川沿いの家の売却方法とは？立地の特徴と浸水被害時の影響についても解説

開発された川沿いは、整備された遊歩道や景観の良さから一定数の人気があります。
反面、水辺が近いことにより豪雨災害などを被るリスクもあるエリアです。
今回は川沿いの家を売却したいと考えたときの売却方法と川沿いのメリット・デメリット、浸水被害が売却に影響するのかどうかについて解説していきます。

川沿いの家の売却方法

まずは売却方法についてご説明していきます。
方法としては、ホームインスペクションおよび地盤調査をおこなうこと、更地にすること、洪水ハザードマップを用いてご説明することの3つが挙げられます。
それぞれ解説していきます。

ホームインスペクションと地盤調査をおこなう

川沿いの家を購入する際に買い手が気になることは、その土地における浸水などの災害リスクです。
景観が良くても将来的に災害にあう可能性が高かったり、建物の修繕が必要になったりすると購入者が現れない可能性があります。
そこで川沿いの家を売却する際には、ホームインスペクション（住宅診断）と土地の地盤調査をおこなうことを推奨します。
住宅そのものや土地の地盤に問題ないことを証明できれば、安心して購入することができるので買い手がみつかりやすくなるでしょう。
ホームインスペクションは、住宅診断士などの専門家が住宅の修繕部分や欠陥の有無などを調査し、改修したほうが良い箇所や改修時期、改修費用などを診断するサービスです。
診断結果をもとに必要に応じて改修工事を実施すればさらに買い手が見つかりやすくなるでしょう。
川沿いの土地は水分を多く含んでいることが多いので、地盤が弱いのではないかと危惧する方もいます。
地盤調査をおこなって地盤の強さに問題がないことが証明できれば、地盤沈下などの不安を払拭することが可能です。
もし地盤の強度が低いようであれば、災害発生時に地盤沈下や液状化などが起こる可能性があるので改良工事をおこなったほうが良いでしょう。
2000年以降に建てられた建物であれば建設時に地盤調査がおこなわれているはずですので、地盤調査報告書が手元にないか確認しましょう。

更地にする

建物の築年数が古いと建物自体の需要が低く、立地がよくても、なかなか売れないことがあります。
そのような場合は、建物を解体し更地にして土地のみを売却する方法があります。
ただし、更地の場合は固定資産税の特例控除が利用できなくなるので注意が必要です。
通常、200㎡までの住宅用地は固定資産税が1/6になる特例措置が適用されます。
更地にしてしまうと固定資産税が減税されないのでタイミングによっては支払う税額が増えてしまう可能性があります。
固定資産税は1月1日時点の状況に応じて税額が決まるため、その時期に更地にするのは避けたほうが良いでしょう。
更地にするリスクを回避するためにも、売買契約が成立するまで建物を解体しないでおくというのも一つの方法です。
引き渡し時に土地のみがほしい買い手であれば更地渡しとして契約すれば良いですし、解体しないまま募集を行えば建物込みでほしい買い手が見つかる可能性も残すことができます。

洪水ハザードマップを用いてご説明する

洪水ハザードマップは、浸水想定区域の被災範囲や避難場所などをまとめた地図で、各自治体が作成しています。
浸水想定区域であれば大雨などで浸水する可能性もありますので、取引時には重要事項としてご説明しなければいけません。
ただ、浸水想定区域内であったとしても必ずしも売却価格が下がるわけではありません。
不動産購入時または建設時に、すでに浸水想定区域に指定されていたのであればそちらを考慮して不動産価格が決められていると考えられます。
すでに不動産の評価に折り込み済みであれば、浸水想定区域が理由で評価が下がることはないでしょう。
ただし、購入時には浸水想定区域ではなく売却時にはハザードマップが改定されて浸水想定区域内になってしまったのであれば不動産価格が下落する可能性があります。

川沿いの家のメリットとデメリット

そもそも川沿いにはどのような特徴があるのでしょうか。
次に、川沿いの家のメリットとデメリットについてご説明していきます。

川沿いの家のメリット

川沿いのメリットは、風通しが良いことと景観が良いことの2つが挙げられます。
河川があることでまわりに建物が少なく、夏でも風が吹き込むので風通しがよくなります。
また、とくに建物上層階では日当たりが良好であることが多いです。
そして、遊歩道や桜並木が整備されていることが多いので、都心部でも自然が感じられることも川沿いのメリットです。

川沿いの家のデメリット

デメリットとしては、浸水被害や地盤沈下などの災害リスク、羽虫が発生しやすいこと、湿気が多いことが挙げられます。
水辺に近ければ豪雨時に川の水が氾濫したり、土砂災害が発生したりするリスクがあります。
また、地盤の強度が低ければ地震による地盤沈下や液状化の危険性もあります。
そして水辺では蚊などの羽虫が発生しやすいので建物内に侵入してくる可能性が高いでしょう。
とくに夏場は発生しやすいので換気時には注意が必要です。
くわえて、川から吹き込む風には水分を多く含んでいるので湿気にも気を付ける必要があります。
湿度が高い状態はカビの発生原因となりますので、除湿対策が必要になります。
湿気によって建物自体の劣化が進みやすい可能性もあります。

川沿いの家が浸水被害を受けた場合の影響

最後に、売却予定の家が浸水被害を受けてしまったら取引にどのような影響が生じるのかご説明していきます。

浸水被害を受けた場合

浸水想定区域内にあるだけでは、売却価格に影響しないことが多いでしょう。
しかし、実際に1度でも浸水被害が発生したとなると売却価格が下落する可能性が高いです。
被害の大小にもよりますが、2割～3割程度価格が下がることが一般的です。
浸水被害は物理的瑕疵（かし）に該当しますので、売買取引時には必ずご説明しないといけない重要事項になります。
瑕疵（かし）とは、欠陥や欠損を意味し、物理的瑕疵は土地や建物に欠陥があることを指します。
浸水により地盤が緩んだり建物の基礎などが劣化したりしている可能性があるため、物理的瑕疵があるとみなされます。
一般には浸水災害後の売却価格は下がることが多いですが、立地条件によっては下落しないケースもあります。
たとえば、主要駅から近い、学校や幼稚園などの教育施設が近くにある、買い物に便利な大型複合商業施設がある、医療機関が近くに多い、などが挙げられます。
主要駅から近いエリアは人気が高いですし、教育施設が近ければファミリー層から需要があります。
大型複合商業施設や医療機関が多いこともエリアの価値を上げる要素になります。
そのため、浸水があったからといって一概に売却価格が下落するとは限りません。

売買取引成立後から引き渡しまでに被災した場合

それでは、売買取引成立後から不動産引き渡しまでの間に被災してしまった場合はどうなるでしょうか。
被災による損失や消失があった場合、民法では買主側から無条件で契約解除が可能であると定めています。
買主と売主双方に責任がないような災害では、買主の代金支払い義務はなく、またすでに支払ったお金があれば原則返還しなければいけません。
ただし、買主側に有利な法制度であるため、双方の合意があれば特約で災害時の取り決めをすることも可能です。
どちらかが一方的に有利になる取り決めはトラブル防止の観点でも避けるべきですが、危険責任について話し合い、契約書に明記したほうが良いでしょう。

まとめ

浸水などの災害が発生すると、一般的に売却価格の下落を招いたり、土地や建物の改修工事が必要になったりします。
川辺付近の不動産売却を検討しているならば、早めに弊社までご相談ください。被害が発生する前に売却ができるようにしたほうが良いでしょう。