不動産売却を検討している方で法人と個人では、税金が異なってくるのはご存じでしょうか？
事業で発生した所得をすべて合算して考えるのですが、個人では、不動産売却で発生した利益のみで税金を計算します。
よって不動産売却をするのであれば、別物として考えなければなりません。
そこで今回は、不動産売却での税金の違いや計算方法や節税方法についてご紹介していきます。
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不動産売却をする場合に必ず忘れてはいけないのが税金で、不動産売却時にかかる税金は、計算の仕方も全然ちがってくるので注意が必要です。
法人の場合
不動産の売却をした際に発生した税金の特徴は、売却利益だけではなく、会社のすべての売上を合算して計算します。
なので会社のすべての企業利益ということは、不動産売却益は会社の損益とみなされ、会社の業績や経営自体に影響します。
たとえば、不動産の売却で購入時の金額よりも低くなる場合、不動産売却という事業で失敗してしまうという事になるのです。
結果だけを見られてしまうと会社経営がうまくいっていないと判断されてしまい、よくないという見方をされてしまう可能性がありますので、売却予定金額と売上状況をトータルで考える必要があります。
不動産取引をやったことがある方ならわかると思いますが、必ず発生する消費税も個人とでは違いがあり、課税事業者であるというのは建物に消費税がかかってくるので注意しておきましょう。
不動産の売却では、個人よりも多くのお金がかかってくるので、わからない事がないようにしっかり把握しておきましょう。
個人の場合
個人の不動産の売却で発生した税金の特徴は、不動産で得た利益に対して税金がかかる、他の所得とは別で計算するということです。
法人との大きな違いというのは、所得を合算するのか、もしくは別々に考えるかということです。
個人だと、住み替えなどで不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡所得税というかたちで税金がかかります。
個人の場合の収入は、給与所得や雑所得、事業所得などの内容によって所得できる分野が変わってくるのです。
個人になってくると、課税事業者とは違ってくるので、建物に対しても消費税は発生しないのですが、不動産の売買時に仲介業者を頼んで利用してしまうと仲介業者への報酬として消費税がかかってきます。
法人の不動産売却の税金を計算する方法
どのような税金がかかってくるのかはわかりましたが、計算する方法はどのようにしたら良いでしょうか？それぞれご紹介してきます。
法人税の計算方法
計算方法は、課税所得×税率となっていて課税対象となる所得は、計算するときの基準となる収益である益金から、同じく基準である費用の損金を引いて計算します。
益金というのは、商品や製品などを販売によって手に入れた売上による収入や土地や建物の売却で得た収入の事で損金は、原材料費、人件費、災害による損失などの事になります。
法人住民税
事業所がある地方自治体に納める税金で、国に納めるのが国税であるのに対し、法人住民税は地方税に該当します。
都道府県に納める都道府県民税と、市町村に納める市町村民税の2種類があるので計算方法をご紹介していきます。
計算式は法人税割+均等割となっていて、法人税額に所定の税率をかけて算出し、均等割は、法人の資本金や従業員数などに応じて納税額が決まるので、所得の金額に関わらず定額です。
法人事業税
計算式は課税所得×法人事業税率となっていて税率は、資本金や出資金の額、所得の大きさなどで決まります。
株式会社の場合、資本金額か出資金額が1億円を超えると超過税率が適用され、そうでないのであれば標準税率が適用されます。
覚えていてほしいのは、資本金額か出資金額が1億円以下の場合でも年所得額が2,500万円超または年収入金額が2億円超であれば、超過税率の対象となります。
また、不動産を売却したときに譲渡益が発生した場合、生じた譲渡益には重課税という税額が追加される形になります。
地方法人税
事業で得た所得に対して課せられる税金で、平成26年の税制改正で、新しくなりました。
名前に地方とあるのですが、国税で計算式は、法人税額×税率で、税率は、一律10.3%となります。
法人だからこそできる節税対策
お互い関係なく課された税金は確定申告をして納めることが義務付けられていまが、ある一定の条件をクリアすると減額されるものや支払う必要がなくなるものもあります。
支払わなくても良い税金はそのまま収益として残るため、節税をすれば得することになります。
国や自治体は制度はあるのですが、節税の仕方まで教えてもらえるわけではありませんので気を付けましょう。
税務署や税理士も基本的には正しい納め方を正確にサポートしてくれるので節税は自分で対策をとりましょう。
節税は脱税とは違うので、納税額を減らせる手段で少しでも多く会社にお金を残すためにも節税方法を理解しておくと良いでしょう。
対策可能な節税は4つあり、控除制度で納税額を減らす、投資をおこなう、費用を節税に使う、会社の設備や環境を整備するための投資や消費活動費用をおこなうことです。
そこでポイントなのが半永久的に続くのか、どのタイミングなのか、現金は必要なのか、なども対策のポイントとなります。
節税の方法としては、収益金を減らすことで所得額を減らす、損金として扱われていない項目を損金に回し、所得額を減らす、特別控除制度を利用し税額を減らすなどです。
また本社家賃を年払いにする事によって、毎年支払うことが確定している本社の家賃は、年払い契約をして前払いすることで、今期の経費として計上することができるのです。
上記のような費用のことを短期前払費用といい、この制度を使用した場合、年払いした家賃分の経費が増えてくるので、節税につながります。
ただし、短期前払費用を利用する場合は、賃貸借契約の契約書上も年払いの記載にし、毎年継続して年払いにする必要があります。
また、経営者が所有する自家用車を社用車にする手段です。
経営者が所有する自家用車を社用車に転用すると、自家用車として使用していた減価償却費相当額を取得金額から引いた分を、減価償却費として経費に計上できます。
また、社用車であれば、燃料費や自動車保険料、車検費用なども経費扱いにすることが可能です。
それと気を付けておかなければならないのとは、未払費用漏れのないように計上することも節税対策の1つで、とても大事になります。
未払費用とは、今期中に発生した費用のうち、支払いが来期になるもののことを指します。たとえば、通信費や会社負担分の社会保険料、従業員の給与などが挙げられます。決算の際に、未払費用を今期の費用として計上することで、会社の利益を減らすことができるため、節税につながるのです。
未払費用の計上が節税につながるのは、同様ですが、所得が大きいほど節税効果が期待できるでしょう。
まとめ
不動産売却を検討している法人は、個人とは計算の仕方も全然ちがってくるので覚えておきましょう。
節税方法はさまざまなやり方があり、ある一定の条件をクリアすると減額されるものや、支払う必要がなくなるものも多いので、知識を身につけて不動産の売却に臨みましょう。
法人の場合は、何に費用がかかっているのかを把握し、事前に準備を怠らないようにするのも大事になってきます。
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