不動産売却を検討している方は、自分の所有している建物が、新耐震基準と旧耐震基準どちらの基準で建てられたか把握できていますか？
旧耐震基準で建てられた建物は売却が難しいので、自宅の耐震基準に合わせた方法で売却を進めていかなければいけません。
この記事では、旧耐震基準とはなにか？また、旧耐震基準で建てられた不動産を売却する方法を紹介していくのでぜひ参考にしてください。
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耐震基準とはどのようなものなのか知らない方も多いと思うので、まずは耐震基準について解説していきます。
耐震基準とは
耐震基準とは、建築基準法に基づき作られた建物を建てる際の基準のことです。
すべての建物は、この基準を満たすように作られており、基準を満たしていないものは違法建築物となります。
しかし、耐震基準を満たしていないものは、建築審査に通らないのでほとんどの建物は基準を満たした建物ということになります。
また、耐震基準というのは、地震に対応するための最低限の基準なのでその点は理解しておきましょう。
耐震基準の種類
不動産の耐震基準には、2つの基準が存在します。
1つ目は、旧耐震基準です。
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以前まで使用されていた耐震基準のことを指します。
2つ目は、新耐震基準です。
新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日から施行された耐震基準で、旧耐震基準のままでは耐震性能に不安があったため、新しい耐震基準が作られました。
旧耐震基準と新耐震基準の違いとは？
2つの耐震基準の違いは、地震に対する耐性の強さです。
旧耐震基準は、震度5ほどの地震に耐えることを目標にしているのに対して、新耐震基準では震度7まで耐えることができる強度で作られています。
そのため、2つの基準では建物の強度が大きく異なります。
平成7年に発生した阪神・淡路大震災で倒壊した建物のほとんどが、旧耐震基準で作られていたと言われているのがその証拠です。
阪神・淡路大震災では、震度6強の地震が起きたため、旧耐震基準では耐えることができなかったのです。
2000年におこなわれた木造住宅の法改正
耐震基準に関する法改正は、2000年にもおこなわれています。
木造住宅では、柱や筋交を使い建物の強度を保っていますが、その施行方法を見直すように法改正がおこなわれたのです。
法改正後は、建具のバランスを適切にしたり、建具を金具で補強したり今まで以上に強度を高める施行をするように義務付けられました。
そのため、新耐震基準で建物を建てていたとしても、2000年以前に建てられた建物は最新の基準を満たしていないことになります。
耐震基準の見分け方
耐震基準を見分けるには、建築確認日を調べるのが効果的です。
建物の築年数や竣工日時で判断することもできますが、耐震基準を正確に確かめることはできないので建築確認日を確認するようにしましょう。
建築確認日を調べるには、確認通知書を見るようにしてください。
確認通知書とは、建築申請を提出して受理してもらったときにもらえる書類で、この書類が1981年（昭和56年）6月1日以降に受理されていれば、新耐震基準で作られたということになります。
ただ、古い不動産になると書類が見つからない場合もあると思うので、書類が見つからない人は、確認通知書の代わりとなる「確認台帳記載事項証明」を役所でもらってください。
旧耐震基準の不動産を売却しにくい理由
ここでは、旧耐震基準の建物が売れにくい理由をご紹介していくのでみていきましょう。
築年数が古い
1番目の理由は、築年数が古いということです。
そもそも、旧耐震基準の不動産は築年数が40年以上経っていることになるので、買い手もなかなか見つかりません。
耐震基準以前に、築年数がネックとなり売却できない場合もよくあるので頭に入れておきましょう。
住宅ローン控除を受けることができない
2つ目は、住宅ローン控除の対象とならないことが原因です。
一般的に木造住宅の場合は、築年数が20年以上のものに関しては、耐震等級が1級以上、もしくは瑕疵担保責任保険の契約をしていなければ控除を受けることができません。
そして、この基準を満たすことは非常に困難なため不動産の売却が難しくなるのです。
住宅ローンを組めない場合がある
3つ目は、住宅ローン審査にとおりにくい点です。
とくに築年数の古い不動産は、金融機関の審査にとおりにくいので、購入者からしたらそういった物件を購入するメリットがありません。
また、一般的にローンを組みやすいフラット35でも、旧耐震基準の建物に関してはローンに通らないことが多いので、売却が難しくなっています。
すまい給付金の適用外
4つ目は、すまい給付金を受けられない点です。
すまい給付金とは、住宅購入の負担を軽減するための制度で、基準を満たす方であれば最大50万円の補助を受けることができます。
しかし、この制度に関しても、建物の耐震等級が1級以上でなければ給付金を受け取ることができません。
そのため、不動産が売れにくくなるのです。
地震保険が高額になる
5つ目は、地震保険の料金が割高になる点です。
地震保険は、耐震等級が高ければ保険料が安くなりますが、そうでなければ保険料が高額になってしまいます。
旧耐震基準の建物では、保険料の割引を受けることもできないため不動産も売れづらくなるのです。
旧耐震基準の不動産を売却する方法
旧耐震基準の不動産の売却が難しいことはわかったと思うので、ここからは売却方法について解説していきます。
リフォーム費用を負担する
1つ目の方法は、不動産のリフォーム費用を負担するオプションをつけて売却する方法です。
築年数の古い不動産であっても、リフォームをして耐震性の補強をすれば十分に住み続けることはできます。
そのため、リフォーム費用を負担する形で売却するのです。
リフォームをした後に売却する方法でも構いませんが、購入者が自分の好みとおりりにリフォームできる方が買主にとってはメリットとなるので、リフォーム費用の負担という方法をオススメします。
耐震基準適合証明書を取得する
2つ目は、耐震基準適合証明書を取得してからの売却です。
耐震基準適合証明書とは、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類なので、この書類があることで購入者は安心して購入できるようになります。
書類の取得には、20万円〜50万円ほどの費用が必要ですが、新たに工事をしたりリフォーム費用を負担するよりも安くつく場合があります。
また、種類があるのとないのでは売却のしやすさが大きく変わるので、早く売却したい方はこの方法で売却を行なってください。
買取を依頼する
3つ目は、買取業者への買取依頼です。
いくら対策をしても築年数が古ければ買い手が見つからないこともあるので、そんなときは、買取業者に買取を依頼しましょう。
買取業者には、古い物件を専門で買取している所もあるので、そういったところに買取してもらうことで素早く売却することができます。
また、業者に依頼することで売却後のトラブルも防げるので、すぐに売却したい方にオススメです。
まとめ
不動産売却時の注意点を解説しました。
築年数が古い建物のなかでも、旧耐震基準で建てられている不動産は売却が難しいので、しっかりと対策をしたうえで売却に取り組んでください。
適切な対策を建てた売却することで、高値で早く売却できるのでこの記事を参考に売却を行なってください。
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