マイホーム売却時には3,000万円特別控除の特例を活用

マイホーム（居住用財産）売却をご検討中の皆さん、売却時にかかる税金について考えたことはありますか。
家を売って収益が出ると、課税の対象となり、所得税などが課せられます。
しかし、最高で3,000万円までの特別控除の特例が適用される場合があり、対象となる場合は申請するとかなり税金が節約できます。
今回は3000万円特別控除の特例の概要、適用要件、注意事項などをお伝えしていきますので、マイホームを売ろうと考えている方はぜひご一読ください。

マイホーム売却時の節税に3,000万円特別控除の特例とは？

不動産売却には譲渡所得税が課せられます。
まず、皆さんはマイホームを売却すると税金が課せられるということはご存じでしたか。
契約書に貼り付ける収入印紙税や登記にかかる登録免許税といった書類作成に必要な税金のほかに、家を売って得た利益所得に対して税金がかかります。
具体的には、所得税や住民税、復興特別所得税がこれに当たり、まとめて「譲渡所得税」といいます。
節税対策をするにはこの譲渡所得税への対策を考えねばなりません。

譲渡所得税は税率が高い？

そもそも譲渡所得税はいくら程度になると思いますか。
譲渡所得税の税率はマイホームの所得期間によって変わり、5年以内か5年を超えているかがポイントの一つです。
5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
具体的な金額でいうと、たとえば500万円の譲渡所得がある場合、所有期間が5年以下なら198万1,500円、5年超えなら101万5,750円という税額になります。
所有期間が長いほど税率は下がり、納税の負担は軽くなりますが、いずれにせよけっこう負担が大きいなと思われる方が多いのではないでしょうか。
だからこそ、抜かりなく節税対策をしておくことが大切です。

譲渡所得税は控除できるのでしょうか？

一定の要件を満たしていれば、マイホームの売却で得た譲渡所得から最高3000万円まで控除できます。
マイホームを所有していた期間は問われません。
利用される方も多いこの控除のことを「住居用財源を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
式で表すと、税額＝（譲渡所得額―3,000万円）×税率となります。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はゼロと、かからなくなるのです。
一つ前に示した例では譲渡所得が500万円でしたので、この控除の特例が適用されると、全額分が控除の対象となり、譲渡所得税はかかりません。
これならば税金をかなり抑えられますね。

マイホームを売却したときの特別控除の適用条件とは？

3,000万円特別控除の特例はマイホーム所有の期間に関わらず受けられますが、適用となるためには一定の条件を満たさなければなりません。

自分が住んでいる、もしくは住んでいたマイホームですか？

売ろうとしている家は、今現在自分自身が住んでいる家、もしくは住んでいた家でしょうか。
転居している場合は、住まなくなった日から3年目の年末までに売っていなければなりません。
また、すでに家を解体している場合でも控除の対象となる可能性があります。
次に示す両方の条件に当てはまれば対象になります。
1つ目は、敷地を売ったときの契約締結が、家を取り壊した日から1年以内で、かつ住まなくなってから3年目の年末までに売っていること。
2つ目は、取り壊しをしてから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を駐車場などとして貸したりなどしていないことです。
この2点を満たしていれば取り壊した家でも対象となります。

売却済みのマイホームの場合には他の控除の特例を受けていないでしょうか？

以下の3つのいずれかの特例の適用を受けていると、適用の対象ではなくなってしまいます。
売った年の前年および前々年に、この特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適応を受けていませんか。
マイホームの買い替え特例や交換の特例の適用を売った年、前年、前々年に受けていませんか。
売却した家屋や敷地などについて、収用などの場合の特別控除など他の特例を受けていませんか。
１つでも当てはまる場合は要件を満たしていないことになります。

災害によって失った家の場合も対象になり得ます

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることとされています。

家を売った相手は親族などではありませんか。

売却する相手が親子や夫婦など特別な関係の場合も適用外となります。
特別な関係とは、生計を一つにする家族・親戚や、家を売った後にその売った家で同居する親族、内縁の関係にあたる方なども含まれます。

マイホームを売却時の3,000万円特別控除の注意点を確認

マイホームの売却時には、場合によっては特別控除の対象にならないことがありますので、注意が必要です。
以下によくあるケースをまとめました。

相続の場合は特別控除が適用される可能性があります

自分が空き家を相続し、売却を考えた場合、要件を満たせば特別控除の対象になり得ます。
空き家を相続するとは、たとえば一人暮らしをしている親が亡くなり、空き家になった家を相続する場合などが当てはまります。
なお、親など家を所有していた方が住んでいた家であることが大前提です。
一時的に他の誰かが住んでいたり、建て替えをしていたりといった場合には適用されません。
また、前の所有者が一人住まいではない場合、たとえば夫婦で暮らしていて、所有者である夫が亡くなり、妻が所有者となって引き続き暮らしている場合は対象外です。

住まなくなってから3年目の年末を過ぎると申請できませんので要注意！

転居したマイホームの場合など、住まなくなってから一定期間内に売却していなければ、3,000万円特別控除の特例は適用外です。
一定期間とは、住まなくなってから3年目の年末までです。
この特別控除の特例は、空き家問題や中古住宅市場の活性化を目的とした施策のため、長期間空き家にしている家は対象ではなくなってしまうのです。
とくに相続で空き家と得たという方は後回しにして忘れないようにしましょう。
親など元の所有者が亡くなって3年目の年末までに売らなければ、特別控除は受けられなくなってしまいます。

住宅ローン控除との併用はできません

3000万円特別控除の特例と併用できないものの代表例として、住宅ローン控除があります。
マイホームを購入する際の住宅ローン控除が適用される場合、3,000万円の特別控除とは併用できません。
ですので、住んでいる家を売った後に住宅の購入を考えている方はどちらの方がお得なのか吟味しておきましょう。
家を売るときの特別控除と、購入予定の家への住宅ローンの控除は、どちらの方が得になるかは一概には言えず、ケースバイケースです。
売ろうとしている家が特別控除の対象になるのか、対象になるとしたら住宅ローン控除と特別控除のどちらの方がより節約になるのか、まずはご相談ください。
そのほか、特別控除の特例を受けることを目的として入居した家、新築するまでの仮住まいとして一時的に住んでいる家、別荘など娯楽や保養目的に持っている家は控除適応外です。

まとめ

マイホームの売却を考えているならば、いくらで売れるかだけでなく、節税対策にもしっかりと目を向けることでよりお得な売却が叶います。
3,000万円特別控除の特例を適用するなら、3年目の年末までに手続きが必要です。
適用要件と売る物件を照らし合わせて、よりお買い得なマイホームの売却を実現させましょう。