不動産売却時に贈与税がかかるケースと軽減する方法を解説

不動産の売却を検討している方にとって、税金の支払いには注意が必要です。
売却の仕方を贈与にして、第三者に無償で提供してしまうと贈与税が発生します。
本記事では、不動産売買時に発生する贈与税について解説するので見ていきましょう。
合わせて、贈与税がかかるケースと軽減する方法を解説します。

不動産売却時に払う贈与税とは何か？

まずは基本情報として、不動産売買時に払う贈与税とは何かについて理解しましょう。
よく勘違いされやすいのは、贈与と譲渡の違いです。
譲渡の違いもわかりやすく解説するので確認してください。

概要

贈与税とは、財産を譲渡された方が支払う税金のことです。
贈与自体にプレゼント同等の意味があり、不動産を親族などに譲り渡すことを指します。
よくあるケースだと、高齢者が不動産を孫に生前贈与として渡すことです。
しかし、贈与税は不動産を渡された方が支払う税金なので、支払うのは孫になります。
贈与を受ける側は、契約を結ばなければ承諾しないことになり、強制的に渡されることはありません。
不動産売買のように大きなお金が発生せず、タダ同然で譲り渡されますが、税金を納める負担を背負わなければならないのが贈与の特徴です。

譲渡 違い

贈与と譲渡は似た言葉ですが、違いがいくつかあるので確認しましょう。
たとえば、贈与だと対価がありませんが、譲渡だと対価がある場合とない場合があります。
他にも贈与の税金が贈与税に対して、譲渡は譲渡所得税と住民税です。
契約は贈与だと贈与契約のみになりますが、譲渡は贈与契約または売買契約になることもあります。
契約によって贈与の登記になるか、売買の登記になるかが変わるので覚えておきましょう。
また、贈与だと特別受益になりますが、譲渡だとある程度の対価が支払われたら特別受益になりません。
遺留分に関しては、贈与が遺留分侵害する可能性がありますが、贈与は特別受益と同様で、ある程度の対価が支払われると対象外です。

不動産売却時に贈与税がかかるケース

不動産売買において、取引をすると贈与税を支払ったり、法人税として支払ったりするケースがあります。
贈与税がかかるケースはどんなときなのか、見ていきましょう。

親族間取引

親族間で取引すると、関係が密接なので税金の発生はしないと考える方が多いです。
しかし、どれだけ親しく密接な関係であっても、売買行為は必要になります。
すると売買が必要だから、本来は数千万円する不動産の売買価格を数百万円に設定して、売却してしまうケースが多いです。
この場合、適正な価格で売買をしていないと判断されると、税務署からマークされて適正価格から売買価格を引いた金額に贈与税が課されます。
たとえば適正価格が2,500万円で売るべき不動産を、たった200万円の売買価格で売ったとしましょう。
すると税務署は、差額の2,300万円分に対して贈与税が課されるようになります。
密接な関係だから多額のお金を支払ってもらいたくないと思っても、結局は贈与税に課されてしまうので、適正価格で取引するようにしましょう。

法人間取引

法人間取引では、会社関係が密接なところで適正価格より下回る売買価格で取引するケースがあります。
たとえば普段からお世話になっている会社やグループ会社、親会社と子会社との関係性がある会社です。
上下関係もあって適正価格の取引がしにくいですが、親族間取引と同様で適正価格で取引すれば問題ありません。
また、法人間取引は贈与税ではなく、法人税が課されるので覚えておきましょう。

不動産売却時にかかる贈与税を軽減する方法

不動産売却時にかかる贈与税を軽減するためには、適正価格で取引して計算方法を知っておく必要があります。
どのような方法なのか見ていきましょう。

暦年課税制度

暦年課税制度とは、毎年1月1日〜12月31日までに受けた財産を合計して、どれくらいの贈与税がかかるかを計算する方法です。
暦年課税では110万円の基礎控除額があり、贈与税を軽減できます。
贈与税額の計算は「（1年間で合計した贈与額－基礎控除額110万）×税率－控除額」です。
20歳以上の方が直通する系統の親族から贈与を受けると、税率も控除額が下がります。
たとえば基礎控除などの控除をしたあと、課税価格が600万円超1,000万円以下だと、税率が30%で控除額が90万円です。
しかし、20歳以上の方が直通する系統の親族から贈与を受ける条件を満たしていないと、課税価格が600万円超1,000万円以下は税率40%、控除額125万円になります。
また、基礎控除後の課税価格と控除額の上限が同じではありません。
たとえば20歳以上の方が直通する系統の親族から贈与を受ける条件を満たしていると、基礎控除後の課税価格の上限が4,500万円、控除額の上限が640万円です。
条件を満たしていない場合は、基礎控除後の課税価格の上限が3,000万円、控除額の上限が400万円になります。
税率はどちらも上限55%で、下限が10%です。
さらに、基礎控除後の課税価格が200万円以下であれば、どちらの条件でも税率が10%、控除額は0円になります。

相続時精算課税制度

暦年課税の他にも、相続時精算課税制度といった計算方法があります。
相続時精算課税制度の税率は一律20%で、特別控除額を2,500万円まで受けられるのが特徴です。
暦年課税では先に贈与した財産が相続税の対象になりませんが、相続時精算課税制度は先に贈与した財産も相続税に含まれます。
相続時精算課税制度は親族間生前贈与に適用されるもので、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子や孫がいれば利用できる制度です。
父母または祖父母は贈与をする年の1月1日時点で60歳以上になり、子や孫も贈与を受け取る年の1月1日時点で20歳以上でなければなりません。
相続時精算課税制度を利用すると贈与税額が0円に節税できますが、贈与する方の財産の総額が少ない場合です。
また、財産総額が少なくても、把握しておくべき点が4つあります。
1つは暦年課税の適用ができないケースで、条件は相手が相続時精算課税制度を利用して贈与を受けている場合です。
2つ目は相続する財産で、合計額によって相続税が発生する可能性があります。
3つ目はその他税金で、不動産の贈与を受けると登録免許税や不動産取得税がかかるので覚えておきましょう。
4つ目は小規模宅地などの特例や相続税の物納制度が使えません。
以上の4つを把握して、相続時精算課税制度を利用するかを判断してください。
一度、相続時精算課税制度を選択してしまうと、その後は暦年課税制度を利用できなくなります。

査定

贈与税を軽減する方法として、不動産会社に査定してもらう方法があります。
財産の査定価格がわかれば、その後の対応がスムーズにすすむのでおすすめです。
たとえば査定価格が低いなら控除を利用してから譲渡して、高ければそのまま売却する方法があります。
査定では身分証明書や印鑑証明書、登記簿謄本などの書類が必要です。
他にも登記済権利証または登記識別情報、建物の図面または土地の測量図、公図が必要になります。
まずは不動産会社に問い合わせて、不動産売却の旨を伝えましょう。

まとめ

不動産売却における贈与税とは、財産を譲渡された方が支払う税金のことです。
譲渡は意味が異なり、親族間取引や法人間取引などで贈与税がかかります。
贈与税を軽減するためには暦年課税制度や相続時精算課税制度を利用する方法もありますが、不動産会社に査定依頼する方法もおすすめです。