不動産売却における司法書士の役割・メリット・費用について

不動産売却をするうえで、個人間で取引をおこなうべきか、それとも専門家に依頼するべきか迷っている方は少なくないでしょう。
専門家に依頼するとそのぶん多額の費用もかかってきますから、安易に決断できません。
しかし、詐欺などのトラブルを防止するなら、断然専門家に依頼したほうが安心です。
本記事での情報を参考に、賢く不動産売却をしましょう。

不動産売却での司法書士の役割について

不動産売却のように高額で売買する場合、司法書士のような専門家の存在がとても重要になります。
とはいえ、司法書士がどういった職業なのか、不動産の売却においてどんな役割があるのか、きちんと理解している方は決して多くありません。
そこでここでは、司法書士のメリットや費用について知る前に、まずは「役割」を解説します。

司法書士という職業

司法書士が法律に関わるような専門的な職業であることは多くの方がご存じでしょう。
さらに、「国家資格者」であることも知らない方はほとんどいない方です。
不動産売却以外にもさまざまな相談・解決をおこなっており、一般的には「債務整理」「裁判に関すること」「相続・遺言」などが挙げられます。
不動産売却においては、土地や建物の登記を主に、離婚で財産分与したときの所有権移転登記も売主の代理人として司法書士が手続きをおこなってくれます。
ちなみに、債務整理では消費者への個別交渉をはじめ、裁判所への法的手続きなどもおこないます。
裁判に関する業務は、訴状や準備書面、申立書などを、相続・遺言に関する業務では「相続人の調査」「遺産分割協議書の作成」「遺言書の作成に関する相談」など、幅広い対応が可能です。

不動産登記とは

先ほど、司法書士は不動産売却において「不動産登記」をおこなうとご説明しましたが、この不動産登記では3部構成の登記簿で成り立っています。
1つ目は「表題部」です。
所在・地番・地目・地積などが記載されており、地目とは宅地や畑など土地の現況を意味します。
2つ目は「権利部」といって、土地の所有者について記載されています。
たとえば、何が原因で所有権を取得したかなどが挙げられます。
権利部は甲区・乙区に分けられ、前述した登記簿は甲区になります。
そして、3つ目が「権利部」の乙区です。
銀行からの抵当権はこちらの権利部に含まれ、所有権以外の事項が記載されています。
基本的に、不動産は登記をしていないと自分の土地だという主張ができなくなります。
それは、売却代金を支払っていても同様です。
また抵当権があると不動産の価値が下がってしまうので気を付けましょう。

不動産売却で司法書士に依頼するメリットとは

不動産売却における「登記手続き」は、自分でもおこなえます。
そのため、なるべくお金をかけたくないと専門家を避ける方もいるでしょう。
しかし、一方でリスクも大きくなってしまいます。
司法書士に依頼するとどんなメリットが得られるのか知っておくと、万が一のときでも安心です。

トラブルを防止できる

司法書士に依頼する大きなメリットは、やはりさまざまなトラブルを防止できる点でしょう。
不動産のように高額の取引がおこなわれる場合、専門知識がないまま売却を進めることは困難です。
ひどいケースでは、詐欺被害に遭ってしまう恐れもありますから、こういったトラブルを避けるために司法書士に依頼したほうが助かります。
とくに多いのが、多額のお金をだまし取られるケースです。
たとえば3,000万円で売買し、手付金300万円、残金決済2,700万円だったとしましょう。
当然残金決済のほうが大きいため、売主としてはすぐに権利証や印鑑証明書を買主に渡すことは躊躇してしまいます。
しかし買主側も、登記名義が自分になり、権利証を渡してもらわない限り残金決済はしたくないと考えるでしょう。
こういった状況下で、個人間のやり取りはトラブルを招いてしまうだけになります。
司法書士が間に入れば専門知識を基に手続きを代行してくれますから、トラブルを回避しやすいというわけです。

時間と労力を軽減できる

さらに、時間と労力も奪われません。
先ほどのようなトラブルが発生すると、多くの時間を費やしてしまうことになります。
そのうえ法務局は平日しか開いていないため、わざわざ仕事を休むことになってしまいます。
不慣れなら登記相談から申請までの流れもスムーズにはいきませんし、不備があれば再度法務局に足を運ぶことになります。
それを繰り返せば、当然時間と労力がかかってしまうでしょう。
しかし司法書士に依頼すれば、これらの手続きをすべておこなってくれます。
法務局の営業時間も気にする必要がありませんから、時間も労力も節約できるというわけです。

不動産売却を司法書士に依頼する場合にかかる費用

では、不動産売却を司法書士に依頼した場合、売主にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
専門家に依頼したほうが良いといっても、当然タダで対応してくれるわけではありません。
そこでここでは、売主が負担する費用について解説します。
依頼を検討している方は、参考にしてみてください。

登記費用について

明確な費用は、実際に手続きをしないことには分かりません。
というのも、「登録免許税」「司法書士への報酬」で構成されているからです。
登録免許税＝不動産の数になり、土地と建物は別として数えられます。
また土地の筆が複数あれば、1筆ごとカウントされることになるでしょう。
さらに、報酬設定は司法書士によって変動します。
それらを踏まえたうえで、登記にかかる費用は以下のとおりになります。

●抵当権抹消登記
●住所変更登記、氏名変更登記
●所有権移転登記

抵当権抹消登記とは

金融機関が設定している抵当権を、住宅ローンを完済する際に抹消します。
登記簿の「権利部（乙区）」に分類され、必ず手続きが求められます。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」、不動産の数が3つなら「3×1,000円」で3,000円かかります。
報酬に関しては5,000円〜10,000円程度、地区や低額者・高額者で相場は変わってきます。
なかには節約のために自分でおこなう方もいますが、銀行が要請してくるため、基本的に専門家におこなってもらうことになります。

住所変更登記・氏名変更登記とは

住所変更登記・氏名変更登記は現住所、氏名にするために欠かせない手続きです。
不動産売却では登記と現住所・氏名が異なると締結できませんから、必ずこれらの変更登記をおこなっておく必要があります。
登録免許税は抵当権抹消登記同様、不動産の数×1,000円になります。
報酬は10,000円〜15,000円が相場となっています。

所有権移転登記とは

所有権移転登記は、相続登記とも呼ばれています。
相続によって自身の物件になった場合におこななう手続きのことで、登録免許税は「固定資産税評価額×0.2％」となります。
報酬は40,000円〜50,000円程度、他の手続きよりも高くなるでしょう。

必要書類について

これらの手続きには、もちろんいくつかの書類が必要になります。
「抵当権抹消登記」では申請書・登録免許税・登記原因証明情報・登記識別情報（登記済証）・会社法人等番号（資格証明情報）・代理権限証明情報を用意します。
申請書は、法務局のホームページからダウンロードすることができます。
「住所変更登記」では、申請書・登録免許税・現住所の住民票・戸籍附票・登記事項証明書・登記識別情報（登記済証）を、「氏名変更登記」では申請書・登録免許税・戸籍謄本・現住所の住民票・登記識別情報（登記済証）・登記事項証明書が必要になります。
「所有権移転登記」では、相続の形態に関わらず、申請書・登録免許税・登記事項証明書・住所証明情報・固定資産税評価証明書を準備しておくようにしましょう。

まとめ

司法書士の役割やメリットについて解説してきましたが、不動産売却のように高額取引では、司法書士のような専門家にきちんと依頼したほうが安心安全であることが分かりました。
詐欺などのトラブルも防げますから、迷っている方はぜひ検討してみてください。