不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点について

不動産の売却を検討している方は、少しでもスムーズに損のない売却をしたいと考えるのではないでしょうか。
しかし実際に不動産売却をおこなうと、計画外の出費や税金などで手元に残る現金が少なくなってしまうケースもあります。
とくに売却にかかる税金は事前に計算して費用を準備しておきたいところですよね。
そこで今回は不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却における減価償却について計算方法や注意点も合わせてご紹介します。
損のない売却を進めたい方はぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却における減価償却とは？

減価償却とは不動産売却に関わる確定申告の際に必要な会計処理方法のことで、建物など年数に応じて減少した価値を算出し、売却時の不動産の価値を知るために用います。
不動産のなかでも土地は価値が減少していくものではないため、減価償却は建物や設備が対象となるのも特徴です。

減価償却が不動産売却時に必要な理由とは

減価償却は不動産売却で譲渡所得（売却益）が発生した場合に必要な翌年の確定申告時までに算出しておかなければいけません。
もし不動産を売却しても譲渡所得が発生しない場合には、確定申告の義務はないため減価償却をおこなう必要もないでしょう。
譲渡所得が発生した場合に確定申告をおこなうのは、譲渡所得にかかる「譲渡所得税」の税額を確定するためといえます。
譲渡所得税とは所得税や住民税、復興特別所得税などの税金のことで、不動産を売却し利益が発生した場合に所得とみなされ課税される仕組みです。
しかし譲渡所得は売却した価格ではなく、売却額からその不動産の取得にかかった取得費と売却にかかった売却費用を差し引いた額のことをさします。
つまり売却額よりも取得費と売却費用の合計額が大きければ、譲渡所得税は課税されないといえるでしょう。
このとき取得費用には不動産の購入代金も含まれるのですが、この購入代金は売却時の不動産の価値で計算しなければいけません。
その際に減価償却から算出した減価償却費が必要になるため、減価償却をおこなわなければいけないのです。

減価償却はいつ誰がおこなうの？

減価償却の計算は確定申告前に不動産を売却した売主本人がおこなうのが一般的といえます。
もちろん税理士などに依頼することも可能ですが、数万円ほどの手数料が発生するため自分で挑戦してみるのもおすすめです。

不動産売却における減価償却の計算方法とは？

減価償却の計算方法は大きく分けて2つあり、一つは毎年一定額を償却する「定額法」もう一つは毎年同じ割合を償却する「定率法」です。
しかし、建物や平成28年以降に取得した設備は定額法による減価償却をおこなうこととなっているため、ここでは定額法についてご紹介します。

定額法を使った減価償却の計算とは

減価償却と聞くと、とても難しそうな計算に感じてしまいますが、必要な3つの数字がわかっていれば難しくはありません。
必要な3つの数字とは「建物購入代金」「償却率」「経過年数」のことです。
減価償却費を算出する計算式は「減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」となっているため、まずは3つの数字を準備しましょう。
まずは建物購入代金ですが、不動産を購入した際の売買契約書に記載されている「建物」部分の金額を利用します。
注意点として土地は減価償却しないため、内訳を確認し建物部分の金額を利用することが挙げられるでしょう。
次に必要なのは償却率ですが、償却率は法律によって事業用と非事業用に分けられておりマイホームなどの場合は非事業用となります。
償却率は建物の材質や構造によって法定耐用年数と償却率が決まっているため、国税庁のホームページ「減価償却資産の償却率表」から物件にあてはまる材質や構造を調べると良いでしょう。
また非事業用の償却率は事業用の1.5倍で算出することができます。
最後に経過年数ですが、建物を購入してからの経過年数となっているため難しい計算は必要ありません。
しかし経過年数の端数に関しては6か月未満は切り捨て、6か月以上の場合は1年として計算するため注意しましょう。

減価償却費から譲渡所得額を算出する

減価償却費を算出したら正確な譲渡所得額を計算し確定申告が必要か確認しましょう。
譲渡所得の計算に必要な取得費は不動産購入額から減価償却費を差し引くことで、売却時の価値の不動産購入額が算出されます。
また取得費には購入時の仲介手数料や登記費用、税金なども含まれるため忘れずに加算しておきましょう。
取得額が算出されたら不動産の売却額から取得費と売却費用を差し引いて譲渡所得額を確認しましょう。
譲渡所得がマイナスの場合は確定申告は不要となり、譲渡所得税の課税もありません。
譲渡所得額がプラスだった場合は、不動産の所有年数に応じて税率をかけることで課税所得税額を計算することができます。
所有年数が5年未満の場合は短期譲渡所得となり、譲渡所得額に39.63%をかけると税額が算出されるでしょう。
また所有年数が5年以上の長期譲渡所得では譲渡所得額に20.32%をかけると税額が算出されます。
不動産を売却した場合は、あらかじめ確定申告が必要になるのか計算しておくと良いでしょう。

不動産売却における減価償却の注意点とは？

減価償却をおこなう際にはいくつか注意点があります。
減価償却費の計算に必要な建物購入代金ですが、売買契約書を紛失した場合や売買契約書に建物価格の記載がない場合はどうすれば良いのか迷ってしまうのではないでしょうか。
そのような場合は2つの方法で計建物購入代金を割り出すことが可能です。
一つ目の方法は売買契約書に建物価格の記載がない場合に使用できる方法で、売買契約書に記載がある消費税額と購入時の消費税率で計算します。
計算式は「消費税額÷購入時の消費税率＋消費税額」となっているので、数字をあてはめて建物の価格を割り出しましょう。
二つ目の方法は売買契約書を紛失した場合や契約書に消費税の記載がない場合に使用できる方法で、国土交通省が公表している1㎡あたりの工事費の平均値である標準建築単価から建物価格を推測します。
国税庁のホームページに公表されている建築年の標準建築単価に物件の専有面積をかけることで建物価格を推測することができるため売買契約書が手元にない場合はこちらの方法を使うのがおすすめです。
もし建物の価格が分からずに正確な取得費を算出しないまま確定申告をおこなった場合は、売却価格の5%を取得費として計上する「概算取得費」が適用されます。
しかし物件の取得費が売却価格の5%を上回っていた場合は、本来の取得費より少ない金額で計算されてしまうため、譲渡所得額が大きくなってしまい課税額の負担も増えてしまうでしょう。
減価償却から割り出した取得費と概算取得費どちらか取得費が高くなる方法を利用するように注意しましょう。
また譲渡所得額がマイナスで譲渡損失が発生していた場合には、その額に応じて源泉徴収税額の還付を受けることができるため、譲渡所得が発生していなくても不動産売却の翌年には確定申告をおこなうことをおすすめします。

まとめ

不動産売却における減価償却とは、劣化によって価値が下がる建物部分の価値を計算する方法のことです。
減価償却による取得費用から譲渡所得を算出することで、確定申告の有無や譲渡所得税額を確認することができます。
事前に不動産売却にかかる譲渡所得税額が分かれば、必要な費用を用意することができます。
不動産の売却を検討している方は、売却後にスムーズな確定申告ができるように準備してみてはいかがでしょうか。