分できるものはできるだけ自分たちで処分しておきましょう。
売却するためにおこなう家の解体費用に関わってくるデメリット
まず家を解体せずに売る「古家付き土地」の場合、建物自体に価値が付かずほぼ土地のみの価格での売買となり、売り手からすると解体費用がかからないメリットがあります。
ただこれは買い手からすると解体の手間がかかるため、購入をためらうというデメリットがあり、こういったケースではやはり更地にしたほうがメリットがあるのです。
しかし更地にすると発生するデメリットもいくつかありますので、とくに重要視するものについて挙げていきますが、その代表的なものとして税金面でのデメリットがあります。
住宅がある土地に関しては固定資産税と都市計画税に優遇措置が設けられていて、200㎡以下の土地に関しては固定資産税が課税標準の6分の1に軽減されます。
また200㎡を超えるものであれば、課税標準の3分の1の軽減となり、都市計画税においては200㎡以下で3分の1、200㎡超で3分の2までの軽減となります。
つまり更地にした状態でその土地を持っていると、住宅があるときよりも最大で6倍の税金がかかることになり、所有者としてはかなり大きな負担となるわけです。
次に土地の区分に関してのものですが、都市計画による区域区分制度というものがあり、これにより都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。
そしてこの「市街化調整区域」となっている土地は、基本的には開発をおこなうこと、つまり住宅を建てることができなくなっています。
ただこれは自治体ごとに基準が変わってきますので、再建築不可の地域もあれば、申請して許可がおりれば再建築できる地域もありますので、問い合わせてみてください。
また最近は古民家ブームの影響で、家付きのまま買取たいという方もいますので、もしその家の保存状態がよく、買い手の趣向と合えばそのまま売れる可能性もあります。
まとめ
家の解体費用はその構造や立地などによって変わってきますが、どのみち所有者にとっては負担となるものです。
また税金面での問題もありますので、売却をお考えの方はこちらの記事を参考によく検討してお決めになってください。
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