これから土地を売却しようとしている方は、まずは不動産会社に査定をしてもらうことになります。
しかし、査定について知識があり詳しい方というのは中々いないはずです。
そこで今回は、公的評価や取引事例比較法についてや前面道路との関係性や土地の形状や方法についてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら土地の査定に用いる公的評価や取引事例比較法とは？
公的評価というのは、国や都道府県、市町村などが、適正な価格を一般に公表するための評価業務の事で、公示地価や基準地価、課税のための評価をおこなっています。
国、つまり国土交通省から依頼される仕事で、地価公示法に基づく標準地の鑑定評価をおこないます。
主に4つの評価の方法があるのでご紹介していきます。
地価公示
地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するため、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。
主な役割として、一般の取引に対して指標を与えたり不動産鑑定の規準となります。
また公共事業用地の取得価格算定の規準や相続評価および固定資産税評価についての基準となり国土利用計画法による価格審査の規準となるのです。
都道府県地価調査
国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における標準価格を判定する方法です。
土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ります。
相続税評価
建物のうち自宅など自己で使用する建物は固定資産税評価額、アパートなどの賃貸用の建物であれば固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合が相続税評価額です。
固定資産税評価
固定資産税評価額の目安は、毎年1月1日に定められる公示価格の70%です。
建物になると、再建築価格の約70%、工事請負契約の50〜70%が目安なのですが土地の固定資産税評価額は、土地がある場所や形によって大きく変わってくるのです。
取引事例比較法とは？
取引事例比較法とは、不動産鑑定評価の1つで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。
多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正をおこない、取引事例や近隣の成約事例の個別的要因を標準補正します。
さらに地域格差などを比較して価格を求め、このようにして求められた試算価格を比準価格といいます。
前面道路との関係はどうなの？
前面道路とは、建築物の敷地に接することで、建築基準法内での定義がおこなわれずに用いられている建築基準法内未定義用語です。
集団規定内の規定を適用する際に、この用語の示すところが問題になることが度々あり、建築基準法第43条第1項にて建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない。
また、敷地から見た際、敷地側の境界線を前面道路の境界線、向こう側の境界線を前面道路の反対側の境界線といいます。
前面道路が一本の場合、敷地の形状によらず、境界線、道の反対側の境界線もあり、査定額に大きく影響してきます。
道路に面していることが、建物を建てられる条件なのですが、接道の幅が狭ければ狭いほど査定額が下がってしまう傾向にあります。
しかし、道との接道幅が広かったり、道と間口の接道幅が大きければ大きいほど、査定額が上がる可能性があります。
土地が存在する場所によって、道の幅や接道の幅はさまざまだと思いますが、とくに広く接道している場合は、査定額が上がる可能性があると考えておいて良いでしょう。
その他にも知識として覚えておくと良いのが道は、一方道路より二方道路、二方道路より三方道路の方が価値は高くなり、道路の方位は、南、東、西、北の順で価値が下がります。
道の幅員は、当然幅員が広い方が価値は高くなり、4mに満たない時は、注意が必要で道の中心線から2m後退したところが道の境界線になる可能性が高いので、道の幅員には注意したほうが良いでしょう。
道の幅員が狭いと評価も低いのと道路の舗装状況も舗装道路が多いと思いますが、簡易舗装、未舗装だと舗装道路に比べて価値は下がります。
それに対して、前面道路より高い土地の方が価値は高いことになり、普通の道より低い場合は、雨水の流入や衛生面での問題もあります。
間口は、接道幅になり、道との接道幅が、2m未満だと家が建設できないので土地に対して間口は広い方が価値は高くなります。
なので道路との関係は、道の数、道の方角、道の幅員、道の舗装状況、道との高低差、角地、土地に対する間口の広さと気にする所が多数あります。
周辺の道がどうなっているかは要チェックしなければなりませんね。
分からない場合や、安心して事を進めたい時には不動産に相談するのも良いと思います。
土地の形状について解説してください
土地は大きく分けて整形地と不整形地に分けられ、整型地は四角形正方形・長方形に形が整ったもの。
敷地全体を有効活用した家の設計・建築がしやすく、売却する際も売れやすい傾向があり、不整形地は三角形や台形、L字型、旗竿地など形が整っていないのです。
不整形地の場合には、一般的に、整形地に比べて価額が低く設定されていて利用に際しての制限があったり、建築できる建物が制限されるといった場合が多いことが理由となっています。
整形地に比べてその評価額が低く算定され、最大で約40％も評価が下げられる場合があり、相続税等の算定においても、相続財産の評価額や税率を低くする事が可能となります。
街路の配置と整備の状況などは、整理された街路に面し、整然と配置されている状態が良好ですが、街路が整然としていないとか、行き止まりに面している等は評価が悪くなってきます。
さらに土地によっては、路地状部分を含む土地もありますが、これは道路に2m以上接道しなければ建設できない法令上の問題とも関連しています。
そのような形の土地は、全体面積に占める路地状の部分の面積の割合が大きいほど評価は下がります。
また、公道から細く伸びた通りを通って、家が建てられている部分に行くため、道を通る車の騒音や人の話し声に悩まされることが少ないのもあります。
周りを他人の土地に囲まれている袋地があるような形状の土地を指す表現で、形状が旗竿のように見える静かな環境が特徴なのが旗竿地です。
なぜそのような形状になるかというと、旗竿地は、都心部で建築基準法を満たしながら、効率よく販売するために区切るときに作られるからです。
道沿いに面する部分より奥行きの方が長い土地は、複数に分割して販売するために道に接している部分を均等に分割すると、奥に細長くできます。
この場合、住居の建設には向かない土地ができてしまうので、家が建てやすい正方形に近いように確保できるよう、旗竿地を作るのです。
建築基準法を満たしながら、売りやすく家の建設に合った形状を作る際に旗竿地ができます。
まとめ
これから売却しようとしている方は、公的評価や取引事例比較法や前面道路、形状などさまざまな事を調査する事が大事で色んな方法を知っておくと良いでしょう。
なかなか最初の段階から知識がある方は少ないと思いますので安心して売却活動する為にも不動産に相談する事もおすすめします。
売却の事であればぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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