不動産売却における土地の分筆とは？メリットやデメリットを解説

活用していない広い土地を所有しており、固定資産税が負担になっているという方はいらっしゃいませんか？
土地をうまく活用する方法の一つに「分筆」があります。
分筆すると土地の一部を売却できるようになるため、土地をうまく活用できるかもしれません。
この記事では、土地の分筆方法やメリット・デメリットについて解説します。

不動産売却における分筆とは？分割との違いは？

土地を所有していると固定資産税がかかり、広い土地の場合ではそのぶん税金も高くなります。
税金の負担が重くお困りの方もいらっしゃるでしょう。
このような場合「土地の一部だけ売却できないだろうか」と思う方は少なくありません。
そこで検討したいのが土地の「分筆」です。
分筆をすれば、土地の一部を売却できるようになります。
まずは分筆がどういった仕組みでおこなわれるのか理解しておきましょう。

分筆とは？

文筆とは、1つの土地を複数にわけることを言います。
分筆の大きな特徴は登記をし直すということです。
登記簿には「A町1番」などのように土地の地番が登録されています。
分筆をおこなうと「A町1番」が複数の土地に分かれ「A町1番1」「A町1番2」となり、別々の土地として扱われます。

分筆と分割の違い

分割と似たような言葉に「分割」があります。
一見、同じ意味にも思えますが、分筆とは大きく異なるため注意が必要です。
分割とは、建築基準法に基づいて土地を分けることであり、登記はおこないません。
どのようなケースで分割を選択するのかというと、所有権はそのままに1つの敷地内に複数の建物を建てたい場合です。
建物は「1つの土地に1つしかたてられない」というルールがあります。
そこで分割をおこなうと、見た目は1つの土地に2つ以上の建物が建てられるようになります。
登記をおこなわないので、手続きにかかる手間や費用がかかりません。
実家が建っている土地の敷地内に、子どもが家を建てる際にはよく分割が用いられます。
ただし、分割では登記上1つの土地という扱いなので、土地の一部を売却することはできません。
土地の一部だけを売却したい場合には、分割ではなく分筆が必要と覚えておきましょう。

不動産売却における分筆のメリット・デメリット

分筆は土地の一部を売却する際に適している以外にも、複数のメリットがあります。
一方でデメリットもあるため、両方を理解して分筆をするかどうか判断しましょう。
ここでは、分筆のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット1.土地の使い勝手が良くなる

複数人で土地を相続すると、それぞれが希望する活用方法が異なることは少なくありません。
たとえば、兄と弟で土地を相続して、その土地に兄がマイホームを建てるとします。
土地が1つのままだと、住宅ローンを組むときに土地全体に抵当権が付いてしまいます。
また弟は土地を売りたいと思っていても、土地が1つのままでは自分勝手に売却できません。
そこで分筆をおこなうと、抵当権は兄が所有する土地部分にのみ設定でき、弟も自分の土地だけを売却できるようになります。

メリット2.異なる地目を登記できる

土地の登記には地目という項目があります。
地目とは土地の用途のことで「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」などがあります。
この地目は、1つの土地のなかで複数登記することができません。
たとえば農家を営む夫婦が、畑である土地の半分に自宅を建てるとします。
この場合、地目が「畑」となっている土地のなかに「宅地」を加えることはできません。
そこで分筆をおこなえば、それぞれの土地に異なる地目の登記ができるようになります。

メリット3.税金が安くなる可能性がある

土地の形状によっては、分筆により税金が安くなる可能性があります。
たとえば、分筆によって大通りに面している土地とそうでない土地が生まれたとしましょう。
土地の評価額は、大通りに面しているほうが高くなります。
そのため大通りに面していない土地の部分は評価額が下がり、分筆前よりも税金が安くなるかもしれません。
ただし、境界線上に建物が建っている場合には土地の評価も一体として扱われるケースもあります。
すべての土地が当てはまるわけではないと理解しておきましょう。

分筆によるデメリットとは

不動産売却においてメリットの多い分筆ですが、一方でデメリットもあります。
たとえば、分筆によって土地の面積が小さくなり、使い勝手が悪くなるケースがあります。
また分筆方法を誤ると、接道義務がクリアできず建物を再建できなくなる点にも注意が必要です。
土地の上に建物を建てる際には、幅4m以上の道路に2m以上接道していなければなりません。
接道義務を満たしていない土地や使い勝手が悪い土地は、どうしても売れにくくなってしまいます。
このようなトラブルを防ぐためには、分筆を考え始めた段階で不動産会社に相談することがおすすめです。

不動産売却における土地の分筆方法は？進め方を解説

最後に、分筆方法とその流れについて解説します。

分筆方法

不動産売却における分筆は、専門知識を有するため個人でおこなうことは困難です。
そのためほとんどの方が土地家屋調査士に依頼をします。
まずは分筆の大まかな流れを把握しておきましょう。

●1.不動産会社へ相談
●2.事前調査
●3.境界確定測量
●4.分筆案を作成
●5.境界標を設置
●6.土地分筆登記

それぞれのステップでどのようなことをおこなうのか順番に解説します。

1.不動産会社へ相談

通常、土地の分筆に関する業務は土地家屋調査士がおこないます。
自分で依頼する事務所を探すのも良いですが、もっとも簡単なのは不動産会社へ相談することです。
不動産会社は土地家屋調査士と繋がっていることが多く、信頼できる事務所を紹介してくれる可能性が高いです。

2.事前調査

土地の事前調査では、登記簿謄本や測量図・公図などが必要です。
各書類は法務局や役所の窓口、またオンラインでも取得できます。
基本的には、依頼した土地家屋調査士が書類を収集してくれます。

3.境界確定測量

土地家屋調査士が現地に訪れ、筆界や境界を確認します。
境界が確定できていない場合には、境界を確定するための境界確定測量が必要です。
もしも境界が曖昧なまま売却すると、隣地の所有者とトラブルになる可能性があります。

4.分筆案を作成

境界確定測量が終わったら、測定結果に基づいた分筆案を作成します。
土地家屋調査士と一緒に作成することがほとんどなので「自分で作成できるだろうか」と不安に思う必要はありません。

5.境界標を設置

境界標を設置する際には、隣地の所有者の立会いと同意が必要です。
また前面道路が市道や県道にあたる場合は、役所の担当者にも立ち会ってもらわなければなりません。
境界標の設置に同意を得られたら、境界の目印となる境界杭や境界標を設置します。

6.土地分筆登記

最後に土地分筆登記をおこないます。
基本的には土地家屋調査士が手続きを代行してくれるため、法務局に出向く必要はありません。
ただし委任状が必要になるので、印鑑は事前に準備しておきましょう。
分筆登記の申請から約1週間程度すると手続きが完了します。
登記識別情報通知書と登記完了証が届けば、いよいよ不動産売却のスタートです。

まとめ

今回は、土地の一部を売却する際に有効な分筆について解説しました。
分筆をおこなえば、活用に困っていた広い土地も売却しやすくなります。
まずは不動産会社へ相談をして、分筆に進むかどうか判断すると良いでしょう。
不動産売却でお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。