離婚協議中の共有持分の売却の方法や注意点

マイホームなど、新築で購入した住宅などの場合、契約者の名義を夫婦で共有名義とすることがあると思います。
その場合、不動産の所有者はどちらか一方ではなく、所有権を共有することになりますが、もしも夫婦が離婚した場合にはどうなるのでしょうか？
今回は、離婚が成立したあとではなく、まだ離婚協議中にも関わらず売却をしたいという方に向けて、その方法や注意点、リスクについてまとめました。
少しでもトラブルを避けながら進めていくためにも、ぜひ参考にしてみてください。

離婚協議中にも自分の共有持分のみの売却はできる

まず、離婚協議中に、夫婦で共有の不動産を持っている場合、なかなか権利問題の決着がつかないという方も多いのではないでしょうか。
実際にどのくらいの規模のものを共有しているかによっても対応方法は異なり、話の焦点となることも多いのが現実です。
しかし、結論から見て、夫婦での共有持分は、片方の持分だけ売却をおこなうことは難しいことではありません。
もちろん売却をしたいと申し出た方の共有持分のみにはなりますが、可能であることは間違いありません。
しかし具体的にどのような手順で行えばトラブルを回避しながら進めることができるのでしょうか？
離婚協議中は通常よりもさらにできるだけトラブルを避けたいと考えるのが普通ですので、なるべくスムーズに済ませたいという方がほとんどだと思います。
まず、共有で不動産を所有している方が権利について勘違いしてしまいがちな点として、共有しているからといってその共有名義人全員の同意がなくては売却ができない、というわけではないということです。
もう少しわかりやすく言うと、もう1人の名義人の同意を得ずに勝手に共有財産を売却しても、自分の持分割合の範疇であればとくに問題はありません。
これには理由があって、もちろん売却によって得た利益は折半で分け合う必要があると言うことを大前提として考えています。
折半とはいっても、2人で全く同じ額を分け合うと言うよりは、その不動産を購入した際に出した額の割合によって決まった持分割合によって折半の額も変わると言うわけです。
さて、ここで不動産を売却する方法ですが、不動産仲介会社を介したもの、いわゆる仲介による売買は難しいということをまずは理解しておくことが必要です。
なぜかというと、仲介によって売りに出す場合、すぐに買い手がつく保証はどこにもなく、離婚協議中というなるべく手短に済ませたい期間で契約を成立させることができるかというと微妙です。
そのため、もし協議期間中に済ませたいという場合には、不動産会社に買い取ってもらう方法がおすすめです。
買取の場合には、仲介によって売買契約を結ぶ際の売買価格の7割ほどの値段が相場とされていますので若干安く手放すことにはなってしまいますが、成立するまでの期間を考えると妥当であると言えます。
業者を利用することで、わからない点や不安な部分についても相談しながら進めていくことができますので、おすすめの方法であると言えます。
とくに今回紹介しているような特殊なパターンは、専門知識を持った方に相談する方が間違いがなく、結果的にトラブルを避けることにも繋げることができます。

離婚協議中に共有持分を売却する際の注意点

次に、離婚協議中に自分の共有持分の財産を売りに出す際の注意点についてご紹介していきます。
これから解説する点についてしっかりと理解しておかないと、いざ売りに出すことを考えたときにすぐに対応することができなくなってしまいますので、一緒に確認していきましょう。
まず、一つ目の注意点として、その不動産に抵当権が設定されている場合には、そもそも売りに出すことができません。
抵当権とは何の権利なのかについても補足として解説しますが、抵当権とは、住宅ローンを借り入れてその融資額で家を購入した場合に出てくるものです。
住宅ローンは基本的には銀行などの金融機関から借り入れることがほとんどだと思いますが、これはその金融機関に認められた権利になります。
住宅ローンの債務者によってローンの返済が滞ってしまい、また返済が難しい状態になってしまったときに、不動産を担保とすることができるというものです。
つまりは残債の代わりに不動産を金融機関に差し出すことになる権利で、もしこの抵当権が適用されている物件の場合には、勝手に売却をすることはできないというわけです。
この抵当権を抹消するには、住宅ローンの残債をすべて一括で支払うことになりますので、共有持分で、しかも離婚協議中となるとさらに売買を進めることは難しいと考えられます。
次に、知っておくべき注意点として、共有持分としての持分割合とは別に、離婚が成立すると夫婦は財産を分け合わなくてはいけない、財産分与というステップを踏むことになります。
財産分与では持分割合とは関係なく、その財産を綺麗に2分することになりますが、ここで事前に自分の持分だけ売り払ってしまうと、その後財産分与の対象となる遺産が少なくなることになります。
売却をおこなった側は、すでに売買によって利益を得ているためそこまで支障と感じる点は少ないかもしれませんが、もう一方は損をしてしまうことになります。
そのため、その損をしてしまった差額を埋めるために本来分けるべきだった割合の分、売却した側がもう一方に支払うことになりますので、それも事前に理解したうえで進める必要があるということです。
この事実を知らずに売買を進めてしまうと、あとで思っていたよりも相手に支払う額が大きくなってしまったという事態になりかねません。
そのため、あらかじめどういう仕組みで財産分与が進められるのかを知ったうえでおこなうことが大切であると言えます。
また、先ほども少し触れた点として、買取を利用しての売却になるため、売買価格が一般的な相場よりも安くなってしまうということも注意点として考えておいて良いでしょう。
不動産を売りに出すとなると、その後税金の問題などもあり、どれくらい利益を得たのかと費用としての支出があったのかの2点を比べながら確定申告などをおこなう必要があります。
ここで相場より低くなるということを理解したうえで、お金の収支を計算しておくことが、後からのトラブルを避けるためには重要であるということです。

離婚協議中に共有持分を売却するリスク

さて、注意点について見てきたあとはリスクについても見ていきましょう。
まず、持分の不動産を売りに出してしまうと、共有物分割請求をされる可能性があります。
共有物分割請求とは、共有している状態を解消したうえで、その遺産を分割することを指します。
売却後の利益を分割の代償として相手に支払うこともあるので、もし売りに出す際には、協議中とは言え相手に相談をしておくことも考えましょう。
また、家賃請求をされてしまうというリスクもあり、これは売買契約を結んだ不動産が賃貸物件として使用されることになった場合、もう一方の所有者が持分割合と同じだけの家賃を請求できるものです。
いずれにしても、所有者に認められた権利で、それぞれ異なる手続きが必要となりますので、もしそうなってしまった場合でも対応できるよう事前に調べておくことが大切です。

まとめ

離婚協議中に共有持分の財産を売りに出す際の注意点などについてまとめてきました。
実際に行動に移す前にどれくらいのリスクがあるのか、損をするのか得をするのかなど、権利問題と合わせてしっかりと理解しておくことが大切です。
できる限りトラブルを避けるためにも、自分の状況に合わせて進めていくようにしましょう。