不動産相続おける代償分割とは？ メリットやデメリットに計算方法まで解説

不動産の相続を控えている方のなかには、相続人が複数いて、平等に分けるためには不動産を売却しないといけないと考えている方もいらっしゃるようです。
思い出のある実家など売らずに残したい場合に利用できるのが「代償分割」です。
今回は不動産相続の際における代償分割の具体例とメリット・デメリット、代償分割を利用する際の相続税の計算方法をご紹介していきます。

不動産相続における代償分割とは？具体例もご紹介

「代償分割」とは、分割が困難な遺産を相続したとき、他に相続する人がいるなら一定の代償財産を該当する相続人に交付することを言います。
かみ砕いていうと、法定相続分以上の遺産を取得した相続人は、他の相続人に対して代償金を支払う、もしくは代償金と同じ価値がある資産を譲ることで、遺産を平等に分けたことにすることができます。
具体例として、3,000万円の価値がある不動産を長男と次男の2人で相続分割する場合を考えてみましょう。
現金であれば1,500万円ずつに分けて相続することが可能ですが、この場合は不動産なので半分にして相続することは物理的に不可能です。
そこで3,000万円の不動産を長男が取得して、弟にはその不動産価値の半分である1,500万円を代償金として支払います。
このように相続が難しい遺産を代償金という形で平等に分けて相続できるのが代償分割なのです。
また、代償分割は現金以外での分割ができることも大きな特徴。
他の相続人が「お金は良いから、土地がほしい」などと言った場合には、お金の代わりにそれと同等の価値を持つ土地を与えることでも分割可能です。

不動産の相続における代償分割のメリットやデメリットとは？

代償分割は分割が難しい遺産を平等に相続する際に便利な制度ですが、もちろんメリットだけでなくデメリットもあります。
ここでは、代償分割のメリットとデメリットをご紹介いたします。

代償分割のメリット

公平な遺産分割ができる
相続人が複数人いる場合、不動産をそのまま受け取る方がいると取得分が不平等になり、公平性が保ちにくくなります。
そこで代償分割をおこなうことで不足分を代償金で補填できるので、公平性を保てます。

遺産をスムーズに分割できる
不動産を含む総遺産を金銭で平等に分けようとすると、売却が必要に場合があります。
しかし、この方法は手間と時間がかかるため、スムーズに遺産を分割できなくなる可能性があります。
そのような場合でも、代償分割であれば素早く遺産分割が可能です。

財産を残せる
親がずっと維持してくれていた不動産を残したい、という方も多いと思います。
代償分割の場合、他の相続人がその不動産以外の現金や権利などの補填で納得すれば、不動産を手元に残したままでも相続できます。
代償分割は、お金では買えないものを守ることにも向いていると言えます。

代償分割のデメリット

代償金を支払う相続人に相応の資金が必要
現物財産を相続する場合、ほとんどの場合は自分の資産から代償金や相続税を支払うことになります。
そのため、家業を営んでいるなど相応の資産を持っていなければ、代償分割は難しいです。

不動産評価額でトラブルが起きる可能性がある
不動産を代償分割によって相続する場合、代償金額は不動産評価額に基づいて計算されます。
自分が支払う、もしくは受け取る金額を左右するので、不動産を取得する相続人は「不動産の評価額を下げたい」、代償金を受け取る相続人は「不動産の評価額を高くしたい」と考えます。
そのため、不動産評価額を巡って相続人の間で意見が割れてトラブルになる可能性があります。

税金が発生するリスクがある
法定相続分よりも多い代償金を相手に支払うと、代償金を受け取った相手に「贈与税」が発生することがあります。
たとえば、3,000万円の不動産の代償金として、1,500万円を払うべき相手に対して2,000万円分の財産を渡した場合、500万円分が贈与税の課税対象となります。
払わなくても良い税金まで納めることになってしまうので、代償金は法定相続分までに収めるようにしましょう。

代償分割における遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法

ここからは不動産の代償分割における遺産分割協議書の書き方や、相続税の計算方法を解説いたします。

遺産分割協議書の書き方とは？

相続人同士で遺産分割の内容が決まった場合、遺産分割協議書を作成します。
代償分割の際は必ず「代償分割した理由」を明記する必要があります。
この記入漏れがあった場合、代償金は相続と無関係な贈与として課税対象になる可能性があります。
遺産分割協議書を書く際は、雛形などを利用して記載事項に抜け漏れがないように書くことをおすすめします。

代償分割の相続税計算方法とは？

代償分割の場合、通常の相続税の課税対象額にくわえて、代償金の受け渡し分も踏まえて相続税を計算します。
計算方法には相続税評価額を使用する方法と、代償分割時の時価を使った方法がありますが、どちらも課税価格の合計は同じになります。
計算途中で混同しないように注意しましょう。

相続税評価額を使用する場合
相続税評価額を使う場合、代償金を払う方の課税価格は【（相続税評価額）－（代償金額）】で決まります。
一方、代償金を受け取った方の場合の課税価格は【（代償金以外の相続した遺産の価格）＋（代償金額）】で決まります。

代償分割時の時価を使用する場合
代償分割時の時価を使う場合、代償金を払う方の課税価格は【相続税評価額－代償金額×（相続税評価額÷代償分割時の時価）】で計算されます。
また、代償金を受け取る方の課税価格は【代償金額×（相続税評価額÷代償分割時の時価）】となります。
どちらの計算方式を使っても、相続税の総額は変わらないので、自分が計算しやすい方を使いましょう。
以下に具体的な計算例を示しておきますので、自身のパターンに当てはめて計算すると理解しやすくなりますよ。

具体的な計算例：相続税評価額6,000万円を基準として算出した代償金額
相続人が長男と次男の2人になり、土地の相続税評価額6,000万円をもとに、代償金3,000万円の支払いが決まった場合を計算しましょう。
長男が相続により相続税評価額6,000万円の土地（現物）を取得する代わりに、次男に対して代償金3,000万円を支払った際、相続税の課税額は以下のとおりになります。
長男の課税価格…6,000－3,000=3,000（万円）
次男の課税価格…3,000（万円）

具体的な計算例：分割時の時価8,000万円を基準として算出した代償金額
相続人が長男と次男の2人で、相続税評価額4,000万円、代償分割時の時価5000万円を基準に、代償金3,000万円を支払った際の相続税の課税額は以下のとおりです。
長男の課税価格…6,000－{3,000×（4,000÷8,000）}=4,500（万円）
次男の課税価格…3,000×（4,000÷8,000）=1,500（万円）

まとめ

相続における代償分割とは、不動産などの分割が難しい遺産の相続が発生した際に使える方法のひとつです。
法定相続分以上の遺産を取得した相続人が、他の相続人に対して代償金もしくは代償金と同じ価値がある資産を渡すことで、遺産を平等に分けることができます。
大切な不動産を売却せずに残せますが、家業を営んでいるなど相応の資産がないと代償分割は難しいです。
また、不動産評価額を巡ってトラブルになったり、贈与税が発生する可能性があるなどのデメリットもあります。
代償分割を検討する際は、遺産分割協議書に代償分割した理由を忘れずに記入しておきましょう。
代償分割による相続税は相続税評価額か代償分割時の時価を使って計算できるので、自分のケースに当てはめて計算してみてください。