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不動産売却における埋蔵文化財とは?デメリットや売却方法について解説

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不動産売却における埋蔵文化財とは?デメリットや売却方法について解説

不動産売却における埋蔵文化財とは?デメリットや売却方法について解説

「埋蔵文化財包蔵地は売却できるのか」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
確かに売れにくい傾向にはありますが、条件によって異なるため、簡単に売れるケースもあります。
しかし自らが所有する土地について理解し、ポイントを押さえておけば売却は可能です。
そこで今回は、不動産売却における埋蔵文化財とは何かについてご説明したうえで、デメリットや売却方法についても解説します。

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不動産売却において埋蔵文化財のある土地とは

不動産売却において埋蔵文化財のある土地とは

埋蔵文化財が埋まっていることが周知されている土地を「埋蔵文化財包蔵地」といいます。
対象となる土地は、全国で約46万か所あり毎年9,000件ほどの発掘調査がおこなわれています。
埋蔵文化財包蔵地は、市町村の教育委員会が作成している「遺跡台帳」や「遺跡地図に」記載がありますが、すべてが記載されているとは限りません。
これらには記載されていないところに、埋蔵文化財包蔵地がある可能性も十分にあるため注意が必要です。

文化財の具体例

遺跡の具体例としては、土器や石器などが該当します。
遺構であれば、古代の住居跡や柱穴、炊事場の跡などが該当します。
また、かなり広い年代の遺跡が対象となるのも特徴のひとつです。

時代範囲

1600年頃の中世までに属する遺跡は原則、埋蔵文化財包蔵地の対象です。
1600〜1860年頃の近世に属する遺跡は、地域において必要であると認められた場合に対象となります。
さらに、明治以降の近現代の遺跡は、地域においてもとくに重要であると認められた場合が対象です。
ただし、これらの基準はあくまでもルールであり、個別での判断は各都道府県の教育委員会がおこないます。

埋蔵文化財包蔵地で不動産売却をする際のデメリットとは

埋蔵文化財包蔵地で不動産売却をする際のデメリットとは

ここでは、埋蔵文化財包蔵地を売却する際に起こる3つのデメリットについてご紹介します。

売却価格が下がりやすい

売却価格が下がりやすい点が大きなデメリットです。
埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合、土木工事で発掘する際は60日以上前に届出をおこなわなければならず、その際に発掘調査を指示される場合もあります。
そのため、すでに家が建築されている土地であっても、建て替え時に土地を掘り返し埋蔵物が発見された場合は、調査が終わるまで工事をおこなうことができません。
また、家を建築する際に限らず、浄化槽の設置や配管工事など、土地を掘り返す工事のすべてが含まれるため注意が必要です。
土地の掘削を伴う工事中に発掘調査を命じられた場合、その調査期間分の工事に遅れが生じてしまいす。
もしも、埋蔵文化財が発見された場合は詳しい調査が必要となるため、さらに工期が伸びることとなります。
その調査結果次第では、希望する家が建てられないといった可能性もあるでしょう。
このように、埋蔵文化財包蔵地はリスクが高いため、値下げを求められることも多く、結果的に安い価格でしか売却できない可能性が高いのです。

買主が見つかりにくい

上記でも述べたように、土地を掘り返す際に調査を指示されることもあるため、土地の売却価格は安くなりやすいうえ、買い手が見つかりにくいのが現状です。
埋蔵文化財包蔵地を購入した際、将来家を建てたいと考えた場合、発掘調査に時間を要したり、建てたい家が建てられなかったりと、大きなリスクを背負うことになります。
買主にとっては、そのようなリスクはできるだけ回避したいと考える方が多いため、買い手が見つかる可能性が低くなってしまいます。

調査費用を負担しなければならない

埋蔵文化財包蔵地の調査費用は、原則、土地の所有者が負担しなければなりません。
しかし、居住を目的とする個人住宅の場合は、調査費用が補助されるため、土地所有者への負担はほぼありません。
こういった金銭的負担もあり、買い手からの需要も少なく調査費用を見越した価格の値下げが必要です。

注意点

このようにデメリットが多いため、買主に告知せずに通常の土地として売却を考えている方もいるでしょう。
しかし、事実を告知することなく売却した場合、「契約不適合責任」に反するため、損害賠償請求を求められる恐れがあるため注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却した土地が売買契約の内容と一致しない場合に、売主が負わなければならない責任のことをいいます。
買主から売主に対し売買契約の解除や損害賠償請求を求めることができます。
たとえば、売却後に遺跡が発見された場合、買主は調査をおこなわなければなりませんが、その費用を売主に請求することが可能です。
この責任から逃れるためには、買主へ事実を告知しなければなりません。

埋蔵文化財包蔵地で不動産売却をする方法とは

埋蔵文化財包蔵地で不動産売却をする方法とは

上記のようなデメリットや注意点によるリスクが大きいため、売りに出しても買い手が付かないといったケースも少なくありません。
そこで、なかなか売れないときに実践すると良い方法を3つご紹介します。

事前調査をおこなう

売却前に遺跡の事前調査をおこなうことで、買主も安心できるため結果的に売れやすくなります。
具体的な事前調査としては、「遺跡台帳」や「遺跡地図」を確認したうえで、埋蔵文化財包蔵地の可能性が少しでもある場合は、自治体の教育委員会に確認しておくと良いでしょう。
その後、必要があれば売主側で費用を負担し発掘調査をおこない、埋蔵物を取り除くことができれば、通常の土地と同様の扱いで売却可能です。
発掘調査は調べなくても、ある程度の確認調査で費用や工事の制限を明確にしておくだけで安心して購入することができるでしょう。
しかし、調査費用の負担が大きかった場合は、土地を売却できたとしても損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。

経緯を調べる

現在の建物が明らかに埋蔵文化財包蔵地である場合、建物を建てた当時の記録が残っていないか調べておくと良いでしょう。
地域によって異なりますが、1970年以降の建築であれば、建築確認済証に当時の結果が記載された書類などが見つかる可能性もあります。
建築当時の調査で「建築には問題ない」と判断されたものが残っていれば、買主が家を建て替える際に再度調査をしなくても済む可能性が高くなるでしょう。

重要事項説明はわかりやすく

埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、不動産会社が作成する重要事項説明書にできるだけ詳しい内容を記載するようにしましょう。
この説明書には、文化財保護法にチェック欄が設けられています。
しかし、これだけで買主が内容を理解することは難しいでしょう。
そこで、購入した土地を工事する際に、どのような手続きが必要で、家を建て替えるときはどこに相談すればいいのかなど詳しい内容がわかるようにしておきましょう。
不動産売却においては、買い手の不安を最大限取り除いたうえ、売却後に発生しやすいトラブルをできる限り軽減させておくことが重要なポイントです。
これらの3つの方法を実践することで、正確に把握し安心できるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
調査をするにあたって費用がかかる場合は、「調査後に売却」するのか「調査前に売却」するのか、どちらがお得かを検討したうえで売却を進めていくと良いでしょう。

まとめ

埋蔵文化財包蔵地とは、遺跡が土の中に埋まっていることが周知されている土地のことで、全国で約46万か所存在します。
売却価格が安く買主が見つかりにくく、調査費用を負担しなければならない点がデメリットです。
売却方法としては、事前調査をおこない、経緯を調べ、重要事項説明は記載しておくと良いでしょう。

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