不動産の買い替えをして譲渡益が出ると、税金の支払いが必要になります。
税金の金額によっては買い替え費用を大きく減らすことになるので、買い替えを躊躇する方も多いのではないでしょうか？
そういった方は「買い替え特例」を利用することで、税金の支払いを気にせず不動産の買い替えをおこなえます。
この記事では、不動産の買い替え特例とは何か？また、利用する際の条件やメリットをご紹介するのでぜひ参考にしてください。
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まずは、不動産の買い替え特例がどういった制度か解説していきます。
買い替え特例とは？
買い替え特例とは、「特定の居住用財産の買換えの特例」という特例の略称で、譲渡益に対する税支払いを繰り延べできる制度です。
これを使用すれば、新しく購入した不動産を売却するときまで、税金の支払いを遅らせることができます。
これにより、買い替え時の税金によって買い替え費用を削られることがなくなるので、税金の支払いを気にせず買い替えをおこなえます。
もちろん、譲渡益が課税対象外となるのではなく繰り延べにできるだけなので、将来的には税金の支払いが必要です。
特例を利用した買い替えの例
例）1,500万円で購入した不動産を2,000万円で売却して、4,000万円の不動産を新しく購入した場合は、500万円の譲渡益が発生します。
通常であれば、500万円の譲渡益に対する税金を翌年に支払う必要がありますが、買い替え特例を利用すると、新しく買った不動産を売却するときまで税金の支払いを先延ばしにすることが可能です。
仮に4,000万円の物件が6,000万円で売却できた場合は【500万円（1回目の譲渡益）＋2,000万円（2回目の譲渡益）＝2,500万円】となり、2,500万円分の譲渡益に対して税金を支払います。
1件目の税支払いを先延ばしにできるメリットはありますが、最終的に発生した譲渡所得に対する税金は支払わなければいけないので、その点は頭に入れて特例を利用しなければいけません。
買い替え特例を利用する際の適用条件
ここでは、特例を使用するための適用条件をご紹介します。
売却する不動産と新たに購入する不動産の両方に条件があるので、買い替えをする際は気を付けてください。
売却する不動産への適用条件
不動産に対する適用条件は、売却する不動産が国内にあり売主の自宅であることや住まなくなってから3年以内に売却すること、移住期間が10年以上経っていることになります。
さらに他の特例を受けていないことや床面積が50㎡以上、土地面積500㎡以下、近親者間での売買でないこと、売却代金が1億円を超えないことも条件に入ります。
売却する不動産に対する条件のなかでとくに注意したいのが、特例に関する条件です。
不動産売却する際は使用できる特例が複数あるため、自分に適した特例を選ぶ必要があります。
たとえば、不動産売却時によく使用されるものに「3,000万円特別控除」というものがあります。
これは、税金が3,000万円まで控除される特例なのでお得ではありますが、「譲渡益が3,000万円を超える方」や「不動産を売却をしない方」にとっては最適な特例とはなりません。
買い替え後に売却しない場合は税金が永久に発生しないので、特例を使い控除されるよりもお得になります。
このように、人によって最適な特例が異なるため、しっかりと考えて自分に適したものを選ぶようにしてください。
居住年数や建物の大きさなどは意外に見落としがちなので、売却する物件が適合しているか確認したうえで買い替えを行なってください。
買い替え後の不動産への適用条件
買い替えにより取得する新居には以下の条件が求められます。
条件は、国内の不動産であること、床面積が50㎡以上、土地面積500㎡以下であること、売却した前年から翌年までの3年間で新居を購入することです。
条件はまだあり、新耐震基準を満たした不動産であること、耐火建築物以外の住宅で、築25年以内または耐震基準を満たした不動産であることになります。
新居に関する条件では、買い替えのタイミングと建物の構造に関する点に注意しましょう。
買い替えのタイミングですが、「売却をした前後3年間の間」で新居を購入するという表現になっていて少し分かりにくくなっています。
また、建物に関しても、素人では耐震基準を満たした物件かを判断するのは難しいので、不動産会社の担当に相談してから購入することをおすすめします。
不動産の買い替え特例を使用するメリット・デメリット
ここでは、不動産の買い替え特例を使用した際のメリット・デメリットをご紹介していきます。
良い点ばかりではなくリスクもあるので、その点をしっかりと把握してください。
買い替え費用を確保できる
1つ目のメリットは、買い替え費用を確保できる点です。
特例を使用すると譲渡益に対する税金の支払いを先延ばしにできるため、新居の購入費用を削ることなく買い替えができます。
売却した物件の譲渡益によっては、税金の支払いで多額の出費になる場合もありますが、特例によってそれがなくなるので、この点は大きなメリットとなります。
税金の支払いをなくせる
2つ目のメリットは、譲渡所得に対する税金の支払いをなくせる点です。
買い替え特例は、買い替えで新しく買った不動産を売るときに税金の支払いが発生しますが、売らなければ税金の支払いが発生することはありません。
つまり、生涯その不動産に住み続ければ、譲渡所得にかかる税金を一生支払わなくて良いことになります。
譲渡所得の支払いが無くなれば当然ですがその分のお金が浮くので、金銭的に大きなメリットになります。
とくに、3000万円特別控除で控除しきれない方などは買い替え特例を使用することで、税の支払いが0円になるので状況によってうまく活用してください。
控除の併用ができない
買い替え特例を使用するデメリット1つ目は、控除の併用ができない点です。
たとえば、不動産売却でよく使用される3000万円特別控除は、3,000万円もの譲渡所得を控除できるので、譲渡所得が発生した方にとって大きなメリットとなります。
ただ、買い替え特例を使用した場合は3,000万円特別控除は使えないので、節税したい方にとってはデメリットとなってしまいます。
買い替え後に不動産を売却しないのであれば、控除が使えなくても問題ありませんが、定期的に買い替えをしたい方は特別控除を利用した方がとてもお得です。
そのため、併用できない点は大きなデメリットと言えるでしょう。
税金をまとめて請求される
デメリットの2つ目は、譲渡所得に対する税金をまとめて請求される点です。
買い替え後の不動産を売却した場合、1件目と2件目で発生した譲渡所得を合計した分の税金を請求されるので、1度に多額の税金が発生します。
新居を売却する予定がない場合でも、仕事の都合などで売却しなければいけない時はその税金をまとめて払わなければいけないため、転勤などが多い方にとっては大きなリスクになります。
そのため、この点は買い替え特例のデメリットと言えるでしょう。
まとめ
不動産を買い替える際に使用できる特例をご紹介しました。
適用条件があったり繰り越した場合のリスクがあったりするので、利用する際はしっかりと検討したうえで利用しなければいけません。
ただ、うまく活用すれば税金の支払いをなくせるので、うまく活用して不動産の買い替えを行なってください。
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