昭和時代に多く建築された「長屋式住宅」をご存じですか？
連棟式建物やテラスハウスとも呼ばれています。
マンションやアパートのような共同住宅と同じような性質を持っていますが、一般的には通常の物件より売却が難しいと言われています。
どういう点が難しいと言われているのでしょうか。
そこで今回は、長屋式住宅とは何かご説明したうえで、売却しにくい理由や売却方法について解説します。
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長屋式住宅とは、壁がつながっている住宅が連続してあるものをいいます。
横に連なっていたり、上部下部で連なっていたりするのが特徴のひとつです。
最近では、長屋ではなくテラスハウスやタウンハウスと呼ばれることもあります。
一般的に、昭和に建てられた古い建物が多い傾向にあります。
マンションやアパートと同じ形態
長屋式住宅は1つの建物に対し複数の居室があり、それぞれ異なる世帯が暮らす住宅となります。
壁で隔てて異なる世帯が住んでいるため、基本的にはマンションやアパートと同じような形態です。
しかし、共同住宅と長屋ではいくつか異なる点もあります。
共同住宅との違い
ここでは、共同住宅と長屋式住宅の違いについてご紹介します。
法律上は、マンションやアパートのことを共同住宅といいますが、長屋と共同住宅には主に3つの違いがあります。
1つ目は、長屋は外部から直接出入りすることができる点です。
共同住宅で居室に出入りする際は、廊下などの共用部分を通じて出入りしなければなりません。
しかし、長屋の場合は各戸が独立しているため、それぞれに玄関があり、直接外部から出入りできるようになっています。
2つ目は、敷地が道路に2m以上接していればよいという点です。
共同住宅の場合は、敷地が道路に4m以上接していないといけません。
その点、長屋であれば2m接していれば良いため、入り口の狭い旗竿地のような敷地に建てられやすい傾向にあり、安価で建てられるのも特徴のひとつです。
3つ目は、建築基準法上の特殊建築物に該当しない点です。
共同住宅は、特殊建築物の扱いで設計時に制約があるのに対し、長屋は特殊建築物に当てはまりません。
そのため、共同住宅と同じような性質を持っているうえ、制約の少ない住宅を建てることができます。
長屋式住宅が売却しにくい理由とは
長屋式住宅は、通常の住宅に比べると売却しにくいといわれています。
ここでは、長屋式住宅の売却が難しいと言われる理由を2つご紹介します。
住宅ローン審査にとおりにくい
長屋式住宅では住宅ローンの審査にとおりにくいのが現状です。
審査にとおりにくい主な理由は3つあります。
1つ目は、既存不適格建築物の可能性があるためです。
古い建物が多いため、当時の法律に適合していても現在の法律には適合していないケースが多くあります。
これを「既存不適格」といいます。
既存不適格建築物の場合は、ローン審査の際に厳しくみられとおりにくい傾向にあります。
2つ目は、再建築不可物件の可能性があるためです。
市街化区域の第一種・第二種低層住居専用地域は、建築物の敷地面積が一定以上と決められている場合があるため、これをクリアしていない場合は再建築ができません。
このような、既存不適格建築物や再建不可物件はローン審査で厳しくみられることが多いため、注意が必要です。
3つ目は、そもそも建物が古い点です。
単純に建物が古い場合も、担保価値を低く判断され、ローン審査にとおりにくくなる原因となります。
再建築や切り離しが難しい
上記では法律上、長屋式住宅の再建築は不可と述べましたが、物理的にも難しい部分があります。
たとえば、長屋式住宅を切り離すことは可能ですが、切り離した後の安全性を考慮しなければなりません。
切り離す際は、両方の住宅が建築基準法を満たさなければならず、満たすことができない場合は切り離すことができません。
また、長屋によって接道要件を満たしていた場合は、切り離した後、一方の住宅が接道要件をクリアできなくなる可能性があるため再建築が難しくなります。
長屋式住宅は1戸の建物として扱われるため、道路に敷地が2m以上接していれば問題はありません。
しかし、切り離す際は2つの建物が接道義務を満たさなければならないため、4m以上は接道する必要があります。
さらに、切り離すことは隣家にも大きく影響するため、独断でおこなうことができません。
こういった理由が、売却しにくい大きな原因になっていると考えられます。
長屋式住宅を売却する方法とは
一般的にみると売却しにくい長屋式住宅ですが、すべての物件で当てはまるわけではありません。
各戸で接道が取れる物件や、比較的新しく建てられた物件は売却しやすいケースも多くあります。
一方、通常の住宅であっても、建物が古かったり接道する道路が狭かったりする場合は、売却しにくい傾向にあります。
よって実際には、長屋式住宅だから売却しにくいという理由になるわけではなく、個別に条件をみていくことが重要なポイントです。
ここでは、長屋式住宅を売却する4つの方法をご紹介します。
買取業者依頼する
仲介での売買だと一般の個人相手の売買となるため、こういったリスクのある物件は買い手がつきにくくなります。
その点、買取業者に依頼することで、リスクを考慮し効果的な活用法を生み出してくれたり、買い取ってもらえたりする可能性も高くなります。
しかし、買取を選択した場合は、仲介での売買と比較すると6〜7割程度の買取価格となるため、注意が必要です。
とはいえ、仲介方法ではリスク付き物件であるため、なかなか買い手が見つからず、長期間売却できない可能性も高くなるでしょう。
最終的な値引きや値下げを考慮すると、最初から買取業者に依頼するほうが良いかもしれません。
隣家を買い取る
隣家や周辺の土地を買い取って売却する場合は、長屋ならではのデメリットが解消されるケースがあります。
隣家も売却を検討している可能性もあるため、長屋全体を所有できる場合は買い手が付くことも考えられます。
隣家に買い取ってもらう
一方で、隣家に買い取ってもらうのもひとつの方法です。
同じように長屋を売りたいと考えている場合は、所有者同士で一度話し合ってみると良いでしょう。
単独でするよりも、まとめて売ったり活用したりするほうが価値を高めることができるからです。
これは、長屋式住宅に限ったことではありません。
リノベーションをおこなう
リノベーションをおこなうことで、昭和なレトロ感を残しつつ、ニーズに合った買い手が見つかる可能性が高くなります。
しかし、リノベーションをおこなったからといって、その費用を確実に回収できるとは限らないため、その点は慎重に判断しなければなりません。
また、長屋式住宅では単独でおこなうことができる範囲が決められています。
そのため、リノベーションをおこなう際も、隣家の所有者との話し合いは避けられません。
後々のトラブルを避けるためにも、きちんと話し合いながら進めたり、検討したりすることをおすすめします。
お互いが気持ちよく売却できるよう協力して進めていくことが重要です。
まとめ
長屋式住宅とは、壁がつながっている住宅が連続したものをいい、1つの建物に対し複数の居室があります。
売却しにくい理由としては、住宅ローン審査にとおりにくい点や再建築・切り離しが難しい点が挙げられます。
しかし、買取業者に依頼したりリノベーションをおこなったりすることで売却できる可能性も高くなるでしょう。
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